### Beslutning

Godkendt.

### Sagsfremstilling

## Resume og sagens baggrund

Salling Group anmoder Kalundborg Kommune om at igangsætte en planlægning, der skaber grundlag for at opføre en ny dagligvarebutik med tilhørende parkeringsareal mv. i [adresse], på hjørnet af [adresse] og [adresse]. På møde den 7. september 2023 besluttede Teknik- og Miljøudvalget at indkalde ideer og forslag til planlægningen forud for kommuneplantillæg og en ny lokalplan. Denne er nu gennemført, og sagen lægger op til, at udvalget beslutter, hvorvidt planlægningen skal fortsætte.

## Indstillinger

Chefen for Plan, Byg og Miljø indstiller, at

1. Der udarbejdes forslag til kommuneplantillæg som ændrer områdets anvendelse fra boligområde til blandet bolig og erhverv.
2. Der udarbejdes forslag til lokalplan for dagligvarebutik i [adresse], på hjørnet af [adresse] og [adresse]. Jf. bilag 1.

## Behandling

Teknik- og Miljøudvalget.

## Sagsfremstilling

Salling Group ansøgte oprindeligt om en dagligvarebutik med indkørsel og vareindlevering mod nord og indgang til butikken mod syd og mod [adresse], se bilag 2. I henhold til kommuneplanens retningslinjer for detailhandel er der tale om en enkeltstående butik til lokalplanområdets forsyning. Butikken skal primært forsyne Rasmus Bach, men også [adresse], [adresse], og Ugerløse, samt nærliggende landsbyer betragtes som lokalt opland.

Planlægningen forudsætter at projektområdets anvendelse ændres fra nuværende boligområde til område med blandet bolig og erhverv. Det betyder, at der skal udarbejdes et tillæg til kommuneplanen. Den ansøgte dagligvarebutik har et omfang der forudsætter, at der også skal tilvejebringes en lokalplan for projektområdet.

*Ændret situationsplan*Der er blandt naboer udtrykt bekymring om støjgener fra lastbiler og det er også blevet klart, at der ikke kan opnås tilladelse fra Vejdirektoratet til stiforbindelse til butikken fra [adresse], og det har medvirket til ændringer af projektområdets indretning, se bilag 1. Med den ændrede orientering, som placerer butiksindgangen ved indkørslen, kan områdets bindinger bedre tilgodeses, idet bløde trafikanter kan færdes mere sikkert, støjbelastning fra vareindlevering reduceres, Butikkens indgang med det lille torv og områdets beplantning kan understøtte Rørbys gademiljø og kirkens grønne omgivelser, og byde kunderne velkommen.

*Tillæg til Kommuneplanen*Kommunen har bedt borgerne om at indsende deres idéer og forslag til planlægning for ændret anvendelse af projektområdet fra nuværende boligområde, til område med blandet bolig og erhverv med dagligvarebutik, se bilag 3. Der er indenfor høringsperioden modtaget to bidrag med bemærkninger til planlægningen, heraf ët høringsvar med fire underskrivere og ét fra Salling Group. Administrationen har også modtaget to breve med bemærkninger inden høringen blev udsendt. Hvidbog, se bilag 4. Indkomne bemærkninger, se bilag 5.

Borgere udtrykker bekymring om støjbelastningen fra den nye dagligvarebutik, bl.a. fra vareindlevering, og anbefaler, at butiksområdets indretning ændres, så støjende aktiviteter placeres syd for butikken ud mod [adresse] og, at det dokumenteres, at vejledende støjgrænser i skel til naboer i boligområde ikke overskrides.

Borgere giver også udtryk for bekymring for trafikforholdene på [adresse] ved den nye dagligvarebutik, særligt ind- og udkørsel, idet vejen i dag er meget trafikeret med kø op mod rundkørslen. Det anbefales at der er fokus på at trafikafvikling ind ud af byen ikke forringes ved etablering af den nye dagligvarebutik.

Salling Group ønsker i deres høringssvar, at der, i stedet for en dagligvarebutik til lokalområdets forsyning, planlægges for et lokalcenter med en arealramme på 1200 m2 svarende til størrelsen på den ansøgte butik.

En borger udtrykker bekymring om at borgers ejendom vil falde i værdi når en dagligvarebutik bliver nabo.

*Lokalplan*Det ansøgte projekt omfatter en dagligvarebutik på ca. 1.200 m2 med tilhørende varebetjenings- og parkeringsarealer. Se bilag 1.

Ved udarbejdelse af lokalplan for området anbefaler administrationen, at der lægges særlig vægt på følgende:

Trafiksikkerhed/Trafiknotat:

* Færdsels- og parkeringsarealer skal disponeres så det er trygt at færdes for alle. Det skal sikres at fodgængere, cyklister og handicappede kan færdes trygt på området.

* Projektudviklers rådgiver har udarbejdet et trafiknotat. se bilag 6. Af notatet fremgår det at trafikken kan afvikles tilfredsstillende med begrænsede forsinkelser og kølængder på [adresse]. Der bør som minimum være en sikker gangrute fra [adresse] til butikken. På arealer hvor der færdes andre bilister kan bakkemanøvrer med store køretøjer medføre øget ulykkesrisiko. Det anbefales at cykelbanen opgraderes til cykelsti i rundkørslen af hensyn til cyklisters tryghed.
* Administrationen har gennemgået notatet, og finder ikke at det strider i mod god praksis for etablering af vejadgang til dagligvarebutikken. Notatet beskriver som opmærksomhedspunkter, at der etableres gennemgående fortov ved indkørsel og, at der udarbejdes en analyse af areal til manøvrering af lastbiler ved varelevering.
* Administrationen afventer Vejdirektoratets samlede bemærkninger til trafiknotatet, men har fået besked om, at den pågældende strækning af statsvejen er adgangsbegrænset og at vejdirektoratet ikke vil give tilladelse til at etablere ny stiadgang fra Nettos areal til statsvejen fordi det vil give et nyt konfliktpunkt ved krydsning syd for rundkørslen. Den ændrede situationsplan tager højde for, at Vejdirektoratets bemærkninger og forudsætninger kan indarbejdes i projekt og lokalplan.

Bygningens udseende:

* Bygningens udtryk og materialer skal være afdæmpede og i god sammenhæng med området som helhed, fx røde tegl på tag og hvide facader.
* Butikken skal åbne sig mod byen nord og [adresse] og byde kunderne velkommen.

[adresse]:

* Rørby kirke er omfattet af beskyttelsesområde af kirkeomgivelser, som er områder af særlig betydning for oplevelsen af kirkerne i landskabet. Byudvikling, placering af trafik- og tekniske anlæg og lignende samt skovrejsning må ikke ske på arealer der er udpeget som kirkeomgivelser, medmindre det kan ske uden at forringe oplevelsen af kirken, eller såfremt nødvendig byudvikling ikke med rimelighed kan placeres på andre arealer. Kirkeomgivelserne skal gennem udarbejdelsen af lokalplaner med bevarende bestemmelser sikres imod i ubemærkethed at undergå forandringer i strid med bevaringsinteresserne.

Beplantning:

* De nære omgivelser er kendetegnet ved et grønt præg med en kombination af lav bevoksning og større træbevoksning, som skal understøttes ved udvikling af projektområdet. Større eksisterende træer skal videst muligt indtænkes på projektområdet.
* P-pladser og lignende anlæg skal trækkes tilbage fra [adresse] og arealet imellem skal beplantes på en sådan måde, at der tages vidtgående hensyn til Rørby Kirkes omgivelser.

Spildevand:

* I Spildevandsplan 2023-27 er området udlagt som separatkloakeret område med en max befæstelsesgrad på 30%, da der er tale om et boligområde. Det er Kalundborg Forsynings vurdering, at regnvandsledningen nedstrøms mod [adresse] vil blive overbelastet ved en forøgelse af befæstelsesgraden på det pågældende areal. Ansøger har oplyst at projektet kan opfylde dette ved hjælp af forsinkelse på egen grund.

Støj:

Der skal udarbejdes en støjredegørelse.

*Administrations anbefaling*Administrationen anbefaler, at planlægningen fortsætter med afsæt i ny situationsplan som vedlagt, jf. bilag 1, og de fokuspunkter, som er beskrevet ovenfor.

## Økonomiske konsekvenser

Ingen.