### 4.      Ansøgning om godkendelse af helhedsplan, skema A, garanti og kapitaltilførsel, Fællesorganisationens Boligforening, afd. 9

**Åbent**

Sagsnr.: 326-2016-60039       J.nr.: 03.30.05           Dokumentnr.:
326-2016-411251

**Sagstype**

Beslutning.

**Resume og sagens baggrund**

Fællesorganisations Boligforening ønsker at renovere og
fremtidssikre deres boliger i afd. 9 og har derfor søgt om renoveringsstøtte og
kapitaltilførsel i Landsbyggefonden. Fonden har nu gennemgået ansøgningen,
herunder hvilke arbejder der kan gives støtte til, og hvilke der ikke kan
støttes, ligesom fonden har beregnet behovet for kapitaltilførsel. De samlede
udgifter til renoveringen udgør 119.917.348 kr., heraf støttede arbejder
89.029.348 kr. og ustøttede arbejder 30.888.000 kr.

Fællesorganisationens Boligforening søger nu om
kommunalbestyrelsens godkendelse af helhedsplan, skema A, garanti for støttede
og ustøttede lån samt kapitaltilførsel på 300.000 kr.

Fællesorganisationens Boligforening har i alt 4 igangværende
helhedsplaner, som alle fremsendes til Kommunalbestyrelsens beslutning i
februar 2017.

Lovhjemmel almenboligloven.

**Indstillinger**

Direktøren indstiller,

1. at helhedsplan
af oktober 2016 godkendes.

2. at skema A med
støttede arbejder for i alt 89.029.348 kr. godkendes.

3. at de ustøttede
arbejder godkendes for i alt 30.888.000 kr.

4. at der gives
tilsagn om kommunegaranti for henholdsvis støttet lån og ustøttet lån.

5. at kommunens
andel til kapitaltilførsel på 300.000 kr. godkendes, og at det finansieres af
det afsatte beløb på konto vedrørende Landsbyggefonden.

**Behandling**

Økonomiudvalget, Kommunalbestyrelsen.

**Sagsfremstilling**

Boligerne er beliggende i Kalundborg, og afdelingen består
før renoveringen af i alt 188 familieboliger og efter renoveringen af 177
boliger, således:

|  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- |
| Bygge-afsnit | Adresser | Antal  boliger  *før*  renovering | Antal  boliger  *efter*  renovering |
| 1 | Nørre Alle 45-61, [adresse] 27, Bag Slotsgraven 1+1A | 22 | 22 |
| 3 | Skibbrogade 27, Einar Jespersen. og mf. | 2 | 2 |
| 4 | Lupinvej 9-15, Gertrud Schou 61-65 | 70 | 63 |
|  | I alt | 188 | 177 |

Renoveringen vedrører "kun" de 94 boliger i
byggeafsnit 1 og de 70 boliger i byggeafsnit 4, i alt 164 boliger før
renoveringen. Der nedlægges reelt 6 boliger i afs.1, men til gengæld etableres
der 2 nye boliger i [adresse] nuværende administration, som i
forbindelse med renoveringen flyttes til ny bygning - se nedenfor.

Boligerne er alle af ældre dato, bygget i perioden 1949 -
1978, og er på ingen måde tidssvarende. Indretningen af den enkelte bolig byder
således på små smalle bad- og toilet rum samt forholdsvis små og ligeledes
smalle køkkener.

*Tilgængelighedsboliger:*

I forbindelse med renoveringen etableres der 60 nye *tilgængelighedsboliger*.
En tilgængelighedsbolig kan iflg. Landsbyggefonden defineres ved, at den giver
adgang til boligen for gangbesværede ældre og handicappede.  Der skabes
niveaufri adgang for en beboer med en selvhjulpen manuel kørestol fra fortov og
ind i selve boligen - herunder til badeværelse og altan (hvis der er altan),
ligesom der stilles særlige krav om vendediameter, dørbredder m.m. inde i
boligen.  Ved etageejendomme er der således krav om elevator.

Boligerne ændrer ikke status i forbindelse med renoveringen,
så de 60 familieboliger vil fortsat være familieboliger.

Det har således ikke været muligt at opgradere samtlige
boliger til en tidstypisk standard, men til trods for dette, er den almindelige
beboeropfattelse, at alle lejemål vil opnå en væsentlig forbedring. De
resterende boliger vil blive renoveret i form af udskiftning af vinduer og
terrassedøre, der lever op til gældende standarder, isolering af tagrum,
etablering af mekanisk ventilation samt udskiftning af altaner til nye og
større altaner (vedrører kun de, som også har altaner i dag).

Herudover vil der blive anlagt nye udenoms arealer samt
opført et nyt fælleshus.

*Nyt fælleshus og administration:*

Der opføres et nyt fælleshus under afd. 9, men brugsretten
til fælleshuset vedrører ligeledes beboerne i afd. 8, 14 og 21, som fremadrettet
skal bidrage til driften af huset via huslejen. Alle 4 afdelinger har
igangværende helheldsplaner i Landsbyggefonden, hvor dette er medtaget.

Det samlede areal på bygningen udgør 695 m2, hvoraf
fælleshuset udgør 235 m2 og de resterende 460 m2 er til brug nye
administrationslokaler for Fællesorganisationens Boligforening.
Landsbyggefonden støtter fuldt ud opførelsen af de 235 m2 til fælleshuset med
3,2 mio.kr., og Fællesorganisationens Boligforeningen betaler selv for de 460
m2 med 6,4 mio.kr. Dette belaster således ikke afdelingen.

*Helhedsplan:*

Der er medsendt en obligatorisk helhedsplan, som beskriver
projektet. Helhedsplanens formål er at fremtidssikre afdelingen, så den også
fremover vil kunne tilbyde tidssvarende og attraktive boliger for alle- uanset
alder, familiestruktur og tilgængelighed.

*Renoveringsarbejdet omfatter:*

Støttede arbejder:

· Etablering af 10 opgange med elevator

· Nye gavle i alle blokke (undtagen  [adresse] og Bag
Slotsgraven)

· Nye køkkener og badeværelser i alle tilgængelighedsboliger

· Nye døre og vinduer i forbindelse med tilgængelighed

· Mekanisk ventilationsanlæg

· Ombygning af el-, vand-, varme og afløbsinstallationer indenfor
gældende maksimum

· Fugtisolering af kælderydervægge m/etablering af omfangsdræn

· Friarealer omfattende beplantning, flisebelægninger, belysning,
borde, bænke m.v.

· Fælleshus

· Genhusningsudgifter

Ikke
støttede arbejder:

· Ombygning af el-, vand-, varme og afløbsinstallationer udover
gældende maksimum

· Nye terrassedøre og vinduer i "øvrige boliger" (undtagen
[adresse]Bag Slotsgraven)

· Isolering af taggrum

· Nye altaner

*Skema A*

Det lovpligtige skema A er medsendt, og indeholder de
støttede arbejder, idet der ikke skal udarbejdes skema A for de ustøttede
arbejder. Skema A er ligeledes indberettet til det lovpligtige BOSS-INF
Renovering.

Fordelingen af det samlede anlægsbudget er således:

|  |  |  |
| --- | --- | --- |
| Støttede arbejder | 89.029.000 kr. | ( = skema A ) |
| Ustøttede arbejder | 30.888.000 kr. |  |
| Anlægsudgifter i alt | 119.917.000 kr. |  |

*Garanti:*

Der stilles krav om kommunegaranti. Det er på nuværende
tidspunkt ikke muligt at anslå et garantibeløb. Der er således
realkreditinstituttet, som beregner denne på baggrund af en  *markedsværdi*,
som de først kan fastsætte *efter byggeriets færdiggørelse*.

Garantien udgør den del af det støttede lån, som ligger ud
over 60 % af ejendommens      *markedsværdi*. Der er re-garanti fra
Landsbyggefonden på det støttede lån, dvs. fonden og kommunen deles om
garantien. Der er ingen re-garanti vedrørende det ustøttede lån, dvs. her skal
kommunen alene give garantien.

*Kapitaltilførsel:*

Projektets gennemførelse kræver, at kommunen deltager i en
kapitaltilførsel, som skal medvirke til at mindske de huslejestigninger, der
ellers vil være forbundet med renoveringen. Det samlede behov for
kapitaltilførsel er af Landsbyggefonden opgjort til 1.500.000 kr., der fordeles
således:

|  |  |  |
| --- | --- | --- |
| Kalundborg Kommune | 1/5 | 300.000 kr. |
| Realkreditinstitut | 1/5 | 300.000 kr. |
| Fællesorganisationens Boligforening | 1/5 | 300.000 kr. |
| Landsbyggefonden | 2/5 | 600.000 kr. |
| Kapitaltilførsel i alt |  | 1.500.000 kr. |

De 300.000 kr. forventes opkrævet i 2017 eller 2018, og
efter skema Jeppe Carlsen

*Huslejen:*

Lejlighederne vil i forbindelse med ændringen til
tilgængelighedsboliger ændre udseende og størrelse, og huslejen for de
forskellige boligstørrelser bliver herefter:

Tilgængelighedsboliger:

|  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
|  | Før  renovering | Efter  renovering | Nuværende  husleje pr. måned | Husleje efter  renovering pr. måned |
| Lejlighedstype | 50,0 m2 | 87 m2 | 3.127 kr. | 5.967 kr. |
| Lejlighedstype | 80,2 m2 | 76 m2 | 5.236 kr. | 5.213 kr. |
| Lejlighedstype | 80,2 m2 | 79 m2 | 5.236 kr. | 5.418 kr. |
| Lejlighedstype | 74,4 m2 | 72 m2 | 5.023 kr. | 4.938 kr. |
| Lejlighedstype | 95,5 m2 | 103 m2 | 5.902 kr. | 7.065 kr. |

Huslejen pr. m2 kan oplyses således:

Før renovering:              750-810 kr. pr. m2

Efter renovering:            823 kr. pr. m2

Øvrige boliger:

|  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
|  | Før  renovering | Efter  renovering | Nuværende  husleje pr. måned | Husleje efter  renovering pr. måned |
| Lejlighedstype | 63,8 | uændret | 4.628 kr. | 4.686 kr. |
| Lejlighedstype | 79,0 | uændret | 5.223 kr. | 5.295 kr. |
| Lejlighedstype | 86,0 | uændret | 5.350 kr. | 5.429 kr. |
| Lejlighedstype | 91,0 | uændret | 5.790 kr. | 5.873 kr. |

For disse boliger vil der, såfremt boligen er forsynet med
altan, blive opkrævet 250 kr. pr. måned udover nedenstående fremtidige månedlig
husleje.

Huslejen pr. m2 kan oplyses således:

Før renovering:              769 kr. pr. m2

Efter renovering:            780 kr. pr. m2

I de fremtidige huslejer er indregnet den enkelte boligs
bidrag til drift af nyt fælleshus, som planlægges opført i boligselskabets afd.
9. Denne udgift andrager - for samtlige af afdelingens boliger - 2,30 kr. pr.
m2.

*Beboergodkendelse:*

Helhedsplanen, herunder renoveringsprojektet og
lejeforhøjelsen blev godkendt på et afdelingsmøde den 1. november 2016.
Forinden har der været afholdt infomøder og cafemøder

hvor samtlige involverede beboere havde mulighed for at møde
op og få svar på de spørgsmål, de måtte have omkring renoveringsprojektet for
egen afdeling.

*Plan Byg og Miljø:*

Tilladelse til nedlæggelse af boliger efter
boligreguleringsloven agtes meddelt sammen med byggetilladelse, når der ansøges
herom.

*Tidsplan:*

[adresse] i afdelingen                 :    1.
november 2016

Godkendelse skema A                           :    februar
2017

Udarbejdelse af udbudsprojekt                :    januar
2017 - november 2017

Tilbudsgivning mv. og skema B                :    januar
2018 - juli 2018

Byggeperiode                                       :    august
2018 - august 2020

**Økonomiske konsekvenser**

[adresse] på 300.000 finansieres af det afsatte
beløb på konto vedrørende Landsbyggefonden. Garantien får kun økonomiske
konsekvenser for kommunen, såfremt boligselskabet ikke er i stand til at betale
lånene. Garantien påvirker ikke kommunens låneramme.

**Økonomiudvalgets møde den 8.
februar 2017:**

Anbefales.