### 9.      Vedståelse af garanti ved låneomlægning -  A/B Kastanjelunden

**Åbent**

Sagsnr.: 326-2016-51165       J.nr.: 03.03.00           Dokumentnr.:
326-2016-366789

**Sagstype**

Beslutning.

**Resume og sagens baggrund**

Steven Kristiansen i Høng ønsker at omlægge et realkreditlån
på 13.548.000 kr., da afdragsfriheden ophører pr. 31. december 2016.
Konsekvensen heraf vil indebære stor stigning i de 18 andelshaveres
boligafgift.

Foreningen har 2 realkreditlån, hvor restgælden pr. 31.
december 2016 i alt udgør 18.849.302 kr., heraf 28 % lån med afdrag og 72 % lån
uden afdrag. Efter omlægningen ændres til 100 % lån med afdrag. Der er
kommunegaranti for begge lån. Kommunens garantiprocent er 18,75 %. Realkredit
[adresse] (RD) betinger sig, at kommunen vedstår garantien for det nye lån.

Garantien forøges med ca. 82.000 kr. og lånetiden forlænges
med 7 år, men da der afdrages mere, vil kommunens garanti allerede være
indfriet om ca. 5 år.

**Indstillinger**

Direktøren indstiller, at

1. Kommunalbestyrelsen
vedstår garantien for nyt lån i forbindelse med låneomlægning, 30-årigt
kontantlån på 13.596.000 kr., rentetilpasning med afdrag og fast rente i 10 år.

2. garantiprocenten
fortsat er på 18,75 %. Garantien bortfalder, når restgælden kommer under 65 %
af anskaffelsessummen på [adresse] kr.

3. Kommunalbestyrelsen
dispenserer fra "Betingelser for garanti ved konvertering af lån i private
ustøttede andelsboligforeninger" for så vidt angår, at lånetiden forlænges
med 7 år.

4. lånet tilpasses
ved den endelige konvertering, så der ikke bliver udbetalt provenu til andelsboligforeningen.

**Behandling**

Økonomiudvalget, Kommunalbestyrelsen.

**Sagsfremstilling**

Steven Kristiansen er en privat ustøttet andelsboligforening
med 18 boliger, opført i 2004. De består af 9 identiske dobbelthuse på hver 96
m2.

Nuværende realkreditlån med kommunegaranti - garantiprocent
18,75 %:

1. Hovedstol
13.548.000 kr., 33-årigt lån, afdragsfrihed ophører 31. december 2016.

2. Hovedstol
5.255.000 kr., 30-årigt lån med afdrag - *restløbetid 21 år 5 mdr. ændres
ikke.*

Belåning efter omlægning - garantiprocent 18,75 %:

1. Hovedstol
13.596.000 kr. - 30-årigt kontantlån med rentetilpasning (F10) med afdrag

2. Hovedstol
5.255.000 kr., 30-årigt lån med afdrag - *restløbetid 21 år 5 mdr. ændres
ikke.*

Det nye lån er et kontantlån (F10) med rentetilpasning om 10
år, men med afdrag i alle årene, hvilket iflg. RD vil indebære, at den samlede
gæld vil være nedbragt med ca. 5,9 mio.kr. om 10 år.

Kommunens garanti udgør den del af restgælden, der har
pantesikkerhed ud over 65 % af anskaffelsessummen på 24.570.000 kr. Ifølge RD
vil restgælden *efter* låneomlægningen allerede være under de 65 % om ca.
5 år, hvorefter kommunens garanti vil ophøre.

*Boligafgift*

|  |  |
| --- | --- |
| Skønnet markedsleje i Høng for en tilsvarende bolig iflg. RD | 6.000 kr. - 6.800 kr. |
| Nuværende boligafgift | 5.870 kr. |
| Boligafgift efter låneomlægning - som ansøgt | 6.000 kr. |
| Boligafgift, hvis nuværende belåning fortsættes, dvs. afdrag på lånet, der tidligere har været afdragsfrit - *skønnet* | 6.600 kr. |

RD bemærker, at boligafgiften ligger i den lave ende, men at
det er nødvendigt ud fra flere forhold, herunder:

· Vedligeholdelse budgetteres med 40 kr./m2, hvor RD normalt
forudsætter 55 kr./m2.

· Administration budgetteres med 4000 kr., hvor RD normalt kræver
afsat 3.500 kr./andel svarende til 63.000 kr.

· Der afsættes ikke beløb til vicevært, hvor RD normalt kræver
afsat 3.500 kr./andel svarende til 54.000 kr.

· Der afsættes ikke til revision.

Camilla Jespersen har således accepteret de lave budgetudgifter, fordi der
så stadig vil være plads i budgettet, såfremt andelshaverne ikke længere kan
varetage opgaverne selv og bliver nødt til at købe sig til ydelserne. Endvidere
er hensættelsen til vedligeholdelse i den lave ende under hensyntagen til de
anvendte materialer, som kræver beskeden vedligeholdelse, ligesom den nuværende
opsparing til vedligeholdelse anses for forsvarlig. Til gengæld har foreningen
en rimelig opsparing til henlæggelser.

*Generelle betingelser*

Kommunalbestyrelsen vedtog på sit møde den 19. december 2012
følgende generelle betingelser for garanti ved konverteringer i private
ustøttede andelsboligforeninger:

· Der må ikke opnås et kontantprovenu

· Løbetiden må ikke forlænges

· Andelsboligforeningen må højst være belånt med 50 %
rentetilpasningslån (flex-lån)

· Der kan meddeles afslag efter en individuel vurdering, f.eks.
tomme boliger som følge af salgsvanskeligheder m.v.

· Økonomichefen har kompetencen til at meddele afslag i fremtidige
ansøgninger, såfremt denne gives med henvisning til ovennævnte generelle
betingelser. Såfremt afslag alene gives ud fra en individuel vurdering,
fremsendes sagen til behandling i Kommunalbestyrelsen. [adresse]
fremsendes fremover stadig til kommunalbestyrelsen.

*Økonomistabens vurdering*

Økonomistaben vurderer, at låneomlægningen og dermed
vedståelsen af garantien på det nye lån er en god løsning, da det skønnes at
skabe en større sikkerhed for, at de kommunale garantier ikke kommer til
udbetaling - herunder at garantien allerede er indfriet om ca. 5 år.

Økonomistaben bemærker i øvrigt, at andelsboligforeningens
tidsfrist for at opsige det nuværende lån var 31. oktober 2016, og at
andelsboligforeningen således allerede har set sig nødsaget til at opsige det.

**Økonomiske konsekvenser**

Såfremt den nuværende garanti gøres aktiv, dvs. hvis
andelshaverne ikke betaler sine forpligteler på lån m.v., kan lånet kræves
indfriet, hvorved kommunen skal betale 18,75 % af den aktuelle restgæld. Ikke
betalte terminsydelser er ligeledes omfattet af garantien med 18,75 %

**Økonomiudvalgets møde den 23.
november 2016:**

Anbefales.