### Beslutning

Godkendt.

### Sagsfremstilling

## Resume og sagens baggrund

MNV Bolig ansøger på vegne af afdeling 7025 - Østbyen, Kalundborg Kommune om godkendelse af, at der gennemføres en sokkelrenovering af afdeling 7025 - Østbyen, beliggende [adresse] 71-85 og [adresse] 4-10, 4400 Kalundborg. Der er på nuværende tidspunkt en helhedsplan i gang, hvor der blev givet skema A tilsagn den 8. januar 2020. MNV Bolig kan nu konstatere at grundet stigende udgifter i forbindelse med helhedsplanen, og heraf stigende husleje, er det nødvendigt at gentænke renoveringen. MNV Bolig ønsker derfor at undersøge muligheden for en eventuel gennemførelse af en sokkelrenovering. Med denne ansøgning ønsker MNV Bolig at Kalundborg Kommune tager stilling til, om MNV Bolig kan arbejde videre med en undersøgelse af mulighederne for en sokkelrenovering, hvilket er et krav fra Landsbyggefonden.

## Indstillinger

Direktøren indstiller, at

* Kommunalbestyrelsen godkender, at MNV Bolig arbejder videre med en undersøgelse af mulighederne for en sokkelrenovering af afdeling 7025 - Østbyen, beliggende [adresse] 71-85 og [adresse] 4-10, 4400 Kalundborg med de i sagsfremstillingen nævnte vilkår for ny bebyggelse ved [adresse] 71-85.

## Behandling

Økonomiudvalg, Kommunalbestyrelsen.

## Sagsfremstilling

Der har i flere år været arbejdet på en helhedsplan, og på et ekstraordinært afdelingsmøde i januar 2019 blev helhedsplanen vedtaget med en huslejekonsekvens mellem 8 og 12 %. Helhedsplanen blev efterfølgende godkendt i organisationsbestyrelsen og der blev givet skema A tilsagn den 8. januar 2020.

Fra godkendt skema A til forventet godkendt skema B i februar 2021 øges håndværkerudgifterne bl.a. grundet udskiftning af alle elinstallationer og ekstraarbejder ved elevatorer. Efter forhandling med Landsbyggefonden øges støttebeløbet fra 30.947.000 kr. til 40.476.000 kr. Dette medfører dog også øget gruppe 3 arbejder, som er ustøttet og vil nu have en huslejekonsekvens på ca. 20 %, som dermed overstiger den godkendte stigning fra beboermødet i januar 2019.

I forbindelse med et nødvendigt rådgiverskifte i februar 2022, bliver budgettet gennemgået og priserne revideret. I forbindelse med denne revision fremkommer en række yderligere byggearbejder, som tagudskiftning på [adresse], dræn om bygningerne på [adresse] og udskiftning fra et til to strengs varmesystem. Denne regulering af budget og ekstraarbejder medfører en huslejekonsekvens langt over de tidligere godkendte stigninger.

MNV Bolig oplyser, at de seneste økonomiske konsekvenser jf. helhedsplanens beregninger vil betyde ny husleje svarende til 1.370 kr. pr. m2 pr. år, hvilket ikke er muligt at få godkendt i boligafdelingen. Det anses derfor for nødvendigt at gentænke renoveringen for at få økonomien til at hænge bedre sammen og byggeudvalget har i den forbindelse godkendt, at mulighederne for en sokkelrenovering afsøges.

MNV Bolig forventer ikke en reduceret økonomi ved en sokkelrenovering og det vil kræve et øget tilsagn fra Landsbyggefonden. Det vil dog medføre opførelse at en tidssvarende afdeling, som bl.a. opfylder 2023 standard i forhold til isolering. Dette vil fremadrettet give beboerne et bedre indeklima og en lavere varmeregning. Derudover vil arbejder, som ikke er med i helhedsplanen, blive udført og det omfatter udskiftning af gulve og køkkener, samt installationer.

MNV Bolig oplyser, at bygningerne vil blive opført i henhold til lokalplanen, men på [adresse] vil det være muligt at tænke yderligere en etage på og skabe nogle attraktive boliger med udsigt udover byen, hvilket også kan bidrage til at holde huslejeniveauet nede.

Der tages først stilling til den igangværende helhedsplan, når det afklares om der gennemføres en sokkelrenovering i afdelingen.

*Plan og Bygs bemærkninger til en sokkelrenovering*

En sokkelrenovering betyder, at bygningerne rives ned og bygges op igen. Det er i princippet tale om nedrivning i byggelovens forstand, hvorfor der skal meddelelse en nedrivningstilladelse, samt en byggetilladelse til nybyggeri. Hvorvidt det eksisterende fundament kan genanvendes, er meget tvivlsomt. Tillige skal de nye boliger opfylde gældende krav til nybyggeri i Bygningsreglement BR2018.

Bebyggelsen [adresse] 4-10 er opført i 1957 og omfatter én beboelsesbygning i 3 etager med 5 opgange. Bebyggelsen [adresse] 71-85 er opført i 1952 og omhandler to bygninger i 3,5 etager (tre fulde etager og udnyttet tagetage). Hvis bygningerne nedrives, vil der være tale om en forholdsvis kort levealder. Ud fra en ressourcemæssig betragtning er det uheldigt, at bygningerne allerede ønskes erstattet af ny bebyggelse.

De aktuelle bebyggelser er ikke som oplyst i ansøgningen omfattet af lokalplan, men af kommuneplanrammer samt retningslinjer om værdifuldt kulturmiljø for [adresse] 71-85 vedkommende.

Bebyggelsen [adresse] 4-10 er omfattet af kommuneplanramme K04.B11, hvor bebyggelsesprocenten er fastsat til 60, etageantal 3, højde max 15 m. Bebyggelse i 4 etager vil afvige fra rammebestemmelsen. Hvorvidt en sådan afvigelse vil kunne anbefales, må bero på det konkrete projekts tilpasning til stedet.

Bebyggelsen [adresse] 71-85 er omfattet af kommuneplanramme K04.B09, hvor bebyggelsesprocenten ligeledes er fastsat til 60, etageantal 3,5, højde max 15 m, ydre fornyelser skal tage hensyn til bebyggelsens originale arkitektoniske karakter og kvaliteter.

Bebyggelsen ved [adresse] er opført i 1950érne og omfattet af Kommuneplanens retningslinjer med udpegninger af værdifulde kulturmiljøer: ”Almennyttigt byggeri nord for Nr. [adresse] i Kalundborg”, jf. vedlagte bilag.

Det er Plan og Bygs vurdering, at ansøgningen kan imødekommes med vilkår om, at ny bebyggelse på [adresse] 71-85 opføres med den nuværende bebyggelses kvaliteter samt arkitektoniske karakter, jf. rammebestemmelserne. Det vil i hovedsagen sige samme placering og med overflader i røde teglsten uden overfladebehandling på tag og fag, hvidmalede vinduer og i princippet samme bygningsprofil. Det kan anbefales, at der udarbejdes en SAVE-vurdering af bebyggelsen, hvor dens kvaliteter identificeres, således rammerne for nybyggeri kan præciseres under hensyn til, at kulturmiljøet og bebyggelsen kan udvikles og opfylde mere nutidige behov uden at tilsidesætte de bærende fælles værdier.

*Museum Vestsjællands bemærkninger til en sokkelrenovering*

De to ejendomme på [adresse], hvor der er søgt om tilladelse til sokkelrenovering, er et af [adresse] udpegede værdifulde kulturmiljøer (se bilag).

Ved en sokkelrenovering nedrives boligblokkene helt, men ved genopførelse af beboelserne med nye krav til isolering m.m. må det forventes, at boligblokkene bliver bredere og længere, hvorfor også nyt, dybere og bredere fundament bliver nødvendig.

Museet vurderer imidlertid, at dette nybyggeri godt kan integreres i det eksisterende kulturmiljø, hvis bebyggelsen får samme visuelle udtryk som den bebyggelse, som fjernes.

Dvs. samme ejendomshøjde, taghældning og tagbeklædning, murstensfarve og -type og vindues- og døråbninger som de øvrige boligblokke i kulturmiljøet.

De to etageejendomme har tagkviste, og det vil være ønskeligt, om den ny bebyggelse fastholder samme løsning, antal tagkviste og udseende af tagkvistene.

Om så ejendommene bliver en meter bredere og længere pga. fx isoleringskrav spiller en mindre rolle. Det vigtigste er, at hele bebyggelsen fastholder og understøtter kulturmiljøets særlige udviklingshistorie, homogene helhed og visuelle udtryk som udtryk for velfærdssamfundets almennyttige boligbyggeri fra sidst 1940’erne og 1950’erne.

Man må gerne kunne se, at der er tale om en nyfortolkning af det oprindelige byggeri, blot i 2023-udgave med de boligmæssige krav, som nutiden fordrer, herunder isolering, integreret (indvendig) elevator, etc. Det behøver ikke være en kopi af de nedrevne etageejendomme, men nærmere en opdatering af kulturmiljøet således, at det fremover også kan vise og fortælle om almennyttigt boligbyggeri og boligkrav i nutiden.

Vedr. ansøgning om sokkelrenovering af ejendommen(e) beliggende [adresse] 4-10, 4400 Kalundborg, har museet ingen indvendinger eller bemærkninger.

## Økonomiske konsekvenser

Der er ingen økonomiske konsekvenser for Kalundborg Kommune i forbindelse med, at MNV Bolig undersøger muligheden for en eventuel gennemførelse af en sokkelrenovering.

### Sagens forløb

23-08-2023 Økonomiudvalget
Anbefales.