### Beslutning

Anbefales.

### Sagsfremstilling

## Resume og sagens baggrund

Forslag til lokalplan nr. 584 har til hensigt at realisere byudvikling med boliger inden for kommuneplanens rammeområde K04.B15 ved Klosterlunden, nord for [adresse] i Kalundborg. Lokalplanen åbner mulighed for at opføre op til 152 rækkehuse i et og to plan, jf. bilag 1 med kortbilag.

Lokalplanforslaget ledsages af et forslag til udbygningsaftale mellem ejer af lokalplanområdet og Kalundborg Kommune om etablering af adgangsvej til lokalplanområdet.

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 7. april 2022 at igangsætte udarbejdelsen af plangrundlag for byudviklingsområdet.

## Indstillinger

Direktøren indstiller at:

1. Forslag til Lokalplan nr. 584 godkendes til offentlig fremlæggelse i 4 uger, jf. bilag 1.
2. Det vedtages, at der oprettes en ny privat fællesvej for at sikre vejadgang til lokalplanområdet
3. Veje og stier i lokalplanområdet udlægges som private fællesveje og -stier
4. Vurderingen om, at der ikke skal gennemføres en miljø vurdering af lokalplanforslaget offentliggøres med klagefrist på 4 uger, jf. bilag 2
5. Forslag til frivillig udbygningsaftale om anlæg af adgangsvej til lokalplanområdet godkendes, jf. bilag 3
6. Administrationen bemyndiges til at foretage nødvendige redaktionelle ændringer til planforslaget forinden offentlig bekendtgørelse.

## **Behandling**

Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget, Kommunalbestyrelsen.

## Sagsfremstilling

*Historik*Kommunen har modtaget anmodning om at igangsætte ny lokalplan for kommuneplanramme [adresse], nord for [adresse], Kalundborg. På den baggrund besluttede Teknik- og Miljøudvalget at igangsætte udarbejdelse af plangrundlag for 152 tæt-lave boliger og 6o seniorboliger i et 3 etages boligkompleks indenfor området.

I december sidste år besluttede bygherre for seniorbofællesskabet Yannick Christoffersen at trække sig. Deres koncept er baseret på andelsboliger, og rentestigningen gør det vanskeligere at afsætte denne boligtype. Derfor er lokalplanens område reduceret mod sydvest, og det er ikke nødvendigt at udarbejde et kommuneplantillæg, der giver mulighed for større højde og øget bebyggelsesprocent.

*Om lokalplanforslaget, jf. vedlagte bilag 1*Det er lokalplanens formål,

1. at skabe et attraktivt boligområde med mulighed for at opføre tæt-lav bebyggelse
2. at fastlægge de overordnede principper for veje og stier således, der sikres en struktur for kvarterets udvikling samt et trygt og trafiksikkert miljø og adgang til områdets natur
3. at sikre et boligområde med et grønt præg, hvor naturbeskyttelsesinteresser og landskab indtænkes i områdets disponering.

Vejadgang til lokalplanområdet etableres som privat fællesvej over kommunalt ejet areal fra [adresse], med udgangspunkt i den nuværende vej Klosterlunden. Denne vej føres videre gennem lokalplanområdet som stamvej (privat fællesvej), hvorfra fordelingsvej og mindre boligveje udflettes, jf. lokalplanens kortbilag. [adresse] kan på sigt forlænges som alternativ adgangsvej til området, jf. udviklingsskitse fra kommuneplanen i lokalplanens indledning. Der anlægges fortov og sti langs stamvejen, og fortov langs fordelingsvej. Derudover etableres  landskabelige stier på fællesarealer med adgang til [adresse] ad [adresse] nuværende indkørsel.

Der er udarbejdet en terrænreguleringsmodel i forbindelse med lokalplanen for at sikre, at det kuperede landskab ikke reguleres mere end nødvendigt i forbindelse med byggemodningen, jf. kortbilag 4. Efter byggemodning af området fastsætter lokalplanen mulighed for regulering af terræn på +/- 0,5 m.

Bebyggelsesplanen indeholder af en række boligveje. De er i princippet orienteret på tværs af områdets højdekurver, så boligerne kan placeres i samme højde på begge sider af vejen. Omtrent halvdelen af området udlægges til fælles friarealer/ beskyttede naturområder. Centralt i området skabes en grøn kile, hvor de landskabelige kvaliteter trækkes ind i bebyggelsen, og i den sydøstlige del anlægges en større regnvands sø. Nyvangsgårdens have med store træer bevares, og de levende hegn fra gården definerer fx en boliggruppes kvarter. Selve gården nedrives.

Boligerne placeres på grunde med en størrelse på 225-500 m2. De mindste grunde er 25 m2 mindre end kommuneplanens gennerelle rammebestemmelser tilsiger, hvorved der er tale om en mindre afvigelse. Planen indeholder en god helhed med store fællesarealer, hvorfor afvigelsen findes acceptabel.

Der kan opføres op til 152 tæt-lave boliger i form af rækkehuse i ét og to plan. Boliger i to plan placeres langs stamvejen og på de højeste arealer, så stamvejen og højdepunkterne i terrænet fremhæves. Lokalplanen indeholder bestemmelse om husenes placering i byggelinjer, der følger vejenes forløb, samt fordring om hver fjerde bolig forskydes, så der opnås et spil i husrækken.

Boligerne opføres i facader af teglsten, med forskydninger i husrækken, så der opnås en variation i bebyggelsen. Området opdeles i boliggrupper, hvor husene i hver gruppe opføres med ens farve på tage mv., således den samlede bebyggelse vil fremtræde mindre spættet i landskabet.

For at underbygge den sociale sammenhængskraft i boliggrupperne, brydes tre boligveje af grønne opholdstorve i forbindelse med mindre sideværts forskydninger af gadeprofilet. Disse torve med hævede flader kan tillige have en hastighedsdæmpende virkning og samtidig berige den visuelle opfattelse af gaderummenes forløb.

Der er udarbejdet en beplantningsplan for veje og fællesarealer. Der plantes fx en bræmme af træer i den nordlige del af området, som erstatter en mindre gren af kommuneplanens økologiske forbindelse på dette sted. Boligparceller afgrænses mod vejareal af hækplantninger, så gaderne fremstår grønne.

*Fokusområder*

*Udbygningsaftale, jf. vedlagte bilag 3*Projektudvikler har tilbudt at afholde samtlige omkostninger forbundet med etablering af  tilkørsel til området fra [adresse]. I forlængelse heraf er der udarbejdet udkast til en udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b (aftaler om udbygning af infrastruktur). Oplysning om, at der indgås en udbygningsaftale offentliggøres samtidig med planforslaget.

Udbygningsaftalen skal godkendes samtidig med lokalplanforslaget.

Forinden skal offentligheden have kendskab til udbygningsaftalen. Dette kan ske ved, at lokalplanforslagets redegørelse indeholder oplysninger om, at der er indgået en udbygningsaftale, hvilket er tilfældet i det aktuelle planforslag. Det skal offentliggøres, at der er indgået en udbygningsaftale samtidig med offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Samtidig skal interessenter, der skønnes at have en væsentlig interesse i aftalen, orienteres herom. Ligeledes skal klageberettigede lokale og landsdækkende foreninger, der orienteres om lokalplanforslaget også informeres om, at der foreligger udkast til udbygningsaftale.

Det skal være en offentligt tilgængelig oplysning, at der foreligger et udkast til en  udbygningsaftale. Offentliggørelsen skal indeholde informationer om formålet, parterne i aftalen, hvilke ændringer i plangrundlaget, der er foretaget på baggrund af aftalen, samt hvad udvikler skal finansiere.

*Afvanding af området, jf. lokalplanforslagets bilag 1, notat om regnvandshåndtering*Det er en forudsætning for ibrugtagning af bebyggelsen, at anlæg til afvanding af området er udført i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser herom. Det betyder, at der ved klimaregn i form af en 100 års hændelse ikke må ske forøget risiko for oversvømmelse ved boliger og private opholdsarealer i lokalplanområdet samt af de omkringliggende områder.

Der er udarbejdet en vandhåndteringsplan samt notater om drænforhold og hensyn til beskyttede naturområder i forbindelse med vandhåndtering, som indgår i lokalplanforslagets redegørelse.Desuden er der indgået en aftale mellem Kalundborg Forsyning, bygherre og kommunen om regnvandshåndtering, hvor det forudsættes, at området har en maksimal tilladelig afløbskoefficient på 30 %. Dette må beregnes samlet for hele området.

*Trafikale forhold, jf. lokalplanforslagets bilag 2, Notat vedr. trafikanalyse*Der er i forbindelse med lokalplansforslaget foretaget en analyse af de trafikale forhold fra lokalplanområde til den nærmeste trafikvej, Nørre Allé*,*via fordelingsvejen Lupinvej. Administrationen har undersøgt den eksisterende trafikbelastning, og sammenholdt denne med den en fremtidige trafikstigning et sådan kommende boligområde vil generere.

Grundlæggende er det dokumenteret, at efter ibrugtagning af det nye boligområde, 1. etape, vil dette have en negativ påvirkning på trafikafviklingen fra de lokale veje i området til nærmeste trafikvej. Der er her tale om en ”ringe forsinkelse”. Efter en 10-årig driftsperiode af boligområdet, vil denne trafikbelastning være steget, og der vil i 2036 derfor være tale om ”nogen forsinkelse” med en gennemsnitlig forsinkelse på 28 sek. pr. køretøj.

Det vil i derfor være aktuelt snarest muligt at undersøge muligheden for at øge kapaciteten på strækningen fra Klosterlunden via Lupinvej til [adresse]. Angiveligt vil der være tale om ombygning af krydset Lupinvej/Nørre [adresse], men dette bør præciseres via nærmere analyse.

*Varmeforsyning*Området planlægges udlagt til kollektiv opvarmning i form af fjernvarme fra [adresse]. Alternativt vil området blive udlagt til individuel opvarmning.

Et varmeprojekt til godkendelse af Teknik- og Miljøudvalgets er under udarbejdelse og fremlægges senest samtidig med lokalplanens vedtagelse. Den endelige opvarmningstype fastlægges her.

*Miljøscreening, jf. vedlagte bilag 2.*
Administrationen har gennemført en screening efter lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM), som har været i høring hos berørte myndigheder fra den 15. december 2022 til 5. januar 2023. Der er modtaget høringssvar, og de har givet anledning til at uddybe og præcisere screeningen og lokalplanforslaget.

På baggrund af den gennemførte screeningsproces vurderer administrationen, at lokalplanforslaget ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet, og der således ikke skal udarbejdes miljørapport.

*Det videre forløb*
Godkendes lokalplanforslaget, vil forslaget blive fremlagt i høring i 4 uger. Herefter vil eventuelle bemærkninger blive behandlet frem mod politisk behandling om endelig vedtagelse.

## Økonomiske konsekvenser

Ingen.