### 2.     Beslutning om dispensation fra lokalplan nr. 513 - Bakkevangen

**Åbent**

Sagsnr.: 326-2017-24094       J.nr.: 01.00.00           Dokumentnr.:
326-2019-258376

**Sagstype**

Beslutning.

**Resume og sagens baggrund**

I forbindelse med godkendelse af skema B for 30 almene
boliger på Bakkevangen, besluttede Kommunalbestyrelsen den 25. august 2019, at
sagen, forud for udstedelse af byggetilladelse, ekstraordinært sendes i høring,
hvorefter sagen efterfølgende sendes til behandling i Teknik- og Miljøudvalget.

**Indstillinger**

Chefen for Plan, Byg og Miljø indstiller, at Teknik- og
Miljøudvalget meddeler dispensation fra lokalplan 513 på følgende områder:

1.    § 3.2:
Beboelsesbygninger skal opføres som lavenergibygninger, jf. byggelovgivningens
retningslinjer.

2.    § 5.6: Der
indrettes parkeringsareal til mindst 2 biler på egen grund.

3.    § 6.11:
Bebyggelsen skal opføres indenfor de på kortbilag 3 viste byggefelter og med
husenes hovedretning vinkelret på det fredede dige.

4.    § 6.13:
Terrænregulering skal begrænses mest muligt. Indenfor den enkelte grund må der
maksimalt terrænreguleres plus/minus 1 m.

5.    § 6.15: Victor Jespersen
skal udformes med en hældning på mellem 10 og 25 grader som ensidige tage.

6.    § 8.7: Mindre
grønne kiler: De grønne kiler mellem delområderne, jf. kortbilag 1, må ikke
bebygges og skal have en karakter af ekstensivt plejet natur som blomstereng
jf. område F3 på kortbilag 3. (Kortbilag 1 og 3 er her henvisninger til
lokalplanens kortbilag).

**Behandling**

Teknik- og Miljøudvalget.

**Sagsfremstilling**

Kalundborg Almennyttige Boligselskab fik, i december 2017,
tilsagn om opførelse af 30 almene boliger på [adresse]. Den nye afdeling får
navnet ”Tornsbjærg”.

Forud for tilsagnet besluttede Teknik- og Miljøudvalget, i
september 2017, at meddele dispensation fra lokalplan 513 til projektet.
Dispensationen omfattede følgende forhold:

·
ændrede vej- og udstykningsforhold, herunder til at de to
boliggrupper B7 og B8 kan udstykkes som en helhed,

·
at den eksisterende vej Bakkevangen kan benyttes som adgangsvej
til begge boliggrupper, samt

·
at der kan etableres en vejforbindelse i den grønne kile mellem
delområderne B7 og B8.

Dispensationen meddeles efter forudgående naboorientering og
med vilkår om, at der maksimalt opføres i alt 30 boliger i de to delområder.
Projektet er vedlagt som Bilag 2.

Efter licitation har det vist sig, at projektet fra 2017
ikke kan realiseres indenfor rammebeløbet for de almene boliger. Der er derfor
udarbejdet et revideret projekt, hvor bebyggelsen er samlet i den sydlige del
af B7 og B8, hvor terrænet er mere jævnt. Det betyder, at den nordlige del af
området i videre udstrækning vil fremstå som naturområde. Projektet er vedlagt
som bilag 3.

Det aktuelle projekt omfatter fortsat 30 boliger, der
fordeles med 16 boliger i delområde B7 og 14 boliger i B8. Boligerne opføres i
ét plan inden for lokalplanens byggefelter med facader beklædt med naturskifer.
Projektet orienteres øst-vest i stedet for det tidligere projekt med to
nord-syd gående boligstræder. Forbindelsesvejen mellem område B7 og B8 får et
mere jævnt og lige forløb. Eksisterende vej Bakkevangen skal fortsat være
adgangsvej til område B7 og B8.

Projektet vil forudsætte supplerende dispensation fra
lokalplan nr. 513 (bilag 4) på flg. punkter:

·
*§ 3.2: Beboelsesbygninger skal opføres som lavenergibygninger,
jf. byggelovgivningens retningslinjer.*

·
*§ 5.6: Der indrettes parkeringsareal til mindst 2 biler på
egen grund.*
Der anlægges i alt 38 parkeringspladser, heraf 4 handicappladser (inkl. 2
pladser for minibusser). Parkeringspladserne etableres som 1 plads ved hver
bolig, og herudover anlægges P-pladser i mindre grupper. Desuden udlægges der
areal til 7 parkeringspladser, der kan realiseres i det omfang, der måtte blive
behov. På denne måde undgås overflødige parkeringspladser, der kan forringe det
oplevede bomiljø.

·
*§ 6.11: Bebyggelsen skal opføres indenfor de på kortbilag 3
viste byggefelter og med husenes hovedretning vinkelret på det fredede dige.*
Bebyggelsen opføres indenfor lokalplanens byggefelter B7 og B8, men kun i den
sydlige del af byggefelterne. Herved kan det kuperede terræn mod nord
friholdes. Husblokkene orienteres som følge heraf parallelt med diget, men de
enkelte huses hovedretning er orienteret vinkelret på diget.

·
*§ 6.13: Terrænregulering skal begrænses mest muligt. Indenfor
den enkelte grund må der maksimalt terrænreguleres plus/minus 1 m.*
Bebyggelsen samles mod syd, i det mest jævne terræn inden for de to
byggefelter. Terrænreguleringen overstiger dog lokalplanens begrænsning på 1 m
i byggefelt B8, ved lavningen mellem de to byggefelter, hvor terrænet reguleres
ca. 1,6 meter.

·
*§ 6.15: Victor Jespersen skal udformes med en hældning på mellem 10 og 25
grader som ensidige tage.*
Bebyggelsen opføres med ensidig hældning på 5 grader. Den lavere hældning
skyldes, at husene opføres som præfabrikeret modulbyggeri, hvilket indebærer
begrænset produktions- og transporthøjde.

·
*§ 8.7: Mindre grønne kiler: De grønne kiler mellem
delområderne, jf. kortbilag 1, må ikke bebygges og skal have en karakter af
ekstensivt plejet natur som blomstereng jf. område F3 på kortbilag 3.
(Kortbilag 1 og 3 er her henvisninger til lokalplanens kortbilag).* Vejen, der forbinder de to nye boligområder vil være placeret i den sydlige
del af den mindre grønne kile mellem delområderne B7 og B8 i område F3. Vejen
vil få et jævnt forløb langs terrænlinjerne, jf. bilag 3

Der er gennemført en forudgående orientering jf. planloven.
Orienteringen er sendt til ejerne af Bakkevangen 8, 10, 16, 18 og 50 og [adresse]
Høje 82. Ejerne af [adresse], 10, 16 og 50 har fremsendt samlet svar med
bemærkninger, der er vedlagt som bilag. Ejerne af [adresse]
82 har ikke fremsendt bemærkninger. Høringsfristen udløber fredag den 20.
september 2019 og eventuelle bemærkninger indgået herefter fremlægges for
udvalget på mødet.

Grundlæggende fremgår det af høringssvaret, at man mener
dispensationerne er i så væsentlig modstrid med lokalplanens principper, at der
skal udarbejdes en ny lokalplan. I forhold til generne for de nuværende
beboere, fremhæves primært mulige indbliksgener fra den nye bebyggelse.
Behandlingen af høringssvarene er vedlagt som bilag 5.

Kalundborg Museumsforening har uopfordret fremsendt
bemærkninger til projektet. Bemærkningerne handler dels om kvaliteten af selve
projektet og dels om diget syd for bebyggelsen. For så vidt angår diget, så gør
foreningen opmærksom på, at det vil være hensigtsmæssigt med en større afstand
til diget, af hensyn til muligheden for at etablere trampestier mellem diget og
den nye bebyggelse. Bemærkningerne er vedlagt som bilag 6.

Administrationen vurderer, at de ansøgte dispensationer er
mindre væsentlige i forhold til de dispensationer der blev givet i september
2017, hvor det væsentligste spørgsmål var ændringen af vejføringen, så
vejadgangen til området blev samlet i én vejadgang, med en forbindelsesvej
mellem de to delområder. Årsagen til den løsning var, at der ikke kunne
anlægges vejadgang som beskrevet i lokalplanen, idet der ligger en beskyttet sø
der hvor den ene vej skulle anlægges.

De efterfølgende projektændringer består hovedsageligt i, at
bebyggelsen samles i delområdernes sydlige ender, altså tættest mod diget og
parcelhusgrundene syd for diget. Denne ændrede placering er dog indenfor
lokalplanens bestemmelser, idet byggeriet ikke opføres tættere på diget end
lokalplanen tillader. Det skal dog bemærkes, at lokalplanens kortbilag giver
indtryk af, at bebyggelsen vil ligge samlet i husblokke vinkelret på diget, men
dette er ikke præciseret i lokalplanens bestemmelser, hvor kravet er, at huse
opføres med retning vinkelret på diget.

Med hensyn til indbliksgener, så er det klart, at en
nabobebyggelse med facader mod naboejendommene vil give mulighed for indblik
begge veje i en eller anden form. Det reviderede projekt medfører dog ikke
indbliksgener udover hvad man ville kunne forvente i et boligområde eller på
baggrund af lokalplanen.

Med hensyn til planens principper, så er der tale om
bebyggelse der i anvendelse svarer til lokalplanens. Ændringerne, hvor
vejforløbet er det væsentligste, medfører ikke, at områdets karakter af
boligenklaver i et landskabeligt område nedbrydes og den ændrede placering af husene
indenfor de to delområder er ikke i strid med lokalplanen.

Med hensyn til afstanden til diget, så er det rigtigt, at
boligernes facader og opholdsarealer vil vende ud mod diget og en eventuel
trampesti langs dette. Det vil være en generel udfordring indenfor hele
lokalplanområdet, hvor delområderne nord og syd for diget er udlagt tæt på
dette. Der er mulighed for passage imellem dige og delområder i det der er
lokalplanområdets fællesarealer og det reviderede boligprojekt ændrer ikke på
dette forhold.

Administrationen har drøftet byggesagen med Kalundborg
Almennyttige Boligselskab og deres rådgivere, for at afdække mulighederne for
at imødekomme nogle af bemærkningerne til projektet. Boligselskabet oplyser, at
bebyggelsen er samlet mod syd, fordi terrænets forløb og jordbundsforholdene
fordyrer projektet, der skal realiseres indenfor de fastsatte rammebeløb for
almene boliger. Boligselskabet oplyser på den baggrund, at det vil være muligt
at rykke dele af bebyggelsen, primært i delområde B7, ca. 2 meter mod nord, men
at det vil have konsekvenser for kvaliteten af selve projektet, særligt i
forhold til boligernes udearealer, ligesom eventuelt afledte fordyrelser vil
påvirke andre dele af projektet.

Det er er samlet set administrationens anbefaling, at der
meddeles de ansøgte supplerende dispensationer til gennemførelse af projektet.
Det skal bemærkes, at såfremt Teknik- og Miljøudvalget ikke kan godkende
projektet indenfor de i dagsordenen beskrevne rammer, er Kommunalbestyrelsen
nødt til at genoptage sagen om godkendelse af skema B i den støttesag der blev
behandlet den 25. august 2019.

**Økonomiske konsekvenser**

Ingen.

**Bilag**

|  |  |
| --- | --- |
| Bemærkninger til forudgående orientering om dispensationer fra lokalplan 513 boligområde Herredsåsen - sagsnr 326-2017-24094 | 326-2019-257837 |
| Bilag 2 - Tidligere projekt fra 2017 | 326-2019-249206 |
| Bilag 3 - Aktuelt projekt | 326-2019-249205 |
| Bilag 4 - Lokalplan nr. 513 | 326-2019-249203 |
| Bilag 5 - Behandling af høringssvar | 326-2019-260391 |
| Bilag 6 - Mail vedr. Stendige ved [adresse] 326-2019-261314 |