### Beslutningstema

Der skal træffes beslutning om godkendelse til optagelse af kreditforeningslån og godkendelse af lejeforhøjelse i forbindelse med et projekt om udskiftning af vinduer og døre. Forvaltningen lægger op til afslag på godkendelse af den ansøgte kommunegaranti, da betingelserne herfor ikke vurderes opfyldt.

I henhold til den politiske beslutningskompetenceplan for Tilsynet med det støttede boligbyggeri, ligger kompetencen til at godkende udstedelse af pantebreve ved optagelse af lån og godkende huslejestigninger over 5 % af gældende husleje hos Økonomiudvalget. Kompetencen til at godkende kommunal garanti for lån til ekstraordinære renoveringsopgaver ligger hos Kommunalbestyrelsen.

### Historik

Skærbæk Boligforening, afd. 9 består af 25 boliger i [adresse] og 20 boliger i [adresse]. Det er alene boligerne i [adresse], der er omfattet af projektet med udskiftning af vinduer og døre.

I 2015/2016 gennemgik afdelingen, som følge af en omfattende byggeskade, et større renoveringsarbejde med støtte fra Landsbyggefonden. I forbindelse med arbejdet blev der optaget et ustøttet kreditforeningslån på 461.000 kr., og et støttet kreditforeningslån på 11.374.000 kr. med kommunegaranti.

I 2017 blev der optaget kreditforeningslån på 1,2 mio. kr. med kommunegaranti til finansiering af udskiftning af køkkener i 25 boliger i [adresse].

### Sagsfremstilling

Salus Boligadministration har på vegne af Skærbæk Boligforening, afd. 9 fremsendt ansøgning til godkendelse af optagelse af kreditforeningslån, kommunal garantistillelse og godkendelse af lejeforhøjelse.

Projektet er godkendt af afdelingens beboere på et ekstraordinært afdelingsmøde den 14. maj 2024. Organisationsbestyrelsen har godkendt optagelse af lån 14. august 2024.

Projektet er beregnet til at koste 2.555.004 kr. Finansieringen af projektet sker ved optagelse af et 20-årigt kreditforeningslån 1.955.004 kr., og ved anvendelse af afdelingens egne henlæggelser 600.000 kr.

Projektet afleder en lejeforhøjelse på 12,09 %. Lejemålenes størrelse er mellem 68 m2 og 85 m2. Lejen pr. lejemål er differentieret beregnet.

Et lejemål på 68 m2 vil gennemsnitlig stige med 521 kr. månedligt til 5.132 kr. månedligt. Et lejemål på 85 m2 vil gennemsnitlig stige med 647 kr. månedligt til 6.375 kr. månedligt.

Salus Boligadministration oplyser, at der er tale om ekstraordinært renoveringsarbejde, som er nødvendigt for at opretholde en nutidig standard i boligerne. Huslejestigningerne vurderes ikke til at have negativ effekt på den fremtidige udlejning. Afdelingen er en attraktiv afdeling uden tomgang. Renoveringsarbejdet er nødvendigt for at forebygge fugt, skimmelsvamp, trækgener og et stigende varmeforbrug, der kan skabe alvorlige bygningsmæssige problemer.

Finansiering af renoveringsarbejder i almene boliger skal som udgangspunkt ske ved, at der henlægges til fremtidige arbejder. Midlerne skal derved være tilstede, når udgiften afholdes. Henlæggelsernes størrelse fremgår af den lovpligtige 30-årige vedligeholdelsesplan. Af denne fremgår hvilke arbejder der planlægges gennemført, hvornår de planlægges gennemført, og hvad udgiften forventes at udgøre.

Salus Boligadministration oplyser at Skærbæk Boligforening på grund af manglende henlæggelse de sidste 30-40 år har et efterslæb på henlæggelser. Dette forsøges forbedret, hvilket fremgår af afdelingens 30-årige drifts- og vedligeholdelsesplan.

Salus Boligadministration oplyser endvidere at selvom Skærbæk Boligforening har en sund økonomi har den disponible del af dispositionsfonden ikke en størrelse der tillader, at der kan ydes lån, hvorfor der ikke ses andre muligheder end finansiering via kreditforeningslån.

I 2023 er der udstedt ny vejledning om kommunal garanti efter Almenboliglovens § 98 for lån til ekstraordinære renovering af almene boliger. Vejledningen præciserer, under hvilke betingelser en kommune lovligt kan yde kommunegaranti til låneoptagelser ifm. arbejder, der kan anses at have karakter af ekstraordinær renovering. Ordinær udskiftning af vinduer og døre, der ikke skal afhjælpe påtrængende byggetekniske problemer, vurderes som udgangspunkt som ordinære renoveringsarbejder.

Forvaltningen har været i dialog med Salus Boligadministration om forventninger til fremtidig lånebehov med kommunal garantistillelse, og vurderer ud fra tilbagemeldingerne fra Salus og indholdet af revisionsprotokollatet for 2023, at der må forventes et større behov for ekstern finansiering i årene fremover. Salus Boligadministration har ikke redegjort nærmere for renoveringsarbejdernes påtrængende karakter.

Der er et efterslæb på henlæggelser, og lånene optaget i forbindelse med byggeskadesagen belaster afdelingen i en grad, at afdelingen i en lang årrække ikke vil have mulighed for at finansiere nødvendige renoveringsarbejder med kreditforeningslån, med mindre kommunen garanterer for lån.

På baggrund af oplysningerne i sagen har forvaltningen ikke grundlag for at vurdere, at arbejderne er foranlediget af påtrængende byggetekniske problemer, eller en af de andre undtagelsesvise arbejder der er angivet i [adresse] og Boligstyrelsens vejledning. Betingelserne for lovligt at kunne yde kommunegaranti efter Almenboliglovens § 98 vurderes derfor ikke opfyldt.

### Økonomi

Låneoversigt pr. 1. september 2024 er vedlagt som bilag.

### Lovgrundlag

Lov om almene boliger §§ 29 og 98, og driftsbekendtgørelsen § 79.

### Indstilling Fagchefen for Politik og Strategi indstiller,

|  |  |
| --- | --- |
| at | ansøgning om 20-årigt kreditforeningslån 1.955.004 kr. godkendes, |
| at | den afledte huslejestigning 12,09 % godkendes, |
| at | der gives afslag på ansøgningen om 100 % kommunal garanti, og |
| at | indstillingen videresendes til Kommunalbestyrelsen. |

Beslutning fra Økonomiudvalget, 10. oktober 2024, pkt. 7:

Indstillingen anbefales.

Thomas Iversen deltog ikke i mødet.

### Beslutning

Indstillingen godkendt.