### Resumé

Økonomiudvalget har anmodet om en lokalplan der giver mulighed for opførelse af ca. 40 almene studieboliger ved siden af Spinderihallerne i Vejle. Studieboligerne henvender sig til de nye studerende, der skal starte på Syddansk Universitet i Spinderihallerne i 2026. Boligerne ønskes opført som etageboliger i tre etager i et byggefelt, der i dag er udlagt til erhvervsformål og offentlige formål i lokalplan nr. 1152. Det kræver en ny lokalplan at kunne anvende området til boligformål. Lokalplanområdet er ca. 1.100 m2 og ligger vest for [adresse] og syd for Zahra Mikkelsen. Området ligger ud til en lille grøn park på hjørnet af [adresse] og Nyboesgade, og benyttes delvist til parkering tilknyttet [adresse].

### Sagsfremstilling

![](data:image/jpeg;base64...)

*Figur 1: Kort over lokalplanområdet*

**Planens historik**

Økonomiudvalget besluttede på mødet 7. april 2025, pkt. 91, at igangsætte en proces vedrørende etablering af studieboliger ved Spinderihallerne i samarbejde med AAB.

Teknisk Udvalg besluttede på mødet 6. maj 2025, pkt. 66, at igangsætte udarbejdelse af lokalplan nr. 1436.

**Lokalplanens indhold**

Lokalplanområdet er ca. 1.100 m2 og ligger inden for området tilknyttet Spinderihallerne i [adresse]. Området ligger vest for kedelbygningen og syd for [adresse] og afgrænses mod nordvest af en grøn park på hjørnet af henholdsvis Nyboesgade og [adresse]. Lokalplanområdet ligger inden for et byggefelt udlagt som ´Byggemulighed B´ i lokalplan nr. 1152 Offentligt område ved [adresse] i Vejle. Heri fastlægges områdets anvendelse til erhvervsformål og offentlige formål, som erhverv, liberale erhverv, værksteder og showrooms, restauranter, spillested, museum og andre kulturelle funktioner, udstillingslokaler, uddannelse og mindre butikker, der kan understøtte områdets kulturelle profil. Det kræver en ny lokalplan at kunne anvende området til boligformål.

Spinderihallerne står tilbage som et af de sidste kulturmiljøer i Vejle, der kan give et autentisk indtryk af den industri, der var med til at skabe og udvikle byen. Kedelbygningen er med en højde på næsten 24 meter områdets fyrtårn, og fungerer som blikfang for omgivelserne. Kulturmiljøet er sårbart over for ændringer i arkitektur, bebyggelsesstruktur, gader og omgivelser. Det vurderes dog, at de industrielle bygninger er af en så robust karakter, at området vil kunne bære en udbygning, så længe de nye bygninger forholder sig til de historiske bygningers arkitektur.

Der planlægges for opførelse af ca. 40 almene studieboliger, som udgør ca. 1450 m2. Den nye bebyggelse forholder sig til [adresse] mod øst, ved ikke at konkurrere i højden. Boligbebyggelsen udføres som etageboliger i 3 etager, en maksimal højde på 14 meter, og matcher i skala og omfang Zahra Mikkelsen mod nord. Boligbebyggelsen udføres i en arkitektur der tilpasses spinderiområdets industrielle karakter og parken. Der er i udviklingen af lokalplanområdet lagt vægt på at bevarer en gammel vandtank, der er en kulturhistoriske detalje fra da spinderiet var aktivt. Da lokalplanområdet er beliggende med bygninger fra industrianlægget på flere sider, skal det gøres tydeligt, hvad der er nybyggeri og hvad der er en oprindelig del af kulturmiljøets industribyggeri. Den nye boligbebyggelse skal udføres i høj arkitektonisk kvalitet, i et moderne, råt og industripræget udtryk, der tilpasses kulturmiljøet gennem nyfortolkninger af de eksisterende bygningselementer.

**Kommuneplantillæg**

Lokalplanen er omfattet af kommuneplanramme 1.1.B.18 Boligområde ved [adresse] i Vejle. Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål, erhvervsformål og offentlige formål. Hovedvægten i anvendelsen skal være liberale erhverv, værksteder og showrooms, restauranter, museum og andre kulturelle funktioner, udstillingslokaler, uddannelse samt boliger og mindre butikker der kan understøtte områdets kulturelle profil. Bebyggelsesprocenten er 150% beregnet ud fra den enkelte grund. Der skal sikres fælles opholdsareal svarende til minimum 50% af etagearealet. Der skal etableres 0,5 p-pladser pr. etagebolig op til 50 m2. Offentligheden skal sikres adgang til hele området.

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanrammen, og det kræver et tillæg.

Den nye ramme i tillæg nr. 10 erstatter en del af den gamle ramme. Den nye ramme fastsætter bebyggelsesprocenten for etageboliger til 250% beregnet ud fra den enkelte grund. Rammen fjerner parkeringskravet for etageboliger under 50 m2 og kravet til fælles opholdsarealer. Ved andre formål gælder de generelle rammer.

**Vurdering af afledte konsekvenser**

Der er foretaget en helhedsvurdering af boliglokalplanens afledte konsekvenser, herunder offentlige investeringer, for at sikre en byudvikling i balance. Det kan være i forhold til f.eks. skoler, institutioner, idræt, veje, stier og kollektiv trafik. Helhedsvurderingen viser, at lokalplanen ikke har afledte konsekvenser på de undersøgte forhold.

**Miljøvurdering**

Forslag til lokalplan nr. 1436 og tillæg nr. 10 er screenet jævnfør miljøvurderingsloven. På baggrund af screeningen er det forvaltningens vurdering, at planen ikke vil medføre væsentlig påvirkning af miljøet, og der udarbejdes derfor ikke en miljøvurdering.

**Høringsperiode**

Jævnfør planloven skal høringsperioden for en lokalplan vurderes fra sag til sag i forhold til at tillade rimelig tid til inddragelse af offentligheden. Udgangspunktet er en minimumsfrist på fire uger, dog to uger for mindre lokalplaner, og otte uger for lokalplaner med tillæg med anvendelsesændringer eller nyudlæg.

Høringsperioden for lokalplanen og tillægget fastsættes til fire uger, da lokalplanen er af en karakter, med et geografisk anvendelsesområde, en kompleksitet og et omfang, hvor fire uger vurderes at være rimelig tid til inddragelsen af offentligheden.

Men da der i høringsperioden er helligdage/ferie forlænges den til 6 uger.

**Overtagelsespligt/Frafaldserklæring**

Lokalplanområdet ejes af kommunen, og en frafaldserklæring er derfor ikke nødvendig.

### Klima og resiliensvurdering

Der er foretaget en bæredygtighedsvurdering af lokalplanen i forhold til planens bæredygtige potentiale. Der er målt på fem bæredygtige hovedområder: Miljø, sociokulturel og funktionel kvalitet, teknik, proces og økonomi.

Lokalplanen giver mulighed for opførelse af små etageboliger, der er en bæredygtig boligform, der begrænser arealforbruget. Boligerne er huludfyldning i byen, og der udlægges hverken nye arealer eller nedrives eksisterende bebyggelse for at kunne opføre boligerne. Fortætning af eksisterende byområder og udnyttelse af eksisterende forsyningsstrukturer bidrager til en mere bæredygtig udvikling. Desuden bidrager det til en mere bæredygtig udvikling, at flere mennesker bor nær byens funktioner. Da området er et tidligere erhvervsområde, er jorden forurenet. Bortskaffelse af forurenet jord er både dyrt og ikke særligt klimavenligt. Der stilles krav til en høj arkitektonisk kvalitet, hvilket kan bidrage til at forlænge bebyggelsens levetid. Mulighed for at udnytte både beton, teglsten, metal og træ sikrer fleksibilitet og bedre balance mellem CO2-aftryk, levetid og vedligeholdelsesudgifter. Områdets centrale beliggenhed med nem adgang til uddannelser, indkøb og offentlige transportmuligheder fremmer bæredygtig mobilitet. Ved at reducere parkeringskravet fremmes brugen af offentlig transport, cykling og gang blandt de studerende, hvilket bidrager til sundheden og reducerer biltrafik.

### Sagens videre forløb

 Sagen skal behandles af Økonomiudvalget og Byrådet.

### Indstilling Teknik- og Miljødirektøren indstiller

**at** udvalget anbefaler over for byrådet, at forslag til lokalplan nr. 1436 og tillæg nr. 10 til Kommuneplan 2025-2037 vedtages og offentliggøres i 6 uger.

### Beslutning

Anbefalet.

Vagn Andersen var fraværende.