### Resumé

En privat bygherre har anmodet om lokalplanen for boliger i den nordvestligste del af Georg Klausen. Her er ønske om at opføre 48 tæt-lav boliger og 17 åben-lav boliger. Dertil er der ønske om at skabe et grønt fælles friareal for alle byens borgere nord for boligerne og frem til Engum Bæk.

I dag henligger området som landbrugsjord med levende hegn og i det nordøstligste hjørne er et regnvandsbassin.

### Sagsfremstilling

![Luftfoto viser lokalplanens område på en mark nordvest i Bredal](data:image/jpeg;base64...)

*Figur 1: Kort over lokalplanområdet*

![Illustration af bebyggelsesplan viser fordeling af åben-lav og tæt-lav boliger samt fælles friarealer mod nordvest.](data:image/jpeg;base64...)

*Figur 2: Lokalplanens bebyggelsesplan*

![Kortet viser kommuneplanrammer. De ikke udnyttede boligrammer nord for [adresse] udtages. Ritt Berg 7.B.6 udvides og der etableres en ny rekreativ ramme frem til bækken.](data:image/jpeg;base64...)

*Figur 3: Kort over kommuneplanrammerne. Til venstre på kortet ses de to boligområder, der udtages af kommuneplanen (ramme 7.B.4 og 7.B.5) og til højre på kortet ses ændringen af boligrammen 7.B.6 samt den nye rekreative ramme 7.R.1.*

**Planens historik**

Teknisk Udvalg besluttede på mødet 4. oktober 2022, pkt. nr. 222, at igangsætte udarbejdelse af lokalplan nr. 1359 og tillæg nr. 15 til [adresse] 2021-2033. Her igangsattes en bebyggelsesplan med 36 tæt-lav boliger og 15 åben-lav boliger. Dertil skulle der udlægges en rekreativ ramme mellem boligområdet og Engum Bæk som grønt fælles friareal for alle byens borgere.

Bebyggelsesplanen blev revideret efter nærmere undersøgelser af støj og lugt. Teknisk Udvalg besluttede på mødet 13. august 2024, pkt. nr. 155, at igangsætte udarbejdelse af lokalplan nr. 1359 og tillæg nr. 15.

**Lokalplanens indhold**

Lokalplanområdet er ca. 9 ha og beliggende i den nordligste del af Georg Klausen øst for [adresse] og nord for [adresse]. Boligområdet får vejadgang fra [adresse] øst for [adresse] samt stiadgang mellem [adresse] og 13. Lokalplanområderne opdeles i 3 delområder. Delområde 1 til åben-lav boliger, delområde 2 til tæt-lav boliger og delområde 3 til friareal.

I delområde 1 tilføjes én åben-lav grund med adgang fra [adresse] i forlængelse af den eksisterende husrække nord for [adresse]. De øvrige åben-lav grunde placeres bag rækken af boliger på nordsiden af [adresse]. Mellem de eksisterende boliger langs [adresse] og den nye række parcelhusgrunde udlægges en grøn kile på ca. 10 meter, som skaber afstand.

I delområde 2 ligger de nye rækkehuse i tre klynger med et fælles gårdrum og med grønne kiler i forlængelse af de private baghaver. I gårdrummene kan etableres parkering og legepladser. De grønne kiler har forbindelse til friarealet nordøst for bebyggelsen.
Delområde 3 udlægges til friareal, der er tilgængeligt for alle. På dette areal er der udlagt areal til en større legeplads. Det er også her der er plads til træer, som kan vokse sig større, end hvad der er hensigtsmæssigt i boligernes haver. I det syd østligste hjørne af det fælles friareal har [adresse] et vandbassin. Dette vandbassin sammenlægges med de nye bassiner, der skal etableres for at håndtere regn- og overfladevand fra lokalplanområdet.

Georg Klausen har ingen større sammenhængende fælles friarealer og har generel dårlig adgang til naturen. Georg Klausen benytter skolen og sportspladsen i Engum til fritidsaktiviteter. Derfor vil det være til gavn for både Georg Klausen og Engum med et offentligt tilgængelig friareal. Uden for lokalplanens område, vil der potentielt kunne arbejdes med en natursti langs sydsiden af Engum Bæk, som forbinder sportspladsen i [adresse] med det nye friareal i Georg Klausen.

Bygherre ønsker, at den enkelte grund for tæt-lav boliger er 200 m2. Dertil udlægges 200 m2 pr. tæt-lav bolig, til det fælles friareal, der kræves jf. kommuneplanens boligramme. Åben-lav boligerne udlægges med en grundstørrelse på 700-800 m2, dog med undtagelse af grunden der får direkte adgang fra [adresse]. Denne grund bliver ca. 1.300 m2 hvilket matcher de øvrige grundstørrelser langs [adresse].

Delområde 1 og 2 overføres til byzone og delområde 3 forbliver i landzone.

**Kommuneplantillæg**

Der er tre boligrammer i Georg Klausen, som er udlagt til lav boligbebyggelse i form af tæt-lav og åben-lav boliger og som ikke er udnyttede. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen er støj og lugt blevet undersøgt nærmere. På nuværende tidspunkt er det alene kommuneplanramme 7.B.6, som denne lokalplan omfatter, der kan udnyttes til boliger, idet arealerne nord for [adresse] ligger tæt på et landbrug med et dyrehold, der overskrider lugtgenegrænsen for nye boliger.

Derfor foreslås det at udtage boligramme 7.B.4 og 7.B.5 af kommuneplanen. Dertil foreslås det at udvide den eksisterende boligramme (7.B.6) samt at udlægge et areal umiddelbart nord for denne ramme til rekreativt formål til brug for hele byen. Denne ramme får nr. 7.R.1.

**Vurdering af afledte konsekvenser**
Der er foretaget en helhedsvurdering af boliglokalplanens afledte konsekvenser, herunder offentlige investeringer, for at sikre en byudvikling i balance. Det kan være i forhold til f.eks. skoler, institutioner, idræt, veje, stier og kollektiv trafik.

Helhedsvurderingen viser, at lokalplanen har afledte konsekvenser på de undersøgte forhold omkring skole. Notat for afledte konsekvenser er vedlagt som bilag.

**Miljøvurdering**
Forslag til lokalplan nr. 1359 og tillæg nr. 9 er screenet jævnfør miljøvurderingsloven. På baggrund af screeningen er det forvaltningens vurdering, at planen ikke vil medføre væsentlig påvirkning af miljøet, og der udarbejdes derfor ikke en miljøvurdering.

**Høringsperiode**
Jævnfør planloven skal høringsperioden for en lokalplan vurderes fra sag til sag i forhold til at tillade rimelig tid til inddragelse af offentligheden. Udgangspunktet er en minimumsfrist på fire uger, dog to uger for mindre lokalplaner, og otte uger for lokalplaner med tillæg med anvendelsesændringer eller nyudlæg.

Høringsperioden for lokalplanen og tillægget fastsættes til otte uger, da tillægget inddrager nye arealer, og dermed har særlig interesse for offentligheden.

**Overtagelsespligt/Frafaldserklæring**
Lokalplanområdet er privatejet og i byzone, og en frafaldserklæring er derfor ikke nødvendig.

Lokalplanområdet er privatejet og overføres fra land- til byzone. Der foreligger en underskrevet frafaldserklæring.

### Klima og resiliensvurdering

Der er foretaget en bæredygtighedsvurdering af lokalplanen i forhold til planens bæredygtige potentiale. Der er målt på fem bæredygtige hovedområder: Miljø, sociokulturel og funktionel kvalitet, teknik, proces og økonomi.

Bebyggelsesplanen er udarbejdet med hensyn til vandhåndteringsplanen og herunder håndtering af overfladevand. Der etableres plads til regnvandsbassiner inden regnvandsudledning løber ud i Engum bæk, der afgrænser lokalplanområdet mod nord. Eksisterende landbrugsarealer (inden for lokalplanområdet) syd for Engum bæk ændres til fælles friareal uden intensiv dyrkning. Dette areal vil fungere som en grøn bufferzone. Bebyggelsesplanen er tilpasset nærheden til Engum Bæk. Med udbygningen skabes en tydelig afgrænsning mellem by og land.

Der  er ønske om at benytte mursten til facader og betontagsten til tagene. Begge materialer der har en lang holdbarhed. I forbindelse med sammensætningen af boligtyper i lokalplanområdet er der arbejdet med en blanding af åben-lav og tæt-lav boliger.

I Georg Klausen er der kort afstand (cykelafstand) til hverdagsfaciliteter som skole, sport og børnepasning, der ligger i [adresse]. Georg Klausen ligger knap 10 km fra Vejle bymidte. Der er mulighed for at benytte bus, bil eller cykel. Med den øgede tendens til at benytte el-cykel, kommer flere destinationer inden for rækkevidde, selv på cykel.

### Sagens videre forløb

Sagen skal behandles af Økonomiudvalget og Byrådet.

### Historik

#### Teknik- og Miljødirektøren indstiller, den 3. juni 2025, punkt 89:

**at** udvalget anbefaler over for byrådet, at forslag til lokalplan nr. 1359 og tillæg nr. 9 til Kommuneplan 2025-2037 vedtages og offentliggøres i 8 uger.

#### Beslutning fra Teknisk Udvalg, den 3. juni 2025, punkt 89:

Anbefalet.

Julius Thygesen var fraværende.

#### Beslutning fra Økonomiudvalget, den 16. juni 2025, punkt 160:

Anbefales.

Fraværende: Merete Mortensen og Åge Mortensen.

### Beslutning

Godkendt.

Fraværende: Tom Bech, i stedet mødte Zacharias Søndergaard.

Fraværende: Åge Mortensen, i stedet mødte Bobby Nielsen.

Fraværende: Ursula Christensen, i stedet mødte Sussie Thomsen.

Fraværende: Laus Bach.