### Resumé

Økonomiudvalget besluttede den 7. april 2025, sag 91, at der i samarbejde med boligforeningen AAB Vejle skulle igangsættes en proces vedrørende studieboliger ved Spinderihallerne. Formålet er at imødekomme behovet for boliger til studerende i forbindelse med åbningen af [adresse] i 2026.

Boligforeningen AAB Vejle anmoder på den baggrund om godkendelse af grundkapital samt skema A i forbindelse med nybyggeri af studieboligerne.

### Sagsfremstilling

Boligforeningen AAB Vejle ønsker at opføre i alt 44 ungdomsboliger på [adresse], mellem [adresse], Ove Holst og Sanne Mathiesen, Vejle.

AAB køber grunden af Vejle Kommune. Der er udarbejdet betinget grundkøbsaftale, der er indstillet til godkendelse af Byrådet den 25. juni 2025.

Der er udarbejdet forslag til lokalplan nr. 1436 og tillæg nr. 10 til kommuneplan 2025-2037, der er indstillet til godkendelse af Byrådet den 25. juni 2025. Lokalplanen forventes at være endeligt vedtaget i efteråret 2025. Der er givet en midlertidig dispensation til at igangsætte byggeriet.

**Projektet og boligerne**

Det nye byggeri består af én bygning med tre etager. Boligerne indrettes som små, individuelle boliger med eget bad og thekøkken, hvor 1. og 2. sal får fælleskøkkener, mens stueetagen får opholdszoner ved indgangene. Hver etage har eget vaskeri, og fra 1. sal vil der være udgang til fælles tagterrasse. Der etableres fast depotplads i hver bolig, og på 2. sal får boligerne derudover et hævet repos (hems) med mulighed for soveplads og ekstra depotplads.

Der bygges 32 boliger uden hems med et boligareal på 33 m2 (nettoareal på 16-17 m2) og 12 boliger med hems med et boligareal på 42 m2 (nettoareal på 22-23 m2).

Bebyggelsen udgør et samlet boligareal på 1566 m2, hvoraf 503 m2er fælles boligareal.

Byggeriet tilpasses det omkringliggende område med klare referencer i facaderne til den eksisterende bygningsmasse på [adresse]. Den eksisterende vandtank ombygges og indpasses i byggeriet som et stykke kulturarv med nye funktioner.

Af skitserne ses byggeriets foreløbige udformning samt placering:

![Skitse 1, viser byggeriets foreløbige udformning](data:image/jpeg;base64...)

*Skitse 1 viser byggeriets foreløbige udformning.*

*![Skitse 2, viser byggeriets placering](data:image/jpeg;base64...)*

*Skitse 2 viser byggeriets placering - til venstre for kedelbygningen.*

Projektet forventes påbegyndt 1. juni 2026 og afsluttet den 10. august 2026.

**Husleje**

AAB oplyser, at den foreløbige husleje, ekskl. forbrug, er beregnet til følgende:

Boliger uden hems på 33 m2 er beregnet til 1.416 kr. m2/år. Det medfører en månedlig husleje på 3.910 kr.

Boliger med hems på 42 m2 er beregnet til 1.217 kr. m2/år. Det medfører en månedlig husleje på [adresse] kr.

AAB oplyser, at ungdomsboligbidraget er fratrukket i den beregnede husleje.

Ungdomsboligbidrag ydes af staten og anvendes til en forholdsmæssig nedsættelse af huslejen i ungdomsboliger.

**Lovgrundlag**

*Tilsagnsgivning og finansiering*

Ifølge § 104 i almenboligloven skal kommunalbestyrelsen fordele støtte til almene boliger på baggrund af en samlet vurdering af det lokale boligmarked, herunder behovet for nyt støttet boligbyggeri i kommunen.

Der bør som udgangspunkt ikke gives tilsagn til nye boliger, hvis lejeledigheden overstiger 2 %. Der er p.t. kun 0,89 % ledige almene boliger i Vejle Kommune.

Den af AAB oplyste anskaffelsessum ligger inden for den økonomiske ramme for støttet byggeri i 2025, idet anskaffelsessummen i henhold til projektets samlede boligareal maksimalt kan udgøre 50.223.000 kr. jf. almenboliglovens § 115, stk. 10 og støttebekendtgørelsens § 13.

Anskaffelsessummen finansieres for almene boliger med 88 pct. lån, 10 pct. kommunal grundkapital og 2 pct. beboerindskud, jf. almenboliglovens § 118, stk. 1, jf. § 118a, stk. 1.

Grundkapitallånet er rentefrit og afdrages, når ejendommens økonomi - efter Landsbyggefondens skøn - tillader det, dog senest 50 år efter ejendommens ibrugtagelse.

Det er i henhold til almenboliglovens § 127 en forudsætning for tilsagn om ydelsesstøtte, at kommunalbestyrelsen garanterer for lån efter § 118, stk. 1. Garantien omfatter den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 pct. af ejendommens værdi. Garantien stilles som regaranti over staten, jf. almenboliglovens § 128a.

Der er endvidere fastsat regler om støtte til alment boligbyggeri i støttebekendtgørelsen, hvorefter kommunalbestyrelsen skal stille som betingelse for tilsagnet, at bestemmelserne fastsat i §§ 30-31 i støttebekendtgørelsen overholdes. De nævnte bestemmelser indeholder krav om, at tilsagnsmodtageren skal iagttage en række regler om bl.a. udbud, ansvar, kvalitetssikring og forskellige bestemmelser af byggeteknisk karakter.

AAB har i henhold til støttebekendtgørelsens § 30, stk. 2 begrundet fravigelser fra [adresse] (almindelige betingelser for totalentreprise, der regulerer retsforholdet mellem bygherre og totalentreprenør). Fravigelserne afspejler de særlige forhold, der gør sig gældende i alment byggeri og er i overensstemmelse med de standarder, der er aftalt i branchen.

Det nødvendige plangrundlag skal være tilvejebragt, før tilsagn kan gives, jf. støttebekendtgørelsens § 19. Planforholdene er bragt i orden ved en midlertidig dispensation fra den nugældende lokalplan. Godkendelsen af skema A sker dog med forbehold for endelig vedtagelse af ny lokalplan for området.

*Ungdomsboligbidrag*

Kommunalbestyrelsen kan på statens vegne give tilsagn om ungdomsboligbidrag til almene ungdomsboliger, hvortil der er givet tilsagn om ydelsesstøtte. Det er en betingelse for ungdomsboligbidraget, at boligerne bebos af unge under uddannelse eller andre unge med socialt betinget behov.

Ungdomsboligbidraget er et fast beløb pr. kvadratmeter bruttoetageareal. Ungdomsboligbidraget ydes første gang 3 måneder efter låneoptagelsen.

Udbetaling Danmark udbetaler ungdomsboligbidraget direkte til den almene boligorganisation, som ungdomsboligerne tilhører. Udbetaling [adresse] opkræver den kommunale andel af ungdomsboligbidraget hos kommunen.

Kommunen er forpligtet til årligt at godtgøre staten 20 pct. af udgifterne til ungdomsboligbidrag.

De nærmere retningslinjer for ungdomsboligbidrag fremgår af almenboliglovens §§ 135-139, samt støttebekendtgørelsens § 52.

*Husleje*

Det fremgår af almenlejelovens § 9, stk. 5 og driftsbekendtgørelsens § 79, stk. 3, at huslejen og fordelingen heraf på de enkelte lejemål skal godkendes af kommunalbestyrelsen, når byggeudgifterne er opgjort og den endelige finansiering er tilendebragt.

Det endelige huslejeniveau godkendes ved behandling af Skema C.

### Økonomi

AAB Vejle oplyser, at den samlede anskaffelsessum er 50.222.000 kr.

Anskaffelsessummen finansieres som det fremgår af skemaerne:

![Tabel over anlægsøkonomi og finansiering](data:image/jpeg;base64...)
*Figur 1 - skemaer over anlægsøkonomi og finansiering*

Det bemærkes, at differencen i den oplyste anskaffelsessum på 50.222.000 kr. og finansieringssummen på 50.221.000 kr. skyldes digital afrunding af beløbene i skema Robin Kristiansen

Det forventes, at kommunen skal yde garanti for den del af realkreditlånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantsikkerhed ud over 60 % af den af realkreditinstituttet fastsatte ejendomsværdi.

Inden byggeriet påbegyndes skal Teknisk Udvalg behandle en skema B-sag, der indeholder priser efter udbud.

**Ungdomsboligbidrag**

Ungdomsboligbidraget fastsættes med et basisbeløb for tilsagnsåret (skema A). I 2025 udgør bidraget 215 kr. pr. bruttoareal.

Bruttoarealet for byggeriet er opgjort til 1566 m2.

Det årlige ungdomsboligbidrag udgør dermed 336.690 kr. Heraf er kommunens andel 67.338 kr.

Ungdomsboligbidraget vil være en årlig driftsudgift under Teknisk Udvalg.

**Grundkapitalindskud**

Det kommunale grundkapitalindskud er på [adresse] kr.

På grund af projektændringer og deraf stigning i anskaffelsessummen er grundkapitalen forøget med 322.000 kr. i forhold til de 4,7 mio., der blev reserveret til projektet af Økonomiudvalget den 7. april 2025, sag 91.

![](data:image/jpeg;base64...)
*Figur 2 Bevillingsskema*

**Opsummering af de bevillingsmæssige konsekvenser**

Sagen medfører, at der gives tillægsbevilling på 5,022 mio. kr. til kapitaltilførsel til studieboliger ved Spinderihallerne. Beløbet finansieres af den afsatte pulje til grundkapitaltilskud på konto 8.24.

Derudover gives tillægsbevilling på ungdomsboligbidrag fra 2027 og frem, som finansieres af budget til støttet byggeri under Teknisk Udvalg.

**Høringssvar fra Centralt Budget**

Centralt Budget har ingen bemærkninger af bevillingsmæssig karakter.

### Klima og resiliensvurdering

Ingen bemærkninger

### Sagens videre forløb

Sagen skal behandles af Økonomiudvalget og Byrådet.

### Indstilling Teknik- og Miljødirektøren indstiller

**at** udvalget over for Byrådet anbefaler at meddele tilsagn om støtte og godkende en foreløbig anskaffelsessum på 50.222.000 kr.,

**at** udvalget over for Byrådet anbefaler at betinge tilsagnet af, at betingelserne i støttebekendtgørelsens §§ 30 - 31 er opfyldt, samt at fravigelserne fra [adresse] godkendes,

**at** udvalget overfor Byrådet anbefaler at give tilsagn om betaling af grundkapital på 10 % af anskaffelsessummen, der finansieres af pulje til grundkapitalindskud, og at meddelelsen om tilsagn sker med forbehold for Landsbyggefondens godkendelse af skema A,

**at** de bevillingsmæssige konsekvenser godkendes, jf. bevillingsskema under afsnittet økonomi,

**at** udvalget overfor Byrådet anbefaler at påtage sig forpligtelse til at yde garanti for den del af kreditforeningslånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantsikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi,

**at** udvalget overfor Byrådet anbefaler at godkende en foreløbig årlig husleje på mellem 1.217 - 1.416 kr. pr. m²,

**at** udvalget overfor Byrådet anbefaler at give tilsagn om ungdomsboligbidrag, samt at det godkendes, at kommunen godtgør 20 % af udgifterne til ungdomsboligbidrag,

**at** der til dækning af kommunens administrationsudgifter opkræves et gebyr på 2,5 promille af anskaffelsessummen,

**at** udvalget over for Byrådet anbefaler at meddele tilsagn om støtte samt godkende skema A med forbehold for, at den betingede grundkøbsaftale godkendes af Byrådet, og

**at** udvalget over for Byrådet anbefaler at meddele tilsagn om støtte samt godkende skema A med forbehold for endelig vedtagelse af ny lokalplan for området.

### Beslutning

Anbefalet.

Bo Schou var fraværende.