### Beslutning

O, Kalundborg-listen, Frit Borgerligt Fællesskab stemmer imod indstillingen.

V stemmer for.

F stemmer hverken for eller imod.

Dermed er indstilling ikke tiltrådt.

### Sagsfremstilling

## Resume og sagens baggrund

Holger Østergaard af [adresse] har ansøgt om tilladelse efter byggeloven til at rive godsets hovedbygning ned. Kommunens administration har udarbejdet en vurdering af bygningens bevaringsværdi (SAVE-vurdering), hvor konklusionen er, at den indeholder ydre arkitektoniske kvaliteter, der gør den bevaringsværdig. Sagen lægger op til udvalgets beslutning om, hvorvidt nedrivningen skal forhindres med et forbud, jf. Planloven § 14.

## **Indstillinger**

Chefen for Plan, Byg og Miljø indstiller, at der gives tilladelse til at rive hovedbygningen på [adresse] ned.

## Behandling

Teknik- og Miljøudvalget.

## Sagsfremstilling

Ejer har fremsendt en ansøgning om at rive hovedbygningen og tilknyttede bygninger ned, og en ansøgning om at opføre et hotel- og konferencecenter på ejendommen.

Bygningerne er hverken fredede eller udpeget som bevaringsværdige, og ejendommen er ikke omfattet af lokalplan eller udpeget som et værdifuldt kulturmiljø. [adresse] orienteres generelt om sådanne ansøgninger og har svaret, at de foreslår, at hovedbygningen SAVE-vurderes og -registreres.

Det fremgår af målsætningen for kommuneplanens retningslinjer for kulturmiljøet, at det er Kommunalbestyrelsens mål at sikre, at kommunens fortsatte udvikling sker under hensyntagen til en beskyttelse af kulturhistoriske bevaringsværdier, således at disse bevares.

Herregårdene er væsentlige elementer i kulturarven og hvis hovedbygningen rives ned, vil det medføre at en betydende bygning går tabt. Derfor lægges sagen frem for Teknik- og Miljøudvalget til beslutning.

*SAVE-vurdering og forbud, jf. Planloven § 14*Planloven giver kommunerne mulighed for at nedlægge et forbud mod forhold, der kan forhindres eller reguleres gennem en lokalplan. At rive bevaringsværdige bygninger ned er et af disse forhold. Et forbud gælder i maksimalt et år og giver kommunen mulighed for at udarbejde den nødvendige lokalplan.

På baggrund af museets anbefaling har administrationen udarbejdet en SAVE-vurdering, hvoraf det fremgår, at hovedbygningen er bevaringsværdig. SAVE-vurderingen er vedlagt som bilag 1 og et generelt notat om SAVE-vurderinger er vedlagt som bilag 2.

Hovedbygningen er opført i ca. år 1800, og den har et bruttoetageareal på ca. 741 m2 plus fuld kælder. Bygningen står som et tydeligt eksempel på de nyklassicistiske byggerier med symmetrisk opbygning omkring en markant frontspids i to fulde etager og to mindre frontspidser. Bygningen er opført i gråpudsede facader med mange klassiske detaljer. Kristian Poulsen er dækket med sorte glaserede tegl, bortset fra de mindre frontspidser, der har skiffertage.

Grunden skråner mod parken, hvorfor bygningens facade er højere - og i øvrigt mere pompøs - på havesiden. Den høje kælder signalerer forankring i terrænet og soliditet, som sammen med frontspidsens store højde og tyngde tilfører bygningen pondus. Gårdspladsens to hvidkalkede længehuse, hvoraf den vestre også ønskes nedrevet, fremtræder mindre tilpassede til hovedbygningen, end den nyere pool-bygning, der er sammenbygget med hovedbygningen og orienteret mod haven.

SAVE-vurderingen giver bygningen en bevaringsværdi på 3-4 på baggrund af konklusionerne:

* Hovedbygningens statelige fremtræden er et smukt eksempel på den nyklassicistiske stil i såvel proportionering som klassisk detaljeringsgrad.
* Hovedbygningens ydre er i det store og hele intakt i tag og fag.
* Hvis hovedindgangen igen placeres centralt i gårdsidens midt-risalit (frontspids) kan bevaringsværdien forøges.

Administrationen har på den baggrund varslet et forbud den 10. september 2025 mod at rive hovedbygningen ned. Fristen for at afgive bemærkninger til varslet er sat til den 25. september 2025. Varslingen af forbuddet giver ejer mulighed for at fremsætte bemærkninger til sagen til brug for udvalgets endelige afgørelse om et forbud. Det varslede forbud er vedlagt som bilag 3.

*Ejers bemærkninger til sagen og det varslede forbud*Ejer har planer for den samlede ejendom med henblik på at sikre en rentabel drift og hensigtsmæssig udnyttelse af ejendommen. At rive hovedbygningen ned og opføre et hotel- og konferencecenter er en del af disse planer, der også omfatter omlægning og anvendelse af ejendommens jorder.

Ejers rådgivere har udarbejdet en tilstandsrapport, hvoraf det fremgår, at særligt bygningens  indre, bærende konstruktioner har alvorlige svækkelser. Tilstandsrapporten er vedlagt som bilag 4. Det konkluderes bl.a.:

*Den eksisterende bygning er i så kritisk tilstand, at det hverken er økonomisk rentabelt eller byggeteknisk forsvarligt at udbedre de omfattende og alvorlige skader. Særligt er det bærende system i en sådan forfatning, at der kræves et afstivningsprojekt før evt. reparationer kan påbegyndes. Det gør renovering urealistisk.*

*Renovering af hovedbygningen beregnes til 27.390.000 kr. ekskl. moms.*

Da det således vil være meget bekosteligt at genoprette bygningens indre konstruktion, ønsker ejer i stedet for at opføre et hotel og konferencecenter som nybyggeri.

*Administrationens vurdering og anbefaling*Ejer har et ønske om at udnytte ejendommen til at opføre et nyt hotel- og konferencecenter, hvilket er baggrunden for ansøgningen om at rive hovedbygningen og de omliggende bygninger ned. Administrationens vurdering omhandler alene spørgsmålet om at den bevaringsværdige hovedbygning ned.

SAVE-vurderinger er en vurdering af en bygnings ydre fremtræden og tager afsæt i bygningens arkitektoniske værdi og bygningens kulturhistoriske værdi. I det konkrete tilfælde er førstnævnte 3 og sidstnævnte 4, hvilket er høje værdier og betyder, at bygningen betegnes som bevaringsværdig.

En beslutning om, hvorvidt der skal nedlægges et forbud mod at rive en bygning ned bør både tage afsæt i bygningens bevaringsværdi og i omkostningerne ved at bevare bygningen.

Efter planlovens § 49 kan ejeren af en ejendom, der er omfattet af nedrivningsforbud i en lokalplan, og tilladelse nægtes, forlange ejendommen overtaget af kommunen. Overtagelsespligten påhviler dog kun kommunen, hvis der er et væsentligt misforhold mellem afkastningsgraden for denne ejendom og for ejendomme med lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af et nedrivningsforbud. Det er uvist, om overtagelsespligten kommer i spil her, da hovedbygningen ikke umiddelbart kan udskilles fra resten af den store landbrugsejendom.

Det er administrationens vurdering, at uagtet den høje bevaringsværdi, er bygningen ikke et enestående eksempel på den tids byggeri og hensynet til omkostningsniveauet ved en renovering af bygningen må i dette tilfælde også være betydeligt, i og med at bygningens bærende konstruktioner er i så dårlig stand. Det skal endvidere bemærkes, at et forbud ikke forpligter ejer til at sætte bygningen i stand, hvorfor den kan risikere blot at forfalde yderligere.

Uanset at det er tvivlsomt, om en overtagelsespligt bliver aktuel, er der en vis risiko herved, som ikke står mål med de øvrige hensyn til kulturmiljøet og bygningens dårlige stand. Administrationen anbefaler derfor, at der ikke nedlægges et forbud, og at bygningen tillades revet ned.

Administrationen har i møde med ejer og dennes rådgivere oplyst, at da ejendommen ligger i [adresse], kræver planerne om at opføre et hotel- og konferencecenter en særlig funktionel eller planlægningsmæssig begrundelse jf. Planloven. Det er administrationens vurdering, at den funktionelle begrundelse vil være tydeligere til stede, hvis etableringen tager afsæt i den eksisterende bygningsmasse, samt at usikkerheden om, hvorvidt et projekt kan gennemføres uden statslig indsigelse er væsentligt forøget, såfremt bygningerne rives ned og projektet gennemføres som nybyggeri. Dette er givet som almindelig vejledning til ejer med en anbefaling om at afvente med sagen om at rive bygningen ned til plangrundlaget for et hotel- og konferencecenteret er på plads, men er ikke i sig selv afgørende for beslutningen om et forbud mod at rive bygningen ned.

## Økonomiske konsekvenser

Ingen.