### 19.                Helhedsplan for afdeling 156, Hammel - Al2bolig

|  |  |  |
| --- | --- | --- |
| Sagsnr.: 710-2015-9802 | Dok.nr.: 710-2020-15935 | ***Åbent*** |

###

|  |  |
| --- | --- |
| Tidl. politisk behandling |  |
| Forventet sagsgang | ØK, BY |
| Lovgrundlag | Almenboligloven |

###

**SAGENS INDHOLD**

Byrådet skal i denne sag tage stilling til udarbejdelsen af
en helhedsplan for afdeling 156, [adresse] i Hammel samt igangsætning af en ny
lokalplan for området.

Afdeling 156 står over for en omfattende renovering, men
afdelingens nuværende økonomi rækker ikke til at finansiere renoveringen.
AL2bolig og [adresse] har derfor over en længere periode drøftet
muligheden for at udarbejde en helhedsplan for afdelingen i samarbejde med
Landsbyggefonden (LBF). LBF har tilkendegivet, at de vil yde økonomisk støtte
til realiseringen af en helhedsplan. Økonomiudvalget er flere gange blevet
informeret om projektet – senest 10. december 2019.

Den videre proces er følgende:

1.  Byrådets tilkendegivelse om
støtte til udarbejdelsen af en helhedsplan for afdeling 156.

2.  LBF udarbejder en
finansieringsskitse for helhedsplanen.

3.  Udarbejdelse af en lokalplan
for projektet.

4.  AL2bolig fremsender skema A
med henblik på Byrådets endelige stillingtagen til projektet.

**VURDERING**

De foreløbige skitsetegninger for projektet er vedlagt som
bilag. Projektet medfører, at en mindre del af bygning A nedrives (fløjen mod
Herbert Schultz). Resten af bygning A renoveres. Bygning B nedrives. For at opnå en
større økonomisk bæredygtighed for afdelingen foreslås det, at bygning C, som i
dag er på tre etager, nedrenoveres og genopføres i en kombination af 3 og 4
etager. Afdelingen bliver dermed udvidet med forventet 3 boliger og et samlet
areal på 460 m2.

Den nuværende bygning B indeholder i dag 4 ungdomsboliger.
AL2bolig har ikke planer om at genopføre disse i helhedsplanen. Nedlæggelsen af
de 4 ungdomsboliger skal drøftes med LBF, som også skal tage stilling til, om
det kræver en ministeriel godkendelse.

Realiseringen af helhedsplanen nødvendiggør, at der
udarbejdes en ny lokalplan for området, som muliggør opførelse af bygning C i
3/4 etager. Lokalplanarbejdet igangsættes på baggrund af denne sag uden
selvstændig igangsætningssag i Planudvalget.

**ØKONOMI**

AL2bolig skønner, at den samlede anlægsøkonomi for
renoveringen og nybyggeriet vil udgøre 69,9 mio. kr.

|  |  |
| --- | --- |
| **Mio. kr.** | **Budget inkl. moms** |
| Renovering med støtte fra LBF | 60,5 |
| Nybyggeri (ekstra etage på dele af bygning C) | 9,4 |
| **Samlet budget** | **69,9** |

Skønnet for renoveringsdelen er baseret på erfaringstal fra
andre LBF-sager. Udgiften til nybyggeriet er baseret på det maksimale
rammebeløb for almene familieboliger for 2020.

**Finansiering af renoveringen**

På baggrund af de foreløbige drøftelser med LBF har AL2bolig
opstillet en forventet finansieringsskitse for kapitaltilførslen til
renoveringsprojektet.

[adresse] på den støttede del af projektet på 60,5
mio. kr. finansieres delvist ved to lån fra LBF til afdelingen på i alt 38 mio.
kr.  Et lån på 35 mio. kr., hvor den årlige ydelse forventes at udgøre 3,5 % af
lånebeløbet og et lån på 3 mio. kr., hvor den årlige ydelse forventes at udgøre
5,0 %.

Den resterende del af renoveringen på 22,5 mio. kr. skal,
som udgangspunkt finansieres ved et ustøttet realkreditlån. For at nedbringe
afdelingens lånebehov, forventer AL2bolig at give et anlægstilskud på 6 mio.
kr. fra boligorganisationens henlagte midler i LBF og henlagte midler i
afdelingen. Det forventes derfor, at afdelingen skal optage et ustøttet
realkreditlån på 16,5 mio. kr.

**Finansiering af nybyggeriet**

Nybyggeriet finansieres således:

|  |  |
| --- | --- |
| Realkreditlån (86 %) | 8,1 mio. kr. |
| Kommunalt grundkapitalindskud (12 %) | 1,1 mio. kr. |
| Beboerindskud (2 %) | 0,2 mio. kr. |
| **I alt** | **9,4 mio. kr.** |

**Fremtidigt huslejeniveau og
driftsøkonomi**

For at opnå en realistisk husleje forventes det, at LBF vil
yde en løbende driftsstøtte til afdelingen. I AL2boligs foreløbige
finansieringsskitse er det forudsat, at LBF i en periode yder støtte til de
samlede låneydelser på de to lån fra LBF på 38 mio. kr., svarende til 1,34 mio.
kr. årligt.

AL2bolig har endvidere indregnet, at de i en periode yder en
løbende driftsstøtte på ca. 385.000 kr. årligt fra boligorganisationens
dispositionsfond.

Driftsstøtten fra både LBF og AL2bolig ydes med 100 % i 4
år, og aftrappes herefter som udgangspunkt begge med 9 kr. pr. m2
pr. år. Principperne for aftrapning af ydelsesstøtten fra AL2bolig vil dog være
baseret på et konkret skøn i forhold til afdelingens samlede driftsøkonomi, og
vil først blive aftrappet, når afdelingens økonomi kan bære udgiften.

Herudover har LBF tilkendegivet en kapitaltilførsel på
700.000 kr., der finansieres efter den såkaldte femtedelsordning. I en
femtedelsordning finansierer LBF to femtedele, mens realkreditinstitut, kommune
og boligorganisation hver finansierer en femtedel. [adresse] skal
finansiere 140.000 kr.

[adresse] kapitaltilførsel på 140.000 kr. ydes som
et lån. Landsbyggefonden forventer, at lånet er rente- og afdragsfrit uden
tidsbegrænsning. Lånet kan forrentes og afdrages, hvis økonomien for
ejendommene forbedres.

Endelig forventer AL2bolig en bedre driftsøkonomi som følge
af renoveringen og nybyggeriet.

På baggrund af ovenstående forventer AL2bolig et
gennemsnitligt huslejeniveau på 800 kr./m2 i bygning A og 1.000 kr.
i bygning C, i år 1 efter helhedsplanen er gennemført. Ifølge AL2bolig vil
huslejen for bygning A og C stige med ca. 160 kr. pr. m2 over 20 år,
som følge af aftrapningen af driftsstøtten med 9 kr. pr. m2 pr. år.

Til sammenligning udgjorde det
gennemsnitlige huslejeniveau for familieboliger i Hammel i 2018 783 kr. pr. m2(2020 p/l). Det beregnede huslejeniveau for familieboliger på [adresse] i
Hammel udgjorde i skema B 923 kr. pr. m2. (2020 p/l).

Troels Laursen har mulighed for at yde støtte til nedsættelsen af
huslejen, som kompensation for et højt huslejeniveau med udgangspunkt i en
helhedsplan for afdelingen. Al2bolig vil i den videre drøftelse med LBF om en
finansieringsskitse for afdelingen, inddrage mulighederne for at opnå
huslejestøtte. I givet fald støtten opnås vil den indgå i Al2boligs efterfølgende
skema A ansøgning.

**Kommunal garanti**

[adresse] skal stille garanti for den del af lånene,
som har pantesikkerhed udover 60 % af ejendommens værdi. Erfaringen viser, at
det betyder, at der skal stilles en 100% garanti, da ejendommens salgsværdi
sjældent øges tilsvarende renoveringsudgifterne. LBF regaranterer for halvdelen
af kommunens garantiforpligtelse på lån til renoveringen.

**INDSTILLING**

Direktøren for Job og Økonomi indstiller til byrådet:

1.
At Favrskov Kommune støtter udarbejdelsen
af en helhedsplan for afdeling 156 Voldbyvej i Hammel.

2.     At arbejdet med at udarbejde en ny lokalplan for afdeling
156 Voldbyvej igangsættes.

**BESLUTNING**

***Økonomiudvalget, 21. januar 2020:***

Fraværende:Ingen

Indstilles godkendt.

**Bilag**

|  |  |
| --- | --- |
| 710-2020-8149 | Skitsetegning - Afdeling 156 Voldbyvej Hammel |