### Beslutningstema

Der skal træffes beslutning om godkendelse af Skema A og tilhørende ansøgning om opførelse af 24 almene familieboliger og fælleshus i Bredebro.  Som led i beslutningen skal Kommunalbestyrelsen vurdere behovet for nye almene familieboliger, herunder seniorbofællesskaber, på baggrund af en samlet vurdering af situationen på det lokale boligmarked, jf. almenboliglovens § 104.

### Historik

Lokalplanen der muliggør projektet, lokalplan nr. 197-110 Boligområde ved [adresse], Bredebro, er vedtaget at Kommunalbestyrelsen den 28. januar 2025.

### Sagsfremstilling

Domea.dk har på vegne bygherre Tønder Ældreboligselskab fremsendt Skema A ansøgning om godkendelse til opførelse af 24 almene familieboliger med tilhørende fælleshus benævnt Seniorbofællesskabet Søndervang, afd. 11706.

*Anskaffelsessum og finansiering*
Anskaffelsessummen udgør 48,1 mio. kr. Ved godkendelse af ansøgningen giver Kommunalbestyrelsen på Statens vegne tilsagn om, at Staten vil yde en løbende ydelsesstøtte til optagelse af realkreditlån på 90 %. Kommunen påtager sig at yde en grundkapitallån på 8 %, og beboerne skal betale et indskud på 2 %.

Finansiering af byggeriet er fastlagt i Lov om almene boliger. [adresse], afd. 11706 optager realkreditlånet som Staten garanterer for med 100 %. Det betyder, at Staten som selvskyldnerkautionist indestår for, at afdelingens forpligtelser til at betale afdrag på realkreditlånet opfyldes. Tønder Kommune påtager sig en regaranti overfor staten for den del af realkreditlånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantsikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi. Garantikravet kan ikke opgøres endeligt før byggeriet er færdigopført. Når byggeriet er opført og vurderet, opgør realkreditinstituttet garantien på grundlag af ejendommens markedsværdi.

*Projektbeskrivelse*
Boligerne opføres som 24 almen familieboliger udlagt som 1-plans rækkehuse i klynger af 2-4 boliger. Boligerne opføres på henholdsvis 74 m2 og 90 m2. Derudover opføres et fælleshus på 130 m2 og et værksted på 12 m2. Boligerne tænkes opført i gul tegl med træpartier, store glaspartier og gennemlyste rum, tage med ensidet fald, depot og egen have. Projektet er beskrevet i skitseforslag dateret 9. april 2025. Skitseforslaget beskriver via referencebilleder af udearealer, og billeder fra andre bebyggelser, hvilke ønsker der er til materiale og fællesarealer. Den endelige beplantning og materialer kendes først efter udbud og skema Winni Olesen

*Husleje*
Den årlige husleje anslås til 1.088 kr. pr. m2. Den anslåede husleje opkræves når byggeriet udlejes efter færdiggørelsen, og indtil byggeregnskabet er godkendt ved skema C.

*Udlejningskriterier*
De almene familieboliger opføres som individuelle bofællesskaber med en underliggende udlejningsaftale. Kommunalbestyrelsen skal samtidig med godkendelse af Skema A godkende udlejningsaftale.

*Lokalplan*
Lokalplan for projektet er gennemført, og registreret i [adresse].

*Grundlag for entreprisen, Almindelige betingelser for byggeri, AB 18, ABT 18 og ABR 18.*

AB18 står for almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed. ABT 18 står for almindelige betingelser for totalentreprise i bygge- og anlægsvirksomhed. ABR 18 står for almindelige betingelser for rådgivning og bistand i bygge- og anlægsvirksomhed. [adresse] skal gives på betingelse, som følger af Almenboligloven og Støttebekendtgørelsen, herunder bl.a. at krav om at AB 18, ABT 18 og ABR 18 lægges til grund uden fravigelser. AB aftalesystemet uden fravigelser er lagt til grund for entreprisen.

*Godkendelse af grundkøb*
Projektet opføres på matrikel 982 Bredebro, der er en ubebygget grund beliggende på hjørnet [adresse] Borgvej. Grunden er tilhørende Tønder Kommune, og er sammatrikuleret med matrikel 1 Bredebro. Der er underskrevet betinget købsaftale. Når betingelserne i købsaftalen er opfyldt vil der ske selvstændig udstykning.

Som led i godkendelse af skema A skal erhvervelse af matrikel 982 Bredebro særskilt godkendes iht. Almenboliglovens § 26.

*Fastsættelse af gebyr for støttesagen*
Det følger af Almenboligloven, at Domea.dk skal betale gebyr til Staten for støttesagsbehandling, mens det er op til Kommunalbestyrelsen at beslutte, om der til dækning af Kommunens udgifter ved støttesagsbehandlingen skal opkræves et gebyr. I overensstemmelse med praksis i andre kommuner lægges der op til, at der opkræves et gebyr på 2,5 0/00 af den godkendte anskaffelsessum svarende til 121.000 kr.

*Samlet vurdering af boligmarkedet i Tønder Kommune iht. den aktuelle ledighedsprocent*
Det er en forudsætning for realisering af projektet, at Skema A med tilhørende støttetilsagn godkendes. Det betyder, at en godkendelse af Skema A er et bindende tilsagn fra Tønder Kommunes side om etablering af 24 almene familieboliger med fælleshus og anskaffelsessummen herfor. Som led i beslutningen skal Kommunalbestyrelsen vurdere behovet for nye almene familieboliger på baggrund af en samlet vurdering af situationen på det lokale boligmarked.

Andreas Olsen 1. oktober 2025 udgjorde lejeledigheden blandt Tønder Kommunes familie- og ungdomsboliger 2,03 %, svarende til 44 ledige almene familie- og ungdomsboliger, der påfører den afdeling, hvori boligerne er beliggende, økonomiske tab. Det er især lejeledigheden af ungdomsboliger i [adresse] som slår igennem i statistikken. Det følger af almenboliglovens § 115, stk. 7, at Kommunalbestyrelsen således underrette Gunhild Friis og boligstyrelsen, hvis den meddeler tilsagn til nye almene familieboliger på et tidspunkt, hvor det samlede antal ledige familie- og ungdomsboliger i kommunen, som medfører lejetab, overstiger 2 %. Som altovervejende hovedregel bør der ikke gives tilsagn til nye almene boliger, hvis boligledigheden overstiger 2 %.

Såfremt Kommunalbestyrelsen vurderer, at der fortsat er behov for nye almene familieboliger på baggrund af en samlet vurdering af boligsituationen, anbefaler forvaltningen, at støttetilsagnet betinges af, at Social- og Boligministeriet tager den redegørelse, som forvaltningen vil foranledige udarbejdet i tæt samarbejde med Tønder Ældreboligselskab og Domea, til efterretning.

### Økonomi

Der henvises til bilag anskaffelsessum og finansiering.

Realkreditlån, som optages af almene boligorganisationer, påvirker ikke den kommunale låneramme. Som følge heraf vil kommunens garantistillelse overfor en del af lånet heller ikke have nogen indflydelse på kommunens generelle låneadgang.

### Lovgrundlag

Støttebekendtgørelsen og Lov om almene boliger.

### Indstilling Fagchefen for Politik og Strategi indstiller,

at under forudsætning af Kommunalbestyrelsens vurdering af boligbehovet godkendes Skema A, og der gives tilsagn om ydelsesstøtte til etablering af 24 almene familieboliger og fælleshus,

at godkendelsen af Skema A og støttetilsagnet betinges af, at Social- og Boligministeriet tager Tønder Kommunes redegørelse til efterretning,

at boligerne mærkes individuelle bofælleskaber,

at udlejningsaftale for individuelle bofællesskaber godkendes,

at den anslåede husleje på 1.088 kr. pr. m2 godkendes,

at køb af matrikel 982 Bredebro godkendes iht. ABL § 26,

at der gives tilsagn om kommunal garantistillelse,

at der ydes grundkapitallån på 3,8 mio. kr. som finansieres af kommunekassen,

at der opkræves et gebyr for den kommunale støttesagsbehandling på 2,5 0/00, og

at indstillingen videresendes til Kommunalbestyrelsen.

**Beslutning fra Økonomiudvalget den 23. oktober 2025, pkt. 5:**

Indstillingen anbefales.

Simon Holst deltog ikke i mødet.

### Beslutning

Indstillingen godkendt.