### 4.      Vedståelse af garanti ved låneomlægning - A/B Møllehaven II

**Åbent**

Sagsnr.: 326-2016-38714       J.nr.: 03.03.00           Dokumentnr.:
326-2016-265298

**Sagstype**

Beslutning.

**Resume og sagens baggrund**

A/B Møllehaven II ønsker at omlægge deres realkreditlån, da afdragsfriheden
for det største lån på [adresse] kr. ophører pr. 31. december 2016.
Konsekvensen heraf vil indebære stor stigning i de 10 andelshaveres
boligafgift, som allerede ligger over markedslejen i Jerslev.

Der er kommunegaranti for de 2 nuværende lån, hvor
restgælden udgør 11.325.000 kr. Garantiprocenten er 18,75 %. Realkredit [adresse]
betinger sig, at kommunen vedstår sig garantien for de ny lån, hvilket der
herved søges om.

Garantiperioden forlænges med 5 år, men låneomlægningen vil
medføre en *større økonomisk stabilitet og fremtidssikring i foreningen*,
hvilket vil betyde mindre risiko for, at kommunens garanti vil blive krævet
indfriet.

**Indstillinger**

Direktøren indstiller, at

1. Kommunalbestyrelsen
vedstår garanti i forbindelse med lånomlægning i [adresse] for følgende
lån:

a. Hovedstol
2.000.000 kr., 30-årigt obligationslån med 10 års afdragsfrihed.

b. Hovedstol
9.400.000 kr., 30-årigt kontantlån med afdrag

2. Garantiprocenten
fortsat er på 18,75 %

3. At kommunalbestyrelsen
dispenserer fra "Betingelser for garanti ved konvertering af lån i private
ustøttede andelsboligforeninger" for så vidt angår en lånetidsforlængelse.

4. At lånet
tilpasses ved den endelige konvertering, så der ikke bliver udbetalt provenu
til andelsboligforeningen.

5. At foreningen
fremover henlægger til vedligeholdelse af bygninger som angivet i sagsfremstillingen.

**Behandling**

Økonomiudvalget, Kommunalbestyrelsen.

**Sagsfremstilling**

A/B Møllehaven II er en privat ustøttet andelsboligforening
med 10 boliger, opført i 2005, beliggende i Jerslev, og som primært ejes af
pensionister.

Nuværende realkreditlån med kommunegaranti - garantiprocent
18,75%:

1) Hovedstol
8.832.000 kr., 35-årigt lån, afdragsfrihed ophører 31. december 2016.

2) Hovedstol
3.000.000 kr., 30-årigt lån med afdrag.

Nye realkreditlån iflg. ansøgning fra Realkredit Danmark -
garantiprocent 18,75 %:

1) Hovedstol
2.000.000 kr., 30-årigt lån med 10 års afdragsfrihed.

2) Hovedstol
9.400.000 kr., 30-årigt kontantlån med afdrag.

Det er en forudsætning at kommunen vedstår garantien for de
nye lån.

Det vil sige, at den nye belåning er baseret på 18 %
afdragsfrie lån, mod tidligere 75 %.

*Boligafgift*

|  |  |
| --- | --- |
| Skønnet markedsleje i Jerslev for en bolig på 100 m2 iflg. RD | 6.600 kr. pr. måned |
| Nuværende boligafgift, 100 m2 | 7.160 kr.pr. måned |
| Boligafgift efter låneomlægning, 100 m2 | 6.667 kr.pr. måned |
| Boligafgift *hvis* nuværende belåning fortsættes, dvs. afdrag på de lån, der tidligere har været afdragsfrie, 100 m2 - *skønnet* | 7.800 kr.pr. måned |

*Henlæggelser til vedligeholdelse af bygninger*

Foreningens pressede likviditet har medført, at de ikke
tidligere har formået at spare tilstrækkeligt op til vedligeholdelse af
bygninger. Det vurderes derfor, at der er et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb.
I forbindelse med låneomlægningen har foreningens revisor nu udarbejdet et
budget for perioden 2017-2027, hvor der fremover er afsat 60.000 kr. årligt
hertil.

*Foreningens udfordringer*

Realkredit Danmark vurderer, at det er altafgørende for
foreningens fortsatte eksistens, at en fremadrettet finansieringspakke sikrer
"omsættelighed". Afgørende herfor er blandt andet:

· at boligafgiften ikke fastlægges for højt i forhold til
markedslejen.

· at der fremover afsættes tilstrækkeligt i budgettet til
vedligeholdelse af bygninger.

· at udgifter er kendt for en periode på typisk ikke under 5 år.

Foreningen har mærket krisen på ejendomsmarkedet og
konkurrencen fra lejeboliger/ejerboliger i området, hvilket har gjort de
enkelte andele meget svære at omsætte.

Realkredit Danmark bemærker endvidere, at *såfremt* der
ikke findes en fælles løsning, så vil RD i yderste konsekvens være nødsaget til
at gøre brug af kommunegarantien.

*Generelle betingelser*

Kommunalbestyrelsen vedtog på sit møde den 19. december 2012
følgende generelle betingelser for garanti ved konverteringer i private
ustøttede andelsboligforeninger:

· Der må ikke opnås et kontantprovenu

· Løbetiden må ikke forlænges

· Andelsboligforeningen må højst være belånt med 50 %
rentetilpasningslån (flex-lån)

· Der kan meddeles afslag efter en individuel vurdering, f.eks.
tomme boliger som følge af salgsvanskeligheder m.v.

· Økonomichefen har kompetencen til at meddele afslag i fremtidige
ansøgninger, såfremt denne gives med henvisning til ovennævnte generelle
betingelser. Såfremt afslag alene gives ud fra en individuel vurdering,
fremsendes sagen til behandling i Kommunalbestyrelsen. [adresse]
fremsendes fremover stadig til kommunalbestyrelsen.

*Økonomistabens vurdering*

Økonomistaben vurderer samlet set, at låneomlægningen og
dermed vedståelsen af garantien på de nye lån er en god løsning, idet de nye
lån skønnes at skabe en større sikkerhed for, at  de kommunale garantier ikke
kommer til udbetaling.

**Økonomiske konsekvenser**

Såfremt den nuværende garanti gøres aktiv, dvs. hvis
andelshaverne ikke betaler sine forpligteler på lån m.v., kan lånet kræves
indfriet, hvorved kommunen skal betale 18,75 % af den aktuelle restgæld. Ikke
betalte terminsydelser er ligeledes omfattet af garantien med 18,75 %

**Økonomiudvalgets møde den 24.
august 2016:**

Anbefales.