### 7.      Ansøgning om godkendelse af helhedsplan, skema A, garanti og kapitaltilførsel, Fællesorganisationens Boligforening, afd. 21

**Åbent**

Sagsnr.: 326-2016-60032       J.nr.: 03.30.05           Dokumentnr.:
326-2016-408983

**Sagstype**

Beslutning.

**Resume og sagens baggrund**

Fællesorganisations Boligforening ønsker at renovere og
fremtidssikre deres boliger i afd. 21 og har derfor søgt om renoveringsstøtte
og kapitaltilførsel i Landsbyggefonden. Fonden har nu gennemgået ansøgningen,
herunder hvilke arbejder der kan gives støtte til, og hvilke der ikke kan
støttes, ligesom fonden har beregnet behovet for kapitaltilførsel. De samlede
udgifter til renoveringen udgør 23.457.417 kr., heraf støttede arbejder
19.023.772 kr. og ustøttede arbejder 4.433.645 kr.

Fællesorganisationens Boligforening søger nu om
kommunalbestyrelsens godkendelse af helhedsplan, skema A, garanti for støttede
og ustøttede lån samt kapitaltilførsel på 100.000 kr.

Fællesorganisationens Boligforening har i alt 4 igangværende
helhedsplaner, som alle fremsendes til Kommunalbestyrelses beslutning 22.
februar 2017.

Lovhjemmel almenboligloven.

**Indstillinger**

Direktøren indstiller,

1. at helhedsplan
af oktober 2016 godkendes.

2. at skema A med
støttede arbejder for i alt 19.023.772 kr. godkendes.

3. at de ustøttede
arbejder godkendes for i alt 4.433.645 kr.

4. at der gives
tilsagn om kommunegaranti for henholdsvis støttet lån og ustøttet lån.

5. at kommunens
andel til kapitaltilførsel på 100.000 kr. godkendes, og at det finansieres af
det afsatte beløb på konto vedrørende Landsbyggefonden.

**Behandling**

Økonomiudvalget, Kommunalbestyrelsen.

**Sagsfremstilling**

Boligerne er beliggende i Kalundborg, og afdelingen består
af i alt 40 boliger således:

· Adelgade 32-42:                                      8
familieboliger

· Slagelsevej 12-14:                  6 familieboliger

· Stationsvej 12-14:                  6 familieboliger

Åse Olesen 1-19/Stationsvej 2-8:              20 ældreboliger

Renoveringen vedrører kun de 12 familieboliger på
[adresse] og Stationsvej samt 4 ældreboliger på Elmevænget, som sammenlægges
til 2 boliger. Alle de 12 familieboliger bliver *tilgængelighedsboliger* og
de 2 ældreboliger forbliver ældreboliger.

*Tilgængelighedsboliger:*

En tilgængelighedsbolig kan iflg. Landsbyggefonden defineres
ved, at den giver adgang til boligen for gangbesværede ældre og handicappede.
Der skabes niveaufri adgang for en beboer med en selvhjulpen manuel kørestol
fra fortov og ind i selve boligen - herunder til badeværelse og altan (hvis der
er altan), ligesom der stilles særlige krav om vendediameter, dørbredder m.m.
inde i boligen.  Ved etageejendomme er der således krav om elevator.

*[adresse]:*

Boligerne er opført i 1919 som 2 etageejendomme med 6
boliger og 2 opgange i hver, og boligerne er på ingen måde tidssvarende. De
opfylder langt fra de ønsker og behov, som en familie stiller til
boligkvaliteten i dag. Der har i lang tid været en forholdsvis stor
fraflytningsfrekvens. Boligselskabet søgte i første omgang om tilladelse til
nedrivning af de to blokke, men det afviste Landsbyggefonden i forbindelse med
besigtigelse af ejendommene den 16. april 2015, hvorefter der i stedet blev
arbejdet videre med en renovering.

*Elmevænget 5,7,9 og 11:*

Boligerne er opført i 1990 som tæt/lav bebyggelse. Alle 4
ældreboliger er p.t. et-vær boliger, som i længere tid har været vanskelige at
udleje i modsætning til de øvrige ældreboliger i Elmevænget.

*Helhedsplan:*

Der er medsendt en obligatorisk helhedsplan, som beskriver
projektet. Helhedsplanens formål er at fremtidssikre afdelingen, så den også
fremover vil kunne tilbyde tidssvarende og attraktive boliger for alle- uanset
alder, familiestruktur og tilgængelighed.

*Renoveringsarbejdet omfatter:*

Støttede arbejder:

· Etablering af 2 opgange med elevator

· Nye tage

· Nye gavle og facader

· Nedlæggelse og opfyldning af nuværende kældre

· Nye køkkener og badeværelser

· Mekanisk ventilationsanlæg

· Ombygning af el, vand, varme- og afløbsinstallationer indenfor
gældende maksimum

· Genhusningsudgifter

· Delvis udearealer omfattende beplantning, flisebelægninger,
belysning, borde, bænke samt udhuse for beboerdepoter/vaskerum

Ikke
støttede arbejder:

· Nye døre og vinduer

· Kloakker

· Ombygning af el-, vand-, varme og afløbsinstallationer udover
gældende maksimum

· Delvis udearealer omfattende beplantning, flisebelægninger,
belysning, borde, bænke samt udhuse for beboerdepoter/vaskerum

*Skema A*

Det lovpligtige skema A er medsendt, og indeholder de
støttede arbejder, idet der ikke skal udarbejdes skema A for de ustøttede
arbejder. Skema A er ligeledes indberettet til det lovpligtige BOSS-INF
Renovering.

Fordelingen af det samlede anlægsbudget er således:

|  |  |  |
| --- | --- | --- |
| Støttede arbejder | 19.023.772 kr. | ( = skema A ) |
| Ustøttede arbejder | 4.433.645 kr. |  |
| Anlægsudgifter i alt | 23.457.417 kr. |  |

*Garanti:*

Der stilles krav om kommunegaranti. Det er på nuværende
tidspunkt ikke muligt at anslå et garantibeløb. Der er således
realkreditinstituttet, som beregner denne på baggrund af en  *markedsværdi*,
som de først kan fastsætte *efter byggeriets færdiggørelse*.

Garantien udgør den del af det støttede lån, som ligger ud
over 60 % af ejendommens      *markedsværdi*. Der er re-garanti fra
Landsbyggefonden på det støttede lån, dvs. fonden og kommunen deles om
garantien. Der er ingen re-garanti vedrørende det ustøttede lån, dvs. her skal
kommunen alene give garantien.

*Kapitaltilførsel:*

Projektets gennemførelse kræver, at kommunen deltager i en
kapitaltilførsel, som skal medvirke til at mindske de huslejestigninger, der
ellers vil være forbundet med renoveringen. Det samlede behov for
kapitaltilførsel er af Landsbyggefonden opgjort til 500.000 kr., der fordeles
således:

|  |  |  |
| --- | --- | --- |
| Kalundborg Kommune | 1/5 | 100.000 kr. |
| Realkreditinstitut | 1/5 | 100.000 kr. |
| Fællesorganisationens Boligforening | 1/5 | 100.000 kr. |
| Landsbyggefonden | 2/5 | 200.000 kr. |
| Kapitaltilførsel i alt |  | 500.000 kr. |

De 100.000 kr. forventes opkrævet i 2017 eller 2018, og
efter skema Britta Laursen

*Huslejen:*

Lejlighederne vil i forbindelse med ændringen til
tilgængelighedsboliger ændre udseende og størrelse, og huslejen for de
forskellige boligstørrelser bliver herefter:

|  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
|  | Før  renovering | Efter  renovering | Nuværende  husleje pr. måned | Husleje efter  renovering pr. måned |
| Lejlighedstype | 74 m2 | 69 m2 | 4.466 kr. | 5.215 kr. |
| Lejlighedstype | 74 m2 | 70 m2 | 4.466 kr. | 5.291 kr. |
| Lejlighedstype | 74 m2 | 82 m2 | 4.466 kr. | 6.198 kr. |
| Lejlighedstype | 70 m2 | 79 m2 | 4.223 kr. | 5.971 kr. |
| Lejlighedstype | 50 m2 | 68 m2 | 4.097 kr. | 5.140 kr. |

De 4 første refererer til familieboligerne på [adresse]
12-14 og Stationsvej 12-14, og den sidste til de to nye ældreboliger.

Huslejen pr. m2 kan oplyses således:

|  |  |  |
| --- | --- | --- |
|  | Før renovering | Efter renovering |
| Familieboligerne | 724 kr. pr. m2 | 907 kr. pr. m2 |
| Ældreboligerne | 983 kr. pr. m2 | 907 kr. pr. m2 |

I de fremtidige huslejer er indregnet den enkelte boligs
bidrag til drift af nyt fælleshus, som planlægges opført i boligselskabets afd.
9. Denne udgift andrager - for samtlige af afdelingens boliger - 2,30 kr. pr.
m2.

*Beboergodkendelse:*

Helhedsplanen, herunder renoveringsprojektet og
lejeforhøjelsen blev godkendt på et afdelingsmøde den 31. oktober 2016.
Forinden har der været afholdt infomøder og cafemøder

hvor samtlige involverede beboere havde mulighed for at møde
op og få svar på de spørgsmål, de måtte have omkring renoveringsprojektet for
egen afdeling.

Plan Byg og Miljø

Tilladelse til nedlæggelse af boliger efter
boligreguleringsloven agtes meddelt sammen med byggetilladelsen, når der
ansøges herom.

*Tidsplan:*

[adresse] i afdelingen                 :    31.
oktober 2016

Godkendelse skema A                           :    februar
2017

Udarbejdelse af udbudsprojekt                :    januar
2017 - november 2017

Tilbudsgivning mv. og skema B                :    januar
2018 - juli 2018

Byggeperiode                                       :    august
2018 - august 2020

**Økonomiske konsekvenser**

[adresse] på 100.000 finansieres af likvide det
afsatte beløb på konto vedrørende Landsbyggefonden. Garantien får kun
økonomiske konsekvenser for kommunen, såfremt boligselskabet ikke er i stand
til at betale lånene. Garantien påvirker ikke kommunens låneramme.

**Økonomiudvalgets møde den 8.
februar 2017:**

Anbefales.