### Beslutningstema

Kommunalbestyrelsen skal tage stilling til godkendelse af skema A og tilhørende ansøgning om opførelse af 30 nye almenboliger og fælleshus i Toftlund: Seniorbofællesskabet i Toftlund, HAB afdeling 71.

### Historik

En kreds af borgere har siden marts 2017 været engageret i opførelse af seniorboliger i Toftlund, og i 2019 blev foreningen "Toftlund Seniorbofællesskab" stiftet.

Den 30. september 2020 skulle Kommunalbestyrelsen tage stilling til at støtte det videre arbejde med ét ud af to almenboligprojekter i Toftlund. Beslutningen blev at støtte projektet med 30 seniorboliger + fælleshus i Toftlund. I budgetforliget for 2021 besluttede Forligskredsen at afsætte en økonomisk ramme på 6 mio. kr. svarende til det forventede grundkapitalindskud til at understøtte et projekt for almene boliger i Toftlund.

Projektet har gennem hele forløbet været udfordret af, at lejeledigheden i Tønder Kommune gennem mange år har været mere end 2 %.

### Sagsfremstilling

HAB har gennem Kuben Management den 20. juni 2022 fremsendt ansøgning om godkendelse af ankaffelsessummen for opførelse af 30 almene familieboliger og fælleshus i Toftlund.

Projektet opføres ved [adresse] og Rolighedsvej på matrikelnr. 744, 655 og 266 Toftlund ejerlav, Toftlund, Tønder Kommune. Der er indgået købsaftale mellem Kuben Management og NF-Ejendomme ApS vedrørende matrikelnr. 266 og 744. Handlen er blandt andet betinget af Tønder Kommunalbestyrelses godkendelse af skema A og endelig vedtagelse af lokalplan for området, der kan rumme byggeriet. Købsaftale vedrørende matrikelnr. 655 er under forhandling. Plan & Byggeri i Tønder Kommune har den 24. august 2022 offentliggjort ny lokalplan for området, Lokalplan nr. 161-410, i hvilken projektet kan rummes.

Anskaffelsessum
Ved godkendelse af ansøgningen giver Kommunalbestyrelsen på Statens vegne tilsagn om, at Staten vil yde en løbende ydelsesstøtte til optaget realkreditlån til byggeriet. Ligeledes påtager kommunen sig at yde et grundkapitallån til boligforeningen på ca. 6,3 mio. kr.. Derudover skal der indbetales et beboerindskud på 2 %, som udgør ca. 1,2 mio. kr..

Finansiering af byggeriet er fastlagt i almenboligloven. HAB optager et realkreditlån på ca. 55 mio. kr., som Staten garanterer for med 100 %. Det betyder, at Staten som selvskyldnerkautionist indestår for, at afdelingens forpligtelser til at betale afdrag på realkreditlånet opfyldes. Tønder Kommune påtager sig en regaranti overfor Staten for den del af realkreditlånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantsikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi. Garantikravet kan ikke opgøres endeligt før byggeriet er færdigopført. Når byggeriet er opført og vurderet, opgør realkreditinstituttet garantien på grundlag af ejendommens værdi (markedsværdien). Garantien medregnes ikke i opgørelsen af kommunens låneramme.

Anskaffelsessummen for hele projektet er ca. kr. 62.5 mio. kr. inkl. moms.

![](data:image/png;base64...)

Projektbeskrivelse:

Boligerne opføres som en et-plans rækkehusbebyggelse i længer à 3-4 boliger i hver.

Boligerne vil få etableret depoter ved boligerne og fælles parkeringspladser. Fælleshuset bliver placeret midt i området, så alle kommende lejere nemt kan komme dertil.

De 30 boliger opføres som 3 forskellige boligtyper:

![](data:image/png;base64...)

Det samlede boligareal udgør således i alt 2850 m2, og dertil kommer fælleshuset, som udgør i alt 150 m2. Samlet udgør det bebyggede areal i alt 3000 m2.

Husleje

Den årlige husleje pr. m2 boligareal for de nybyggede boliger anslås til ca. 953 kr., hvilket svarer til en månedlig husleje i en 80 m2 bolig på 6.351 kr., en 95 m2 bolig på 7.542 kr. og en 110 m2 bolig på 8.732 kr.

Huslejen er ekslusiv forbrug til vand, varme, el og antenne.

Projektet er godkendt på organisationsbestyrelsens møde den 2. september 2021.

Udlejningskriterier

Da der er tale om et Seniorbofællesskab, ønsker HAB at leje samtlige boliger ud efter fleksible udlejningskriterier. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen skal senest samtidig med godkendelse af skema A aftale fleksible udlejningskriterier.

På venteliste ønskes beboere, der på indlytningstidspunktet:

* Er over 50 år
* Ikke har hjemmeboende børn
* Er selvhjulpne
* Er indstillet på at deltage i fællesskabet, hvilket er en forudsætning for at blive skrevet på ventelisten

De boligsøgende bliver godkendt af et godkendelsesudvalg nedsat af afdelingsbestyrelsen ud fra, at de boligsøgende kan tilslutte sig afdelingens værdigrundlag.

Når en bolig er ledig, udlejes boligen ved først at tilbyde boligen til bosiddende medlemmer af seniorbofællesskabet, der er aktive på ventelisten. Derefter tilbydes boligen til boligsøgende på den særlige venteliste for seniorbofællesskabet i forhold til opskrivningstidspunktet, idet medlemmer, som endnu ikke har opnået den krævede alder på minimum 50 år, springes over.

Findes der ikke medlemmer på seniorbofællesskabets venteliste, der ønsker den ledige bolig, tilbydes boligen til ansøgere, der er opført på den almindelige venteliste, og udlejningen sker i disse tilfælde på almindelige vilkår.

Almindelige betingelser for byggeri, jf. AB/ABT 18 og ABR 18

AB18 står for "Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed", ABT 18 står for "Almindelige betingelser for totalentreprise i bygge- og anlægsvirksomhed" og ABR 18 står for "Almindelige betingelser for rådgivning og bistand i bygge- og anlægsvirksomhed".

[adresse] skal gives på de betingelser, som følger af almenboligloven mv. og støttebekendtgørelsen, herunder bl.a. krav om at AB/ABT 18 og ABR 18 lægges til grund uden fravigelser. Kommunalbestyrelsen kan i særlige tilfælde efter at have modtaget en begrundelse godkende fravigelser.

De begrundede tilføjelser og fravigelser fremgår af vedlagte bilag og giver ikke anledning til bemærkninger fra forvaltningen.

Fastsættelse af gebyr for støttesagsbehandling

Det følger af almenboligloven, at HAB skal betale gebyr til Staten for støttesagsbehandling, mens det er op til Kommunalbestyrelsen at beslutte, om der til dækning af kommunens udgifter ved støttesagsbehandlingen skal opkræves et gebyr. I overensstemmelse med praksis i andre kommuner lægges der op til, at der fastsættes et gebyr på 2,5 ‰ af den godkendte anskaffelsessum, svarende til ca. 156.000 kr.

Samlet vurdering af boligmarkedet i Tønder Kommune

Det er en forudsætning for realisering af projektet, at skema A med tilhørende støttetilsagn godkendes. Det betyder, at en godkendelse af skema A er et bindende tilsagn fra Tønder Kommunes side om etablering af 30 almene familieboliger og anskaffelsessummen herfor. Som led i beslutningen skal Kommunalbestyrelsen vurdere behovet for nye almene familieboliger på baggrund af en samlet vurdering af situationen på det lokale boligmarked.

Sam Mathiasen 1. september 2022 udgjorde lejeledigheden blandt Tønder Kommunes familie- og ungdomsboliger 0,85 %. Ved tilsagn til etablering af nye almene boliger skal Kommunalbestyrelsen således ikke orientere Indenrigs- og Boligministeriet.

### Økonomi

Med budgetforliget for 2021 blev det besluttet at afsætte en økonomisk ramme på 6 mio. kr. til at understøtte et projekt for almene boliger i Toftlund med finansiering af grundkapitaltilskud. Dette beløb er ikke overført til senere budgetår. Der er således ikke afsat midler til grundkapitallån.

Realkreditlån, som optages af almene boligorganisationer, påvirker ikke den kommunale låneramme. Som følge heraf vil kommunens garantistillelse overfor en del af lånet heller ikke have nogen indflydelse på kommunens generelle låneadgang.

### Lovgrundlag

Almenboligloven, støttebekendtgørelsen og vejledning om fleksible udlejningsregler.

### Kommunaldirektøren indstiller,

at udlejningsaftale for seniorbofællesskabet godkendes,

at skema A godkendes, og der gives tilsagn om ydelsesstøtte til etablering af 30 nye almene familieboliger og fælleshus,

at tilsagnet betinges af de i støttebekendtgørelsen forudsatte betingelser, samt at arbejdet udføres i henhold til de udbudsretlige forpligtelser,

at tilføjelser og fravigelser til [adresse], AB 18 og ABR 18 godkendes,

at at den budgetterede husleje på mellem 6.351 kr. og 8.732 kr. godkendes,

at der gives tilsagn om kommunal garantistillelse,

at kommunen yder grundkapitallån på ca. 6,3 mio. kr.,

at der opkræves et gebyr for den kommunale støttesagsbehandling på 2,5 ‰, og

at sagen videresendes til [adresse]

Beslutning fra Økonomiudvalget, 22. september 2022, pkt. 6:

Indstillingen anbefales.

### Beslutning

Indstillingen godkendt.