### 17.    Opførelse af 42 almene ældreboliger i Høng med tilknyttet kommunalt serviceareal

**Åbent**

Sagsnr.: 326-2018-28844       J.nr.: 03.02.10           Dokumentnr.:
326-2018-240148

**Sagstype**

Beslutning.

**Resume og sagens baggrund**

Domea søger på vegne af Boligselskabet Alliken om
godkendelse af opførelse af 42 almene ældreboliger, beliggende Hyldens Kvarter
i Høng med et tilhørende kommunalt serviceareal på 420 m2. Der medsendes skema
A for såvel de 42 ældreboliger samt for servicearealet, som søges godkendt.

Anskaffelsessummen til boligerne forventes at udgøre
64.455.300 kr., hvorved kommunen skal betale en kommunal grundkapital på
6.445.530 kr., svarende til 10 % af afskaffelsessummen. Herudover skal kommunen
påtage sig garanti for realkreditlånet.

Anskaffelsessummen til servicearealet forventes at udgøre
9.916.200 kr. incl. moms.  Herudover er der udgifter til etablering af
arbejdspladser og inventar og ny godkendelse fra Socialtilsyn Øst på i alt
260.000 kr.

Kommunalbestyrelsen godkendte på sit møde den 30. maj 2018
at bemyndige administrationen til at igangsætte processen med skema A
vedrørende projektet fra Boligselskabet Alliken til opførelse af 42 almene
ældreboliger til brug for botilbud for psykisk sårbare voksne borgere med tilhørende
kommunalt serviceareal. Projektet er en del af "Botilbudsviften".

Lovhjemmel: Almenboligloven, støttebekendtgørelsen.

**Indstillinger**

Direktøren indstiller, at

1. projektet og
skema A for boligerne godkendes med en anskaffelsessum på 64,455 mio.kr. og for
servicearealet på 9,916 mio. kr. incl. moms.

2. der gives
tilsagn om kommunegaranti for den del af realkreditlånet for boligerne, der
ligger ud over 60 % af ejendommens værdi.

3. den foreløbige
husleje for boligerne godkendes til 1.063 kr.pr. m2 excl. forbrugsafgifter.

4. der gives en
tillægsbevilling til grundkapital på 6,446 mio. kr. finansieret med 5,717 mio.
kr. af det afsatte rådighedsbeløb til "Botilbudsviften" i 2018 og med
0,729 mio. kr. af det afsatte rådighedsbeløb til "Botilbudsviften" i
2019.

5. der gives en anlægsbevilling på 4,012 mio.kr. til etablering af
serviceareal excl. moms og tilskud, salg af jord samt udgifter til inventar og
godkendelse af botilbuddet, som finansieres af det afsatte rådighedsbeløb fra
"Botilbudsviften" i 2019. Restrådighedsbeløb i 2019 udgør herefter
1,343 mio. kr., som tilgår de likvide aktiver.

**Behandling**

Socialudvalget, Økonomiudvalget, Kommunalbestyrelsen.

**Sagsfremstilling**

Byggeriet opføres i "landlig stil" fordelt på
grunden som 4 gårde i én etage på en eng med højt græs og med et fælleshus
(serviceareal) i midten. Yannick Brandt på de 420 m2 rummer de centrale
servicefunktioner for medarbejderne og aktivitetsrum, værksteder og køkken m.v.
Byggeriet opføres med fokus på bæredygtighed, herunder understøttelse af
fællesskaber, godt indeklima, tilgængelighed og en god totaløkonomi.

Der henvises til vedlagte projektbeskrivelse fra
"Vandkunsten".

De 42 almene ældreboliger er på hver 65 m2 og 1-værelse,
dvs. et samlet areal på 2.730 m2.

*Skema A*

Ansøgning om støtte til nybyggeri af almene boliger sker ved
fremsendelse af skema A for såvel de 42 boliger som for servicearealet. Boligselskabet
har indberettet begge skema A ansøgningerne i det lovpligtige BOSSINF. Når
skema A er godkendt af kommunalbestyrelsen, må der højst gå 15 måneder til
godkendelse af skema B, hvor den endelige anskaffelsessum før påbegyndelse skal
behandles politisk.

Kommunalbestyrelsens tilsagn gives på statens vegne i medfør
af almenboliglovens § 115.

*Anskaffelsessum 42 almene ældreboliger*

Maksimumbeløbet i 2018 for almene ældreboliger i Kalundborg
Kommune udgør 23.610 kr.pr.m2. (incl. energitillæg på 1.010 kr.pr. m2), dvs.
23.610 kr. x 2.730 m2= 64,455 mio.kr. Dette beløb må ikke overskrides.

Den samlede anskaffelsessum iflg. skema A er oplyst således:

|  |  |
| --- | --- |
| Grundudgifter (incl. køb af kommunal jord), i alt | 6,235 mio.kr. |
| Entrepriseudgifter, i alt | 46,149 mio.kr. |
| Omkostninger, i alt | 11,032 mio.kr. |
| Gebyrer, i alt | 1,039 mio.kr. |
| Anskaffelsessum i alt | 64,455 mio.kr. |

Som finansieres således:

|  |  |  |
| --- | --- | --- |
| Støttede lån | 88 % | 56,720 mio.kr. |
| Kommunalt grundkapital | 10 % | 6,446 mio.kr. |
| Beboerindskud | 2 % | 1,289 mio.kr. |
| I alt | 100 % | 64,455 mio.kr. |

*Anskaffelsessum for serviceareal*

Anskaffelsessummen på 9.916.200 kr. incl. moms er
budgetteret til samme maksimumbeløb inckl. energitillæg pr. m2 som de almene
ældreboliger, dvs. 23.610 kr. pr. m2.

*Garanti*

Ud over det kommunale grundkapitallån påtager kommunen sig
en kommunal garanti for den del af lånet, som ligger ud over 60 % af
ejendommens markedsværdi. Markedsværdien opgøres af det långivende
realkreditinstitut *efter* opførelsen, hvorfor garantien ikke kendes før.

*Huslejen*

Boligudgiften i skema A er skønnet til 1.063 kr.pr.m2.pr.år,
hvilket svarer til en månedlig husleje på 5.758 kr. excl. forbrugsudgifterne,
som er skønnet til 183 kr.pr.m2.pr.år, svarende til 991 kr. pr. måned.

*Tilskud til serviceareal*

Kommunen vil modtage et tilskud til servicearealer, som p.t.
udgør 40.000 kr. pr. bolig, dvs. i alt 1.680.000 kr.. Udbetalingen vil ske som
et éngangsbeløb efter opførelsen og på baggrund af de oplysninger, som vil
blive indberettet ved skema C (byggeregnskabet).

*Lokalplan og byggetilladelse*

Botilbuddet omfatter 42 boliger og et fælleshus. Projektet
realiseres indenfor ovenstående lokalplan nr. 73 i område B12, der er fastlagt
til tæt-lav boligbebyggelse og et fælleshus. Projektet vil forudsætte
dispensation fra lokalplanen på nedenstående områder.

· *Pkt. 3.3.1 Områderne skal anvendes til tæt/lav bebyggelse med
boliger og fælleshuse mv. af relevans for beboerne:*

I tilknytning til boligerne
indrettes servicearealer. De nye boliger til psykisk sårbare omfatter nogle få
faciliteter, som understøtter muligheden for at give beboerne den nødvendige
sociale støtte i hverdagen, herunder nogle samtalerum i de enkelte
boligenheder, dels nogle få kontorfaciliteter i fælleshuset. Arne Johnsen kan
ikke defineres som boligareal, men de funktioner der lægges ind i servicearealerne
er nødvendige som støtte for beboerne. Yannick Brandt er således yderst
relevant for de kommende beboere. Selv om service i form af støtte og pleje af
beboere normalt udføres i boligområder, fx ved hjemmehjælp og hjemmepleje, er
det vores vurdering, at aktiviteterne forudsætter en dispensation fra denne
bestemmelse, da det ikke fremgår af lokalplanen, hvad der mere præcist menes
med formuleringen "af relevans for beboerne". Aktiviteterne i
forbindelse med servicearealerne vurderes ikke at ændre områdets karakter eller
være til ulempe eller gene for de omkringboende.

· *Pkt. 7.1.3 Der må i hvert område opføres fælleshus op til 200
m2, og der skal reserveres areal hertil.*

Projektets fælleshus, som er en
del af servicearealet, vil blive ca. 240 m2 i areal. Fælleshuset vil således
forudsætte dispensation fra denne bestemmelse.

· *Pkt. 8.2.1 Facader må udføres i blank mur af tegl. Murværket
må være vandskuret/ filtset og kalket/ malet i jordfarverne eller hvid/
lysegrå.*

· *Pkt. 8.2.2. Der må også udføres bræddeklædte facader, som
enten skal stå i naturlig brun træfarve eller være malet i en af de herover
nævnte farver.*

I projektet er facader angivet
med ophængte teglklinker, altså ikke mur af tegl forstået som murede facader
eller murværk, hvilket vil forudsætte (en mindre) dispensation fra denne
bestemmelse.

Ovenstående dispensationer påtænker kommunen at meddele
sammen med byggetilladelse i medfør af planlovens § 20, stk. 2, hvor
forudgående orientering til naboer mv. er af underordnet betydning, da der ikke
er opført anden bebyggelse endnu i denne del af lokalplanområdet, og
dispensationerne ikke vurderes at have betydning for andre ejere eller brugere
mv. af området.

*Tidsplan:*

Domea har ved mail af 27. september 2018 fremsendt
redigeret/estimeret tidsplan således:

Borgerinddragelse:                           november måned
2018 – færdigt projektforslag

Indsendelse skema B                        oktober måned
2019

Politisk behandling, skema B:             november måned
2019

Byggeperiode:                                 januar måned
2020 – januar måned 2021

Overdragelse:                                 februar måned
2021

Indflytning:                                     februar/marts
måned 2021

Indsendelse af skema C:                   + 6 mdr. fra
afleveringsforretning

Med følgende forudsætninger:

· Hovedprojekt med efterfølgende EU-udbud på hovedentreprise

· Traditionelt byggeri (12-14 mdr.)

· Licitationsresultat under budgetramme.

*Lejeledighed*

Der er med virkning fra 1. april 2013 indført en
indberetningspligt ved nye tilsagn, hvis der i kommunen findes mere end 2 %
ledige familie- eller ungdomsboliger, der medfører lejetab, jf.

§ 104  og § 115, stk. 7.

Økonomistaben har noteret sig, at ledighedsprocenten i
Kalundborg Kommune udgør 0,28 % pr. 1. september 2018.

**Økonomiske konsekvenser**

Den kommunale grundkapital på 6,446 mio.kr. finansieres af
afsatte rådighedsbeløb i 2018 og 2019. Anskaffelsessummen til servicearealet
excl. moms og tilskud, salg af jord samt udgifter til inventar og godkendelse
af botilbuddet på 4,012 mio. kr. finansieres af det afsatte rådighedsbeløb fra
"Botilbudsviften" i 2019. Økonomichefen bemærker, at
rest-rådighedsbeløb i 2019 herefter udgør 1,343 mio. kr. som tilgår de likvide
aktiver. Garanti til almene boliger påvirker ikke den kommunale låneramme.

**Socialudvalgets møde den 4.
oktober 2018:**

Anbefales, idet det præciseres, at det er 2-værelses
lejligheder med mulighed for 1 værelse.

**Økonomiudvalgets møde den 24.
oktober 2018:**

Anbefales.

**Bilag**

|  |  |
| --- | --- |
| Projektbeskrivelse fra [adresse] 326-2018-244850 |