### Beslutning

Godkendt.

### Sagsfremstilling

## Resume og sagens baggrund

På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 5. oktober 2021 blev det besluttet at indkalde ideer og forslag til planlægningen for den nordlige del af kommuneplanens rammeområde Ragner Bruun, omfattende [adresse] 1, 3 og 5 i Høng med henblik på at skabe et ændret plangrundlag for denne del af erhvervsområdet, jf. bilag 1. Indkaldelsen af ideer og forslag er gennemført og sagen lægger op til udvalgets stillingtagen til, hvorvidt planarbejdet skal fortsætte.

## Indstillinger

Chefen for Plan, Byg og Miljø indstiller, at planprocessen fortsætter med henblik på at igangsætte udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan for et byomdannelsesområde i den nordlige del af kommuneplanens rammeområde Ragner Bruun, omfattende [adresse], 3 og 5.

## Behandling

Teknik- og Miljøudvalget.

## Sagsfremstilling

Ejer af ejendommen [adresse] og 3 har anmodet kommunen om at igangsætte planlægningen, der skal give grundlag for et byomdannelsesområde indeholdende både boliger og erhverv. Dette vil forudsætte kommuneplantillæg og lokalplan for området.

Emma Nørgaard ønsker at indrette boliger i de grundmurede erhvervsbygninger på [adresse], nærmest eksisterende boligområde ved [adresse]. Det er hovedbygningerne til det tidligere Blombergs Stolefabrik fra 1948, der i dag står tomme. Erhvervsaktiviteterne i de bagved liggende bygninger på ejendommen forudsættes nedtrappet over en årrække. [adresse] og 5 er eksisterende boliger eller liberale erhverv, der opretholdes.

*Om projektet*

Der er udarbejdet projektforslag for [adresse], jf. bilag 2. Projektet omfatter ca. 1.100 etagemeter, fordelt på to bygninger i henholdsvis 1 og 2 plan, hvor det er tanken at indrette 13 lejligheder med tilhørende friarealer, parkering og separat overkørsel fra [adresse]. Det er værdifuldt at de arkitektonisk fine erhvervsbygninger kan bevares gennem konvertering til boliger.

På den sydlige del af ejendommen ønsker ejer indtil videre at drive lettere erhverv med lager og håndværksaktiviteter. Disse erhvervsbygninger vil have en vis skærmende virkning for de fremtidige boliger i forhold til de tungere erhvervsaktiviteter i erhvervsområdet, hvor nærmeste nabo mod syd er Danish Agro, der bl.a. håndterer gødningsprodukter.

*Byomdannelsesområde*

Planlovens §11b, pkt. 5 om kommuneplanrammer for indholdet af lokalplaner:

*Byomdannelsesområder, hvor anvendelsen af bebyggelse og ubebyggede arealer til erhvervsformål, havneformål eller lign. Aktiviteter skal ændres til boligformål, institutionsformål, centerformål, rekreative formål eller erhvervsformål, der er forenelige med anvendelse til boligformål.*

Ved at udlægge området til byomdannelsesområde i kommuneplanen, med opfølgende lokalplan, vil der gælde lempede regler for erhverv i området (dog ikke gældende for trafikstøj), hvorved omdannelsen med boliger bedre kan praktiseres under hensyn til erhvervsaktiviteterne.

Miljøstyrelsen anbefaler, at de vejledende grænseværdier lempes med 5 dB i en overgangsperiode på 8 år. Planen vil være, at erhvervsaktiviteterne i omdannelsesområdet skal afvikles eller i det mindste neddrosles i overgangsperioden, så de overholder de almindelige vejledende regler for støj efter miljøbeskyttelsesloven.

*Jordforurening*

Ejendommen er kortlagt som forurenet efter aktiviteterne på den tidligere møbelfabrik. Der er  derfor blevet udført en nærmere undersøgelse af forureningen, og der skal meddeles en tilladelse til ændret anvendelse efter lov om jordforurening. Ud fra undersøgelsens resultater forventes det ikke, at eventuelle vilkår i en tilladelse vil få særlig betydning for projektet, herunder for indretning af friarealer til boligerne.

*Resultat af indkaldelse af ideer og forslag*

Der er modtaget ét høringssvar i offentlighedsperioden, jf. bilag 3. Dette er modtaget af beboere, der vil få baghave op til de kommende boligers friareal. Beboerne rejser en bekymring om støj fra arbejdspladsen i ombygningsfasen, støj fra eventuel legeplads, skelplantning, støjsikring og lyddæmpende vinduer og fremtidig planstatus for deres bolig.

Administrationen bemærker hertil, at projektet ikke har betydning for eksisterede skelplantninger, og at der ikke forventes støj, udover hvad der er normalt i et boligområde. Under ombygningsfasen vil kommunens regulativ for støjende aktiviteter gælde. Afsenders bolig vil ikke ændre status, den vil fortsat ligge i kommuneplanens boligområde.

*Kommuneplantillæg og lokalplan*

I kommuneplan 2021 er der generelle retningslinjer for byomdannelsesområder, hvilket projektet er i overensstemmelse med. Kommuneplanens rammeområde Ragner Bruun er vist på bilag 1. Rammebestemmelserne for dette erhvervsområde Ragner Bruun kan læses i Kommuneplan 2021.

Der skal udarbejdes et forslag til kommuneplantillæg med nye rammebestemmelser og et lokalplanforslag for byomdannelsesområdet.

Ejendommen tænkes inddelt i to zoner; en zone til boligformål ved [adresse] og en erhvervszone i den sydlige del af ejendommen, jf. bilag 4. Rammebestemmelserne for området vil fx omhandle støjkrav til virksomheder i overgangsperioden på 8 år og miljøkrav for omdannelse af erhvervsbygninger til boliger, udover bestemmelser om anvendelse, bebyggelse, friarealer, trafikforhold mv.

I lokalplanforslaget vil ovenstående emner blive fastlagt mere præcist. Eksempelvis vil lokalplanen indeholde bestemmelser om aktiviteterne i erhvervszonen, boligernes omfang og bevaring af bygningernes ydre fremtræden, hensigtsmæssig placering og indretning af friarealer og parkering samt beplantningsforhold med tilhørende kortbilag.

Hvis zonen til boligformål ønskes udvidet, fx hvis erhvervsaktiviteterne er ophørte om 8 år, vil det kræve et fornyet plangrundlag for den del af området.

*Administrationen anbefaler*

Ejendommen ligger i udkanten af erhvervsområde H1.E02 i [adresse] og tilgrænsende boligområde mod nord og øst.

Administrationen vurderer, at projektet kan indpasses, og det er positivt, at erhvervsbygningerne kan omdannes til boligformål. Det kan blive et godt sted at bo, et miljø der afspejler en del af byens historie. Eksisterende boliger i området [adresse] og 5 bør indgå i den boligorienterede planlægning for erhvervsområdet.

## Økonomiske konsekvenser

Ingen.