### Beslutning

Godkendt.

### Sagsfremstilling

## Resume og sagens baggrund

På møde den 28. januar 2025 besluttede Kommunalbestyrelsen at godkende købstilbud på de kommunalt ejede arealer øst for [adresse], jf. Bilag 1, som i henhold til [adresse] kan udvikles til kontor og serviceerhverv, herunder hotel-, restaurations- og konferencevirksomhed. Denne sag omhandler områderne 2 og 3, som endnu ikke er lokalplanlagte. At gennemføre et projekt forudsætter derfor, at der udarbejdes et tillæg til kommuneplanen samt en lokalplan. Sagen lægger op til udvalgtes beslutning om at igangsætte planlægningen.

## Indstillinger

Chefen for Plan, Byg og Miljø indstiller at planlægningen igangsættes med afsæt i de fokusområder, som er beskrevet i sagsfremstillingen.

## Behandling

Teknik- og Miljøudvalget.

## Sagsfremstilling

Et udviklingsselskab ønsker at udvikle området i henhold til den gældende planramme for området. Delområderne 1 og 1A er lokalplanlagt gennem Lokalplan nr. 514 og ønskes udviklet til [adresse] og konferencecenter inden for den gældende lokalplan. De tilstødende arealer område 2 og 3 er ikke lokalplanlagt, og der skal derfor udarbejdes en lokalplan. Derudover er det nødvendigt at udarbejde et kommuneplantillæg, idet den nordligste del af område 3 ikke er omfattet af planrammen.

*Om kommuneplanrammen*Kommuneplanrammerne fastsætter områdets anvendelse til kontor- og serviceerhverv samt publikumsorienterede serviceerhverv, herunder hotel-, restaurations- og konferencevirksomhed. Rammen fastsætter det maksimale etageantal til 13 og den maksimale bebyggelsesprocent til 80 for det enkelte jordstykke. Rammen foreskriver blandt andet:

"Der skal ved områdets disponering opnås en velfungerende helhed. Høj bebyggelse på stedet kræver arkitektonisk kvalitet og en fremtræden, så der opnås et værdigt landmark på dette markante sted ved indkørslen til Kalundborg."

*Serviceerhverv* er erhverv, der ikke producerer varer,  men tilbyder tjenesteydelser, fx handel, finansiering, transport, rengøring og reklame. *Publikumsorienteret serviceerhverv* er en anvendelse, der er særligt orienteret mod kunder, gæster eller borgere. Ifølge Byplanhåndbogen er anvendelsen almindeligt anvendt i lokalplaner for fx strøggader for at understøtte bylivet. Publikumsorienteret serviceerhverv omfatter ikke detailhandel, men henvender sig på tilsvarende vis til et bredt publikum, typisk via en facade på gadeniveau.

*Om projektet og anvendelsen*Projektudvikler ønsker at udvikle området til kontor, service og publikumsorienterede serviceerhverv som bowling, restauration, hotel og konference. Der ønskes tillige mulighed for en enkelt, mindre butik til betjening af områdets besøgende. Der vil ikke være tale om en egentlig dagligvarebutik, men en butik af den type, der findes ved togstationer og andre trafikknudepunkter med fokus på salg af konfekture, mindre fornødenheder og pakkeudlevering (”kiosk”). Endelig ønskes der mulighed for en ladestation. Ansøgningsmaterialet er vedlagt som bilag 2.

Projektudvikler har en forventning om at kunne udnytte grunden op til minimum 70 %. Projektudvikler har indledningsvist fået udarbejdet en situationsplan med et volumenstudie, som viser, hvordan bebyggelsen i fodaftryk og højde kan se ud, hvis området udnyttes op til den maksimale bebyggelsesprocent, jf. bilag 2. Studiet viser fire bygninger placeret i to byggefelter. Tre bygninger i det sydlige byggefelt består af to bygninger på hver fem etager og en sammenbygning i tre etager placeret på søjler. Det nordlige byggefelt består af en tre til fire etagers bygning placeret på søjler og med mulighed for parkering på terræn. Den samlede bygningsmasse udgør 10.000-12.000 etagemeter svarende til en forventet bebyggelsesprocent på omkring 70. Derudover forventer projektudvikler, at det bliver nødvendigt at fjerne alle eksisterende træer.

Den nærmere planlægning skal afdække i hvilket omfang, det er muligt at udnytte området, idet der er flere væsentlige arealinteresser gældende.

*Uddrag fra købsaftalen*I henhold til købsaftalen er det et krav, at projektet på grunden til hotel- og konferencecenter, skal være igangsat og bebyggelse som minimum påbegyndt, inden et projekt i område 2 og 3 (herefter *projektområdet*) kan påbegyndes. Fra aftalen kan også nævnes, at område 3 er udlagt som offentligt vejareal (7000-nr.), inkl. adgangs-, cykel- og stiarealer til nærområdet, og ved nedlæggelse skal ny vejadgang etableres til [adresse] og ejendommen på [adresse] 120 (denne er efterfølgende blevet erhvervet er projektudvikler), ligesom at cykel- og gangstier skal indarbejdes i projektudviklers projekt og etableres for købers regning. Køber skal desuden foranledige og betale for nødvendige servitutter med vejberettigede som påtaleberettigede. Aftalen er bl.a. betinget af, at der opnås en tilfredsstillende lokalplan.

*Planlægningen*Planlægningen vil fokusere på at udvikle et kontor- og serviceområde, der harmonerer med både byen og landskabet omkring. Byggeriet skal iht. planrammen være en attraktiv indgang til byen, og der skal lægges vægt på en høj kvalitet i områdets grønne træk, og at dette samordnes med nabogrundene. Derudover kortlægges stedets kvaliteter, udfordringer og arealinteresser og -hensyn, som afvejes og integreres i en helhedsorienteret planlægning. Nogle af de væsentligste hensyn gennemgås i det følgende.

*Naturhensyn og beskyttelse af truede dyrearter*En del af projektområdets sydlige del er i henhold til kommuneplan omfattet af en økologisk forbindelse, hvorfor det er et væsentlig hensyn i planlægningen, at dyr og planters spredningsmuligheder ikke forringes.

Derudover har en indledende besigtigelse af projektområdet vist, at der er potentielle levesteder for flagermus, som er en strengt beskyttet dyreart, jf. bilag 3, som er udarbejdet af administrationen. Deres raste- og yngleområder er ligeledes beskyttet og må ikke beskadiges eller ødelægges. Nærmere undersøgelser, som skal foretages ad flere omgange, skal kortlægge om der er flagermus eller ej. Såfremt der er flagermus, er der to mulige forløb: Det ene er at bevare de træer, som fungerer som levesteder for flagermusene, og som sikrer den økologiske funktionalitet. Den anden er fældning med krav om afværgeforanstaltninger (eksempelvis faunapassager og erstatningsbiotoper). Sidstnævnte kræver iht. Nævnsafgørelser grundige undersøgelser og sikkerhed for, at afværgeforanstaltningerne virker. Desuden bemærker Planklagenævnet, at hvor det i lokalplanen er nødvendigt at indarbejde et ikke ubetydeligt omfang af afværgeforanstaltninger, er planen efter nævnets opfattelse omfattet af kravet om miljøvurderingspligt, idet planen må forventes at få en væsentlig indvirkning på miljøet.

*Vandhåndtering*
I henhold til vandløbsloven gælder, at der ikke må ændres på vandets naturlige afstrømning på terræn og på dræn uden tilladelse. Formålet hermed er bl.a. at undgå, at områder opstrøms og nedstrøms ikke oplever forøget risiko for oversvømmelse fra regnvand i forbindelse med byudviklingsprojekter. Dette betyder bl.a. at der skal bevares de samme strømninger ind og ud af projektområdet, samt at opstuvningskapaciteten i områdets naturlige lavninger skal bevares eller en tilsvarende kapacitet skal findes. De naturlige lavninger er desuden ofte i risiko for oversvømmelse, hvorfor der gælder særlige retningslinjer for at undgå, at ny bebyggelse bliver oversvømmet. Som en del af planlægningen skal der udarbejdes en vandhåndteringsplan af projektudvikler, hvor der skal redegøres for oversvømmelseskilder og hvilke løsninger, som er nødvendige for at forhindre både skadesvoldende oversvømmelser inden for lokalplanområdet og øget risiko for oversvømmelser uden for området.

Området er ikke med i Spildevandsplanen, og det er derfor nødvendigt, at der bliver udarbejdet et tillæg til Spildevandsplanen parallelt med lokalplanlægningen. Tillægget fastlægger rammerne for håndtering af regn- og spildevand, mens lokalplanen bl.a. sikrer, at der bliver reserveret de nødvendige arealer til vandhåndtering og overløb fra skybrudshændelser.

Det kan på mødet drøftes, om de kommunalt ejede arealer foran rådhuset må anvendes til vandhåndtering fra enten hotelgrunden eller projektområdet, hvis der kan findes robuste løsninger, som kan bidrage rekreativt eller naturmæssigt til rådhusets friarealer.

*Kulturhistorisk bevaringsværdi (kirkeomgivelser)*Området er iht. kommuneplanen omfattet af en udpegning for kirkeomgivelser (her [adresse]). Kirkeomgivelserne har særlig betydning for oplevelsen af kirken, og fra projektområdet er der flere fine kig til kirken, som står som et markant vartegn. Under planlægningen er det vigtigt at få fundet en disponering af området, som forsat sikrer betydelige kig til kirken, og hvor der skabes samspil mellem ny bebyggelse og kirken.

*Kystnærhedszonen*

Idet området ligger i kystnærhedszonen, skal der oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne, og der skal ved bygningshøjder over 8,5 m anføres en begrundelse for den større højde.

*Planlagt trafikanlæg*
Området ligger indenfor/ved et planlagt trafikanlæg, som er en arealreservation til en fordelingsvej fra [adresse] ([adresse]) til det nordøstlige hjørne af [adresse]. Strækningen skal sikre en god fordeling af trafikken internt i Kalundborg by og i forbindelse med byens udvidelse mod nordøst. I planlægningsprocessen skal det afklares, hvad der er den præcise arealreservation/vejbyggelinje langs vejene. Det kan være nødvendigt, at projektudvikler bistår med et trafiknotat, så trafikken for både den hårde og den bløde trafikant afvikles sikkert og effektivt.

*Andet*
Derudover er der andre arealinteresser som bl.a. "Geologisk bevaringsværdi", der skal varetages gennem planlægningen.

*Særlige fokusområder i planlægningen*Som beskrevet ovenfor, er der mange forventninger, hensyn og lovkrav, der skal undersøges og afvejes. Derfor bliver den detaljerede planlægning og resultaterne af undersøgelser om natur, vandhåndtering og trafik afgørende for, hvordan området kan disponeres og udformes.

Administrationen peger desuden på følgende principper, som skal støtte op om planrammens bestemmelser om at skabe et velfungerende område med høj arkitektonisk kvalitet, som skal være et attraktivt vartegn ved byens indgang, og hvor der samtidig sikres høj kvalitet i de grønne elementer:

* Da områdets specifikke anvendelse bl.a. er publikumsorienteret serviceerhverv bør der lægges særligt vægt på at skabe gode adgangsforhold, forbindelser/strøg og opholdsarealer, så det bliver attraktivt at besøge og opholde sig i området.
* Der bør være fokus på, hvordan området indrettes bedst muligt i forhold til at noget erhverv kan være støjfølsomt (kontorer, opholdsrum) og andet erhverv kan være støjgenererende (gennem varetransport, stort antal af ansatte som pendler, musik).
* Den fremsendte situationsplan bør alene betragtes som et volumenstudie, som skal suppleres med andre studier vedr. de øvrige arealinteresser for at få afdækket, i hvilket omfang området kan udbygges.
* Bygningernes form og placering bør være mere organisk eller opdeles i mindre enheder/facadelængder, så de passer bedre til Kåstrupsvejs kurvede forløb og det bakkede landskab omkring.
* Bevaring af store træer bør prioriteres, især hvis undersøgelser viser, at der findes flagermus eller deres levesteder. Træerne har desuden stor værdi for biodiversitet og bidrager med historie, æstetik, skygge, fordampning og køling i det fremtidige bymiljø. De kan samtidig fungere som en grøn port til byen og understrege, at Kalundborg er en grøn by med mange grønne kiler. På Bilag 3 vises nogle af de værdifulde træer inden for projektområdet.
* En økologisk forbindelse med træer fra syd mod nord skal etableres for at bevare den eksisterende økologiske forbindelse (træ- og kratbevoksing). Der bør skabes nogle sammenhængende, blågrønne strukturer.
* Landskabsbaseret vandhåndtering skal anvendes, hvor regnvand håndteres gennem landskabets naturlige former og grønne elementer, som samtidig kan give rekreativ eller naturmæssig værdi.
* Sigtelinjer og udsyn skal indarbejdes, så området får en god visuel forbindelse til omgivelserne og sikrer udsigt til landskabet og [adresse] – og samtidig giver en god velkomst til byen.
* Tilgængelighed og trafik skal tænkes ind, så området bliver attraktivt og nemt at færdes i for både gående, cyklister og bilister. Der skal være gode forbindelser til både eksisterende og kommende byområder og grønne områder.

Udover ovenstående principper vil administrationen anmode om, at udvalget også forholder sig til følgende:

* Hvordan området kan blive en ny bydel, der harmonerer med et evt. nyt boligområde mod nord, [adresse], [adresse] og stationsområdet samt de store arbejdspladser vest og syd for området– og som kan bidrage og supplere med andre anvendelser end bymidten.
* At et eventuelt arealpres kan nødvendiggøre byggeri i højden, hvis planrammens maksimale bebyggelsesprocent på 80 ønskes fastholdt. Alternativt kan det blive nødvendigt, at lokalplanen fastsætter en lavere bebyggelsesprocent og etageantal end hvad rammen foreskriver.
* Om de kommunalt ejerede arealer ved [adresse] kan anvendes til vandhåndtering, hvis der opstår behov derfor.

## Økonomiske konsekvenser

Ingen.