### Beslutningstema

Der skal træffes beslutning om godkendelse af anskaffelsessummen, før byggeriet af 20 almene familieboliger på [adresse] i Tønder påbegyndes på grundlag af fremsendt skema B ansøgning.

### Historik

Kommunalbestyrelsen besluttede på sit møde den 22. december 2022 at godkende skema A til opførelse af 26 almene familieboliger på [adresse] i Tønder.

Kommunalbestyrelsen godkendte den 29. februar 2024, at fristen for indberetning af skema B blev udsat fra 15 måneder med yderligere 21 måneder fra den oprindelige frists udløb den 22. marts 2024 til den 22. december 2025.

### Sagsfremstilling

Domea.dk har på vegne af bygherre, Tønder Boligselskab, fremsendt skema B ansøgning om godkendelse af anskaffelsessummen før byggeriet påbegyndes.

Projektbeskrivelse som oplyst ved skema A er ændret, herunder er antallet og højden af boligerne reduceret. Ved skema A var forudsat, at projektet skulle være beliggende på matriklerne 3820, del af 1458, 1459 og 1460 Tønder, i alt 5099 m2. [adresse] havde ved fremsendelse af skema A ikke opnået underskrifter på betingede købsaftaler, hvorfor matrikel 1460 blev solgt til anden side. Projektet måtte derfor tilpasses i lyset af, at grunden ikke længere indgik.

Ved skema B indgår matriklerne 3820, 1458 og 1459 Tønder, i alt 4440 m2. Betingede købsaftaler er underskrevet. Når skema B er godkendt, og endelige købsaftaler foreligger, skal de 3 ejendomme matrikulær sammenlægges til én ejendom, og udstykningssag vil blive påbegyndt.

Når udstykningssag er påbegyndt, og skematisk redegørelse fra udstykningsmyndigheden foreligger, kan særskilt ansøgning om byggetilladelse behandles.

Som følge af ændring af de i projektet indgåede matrikler, er der foretaget ændring af situationsplanen. Herudover udgår 1½-plans boligerne af projektet, da Teknik- og Miljøudvalget den 6. maj 2025 gav afslag på at dispensere fra byggehøjden i den gældende byplanvedtægt. Det tilrettede projektet vurderes at holde sig indenfor den gældende byplanvedtægt.

Det samlede antal m2, som skulle indgå i boligbyggeriet, er således reduceret. Dette medfører en reduktion af boliger fra 26 til 20, og en reduktion af det samlede boligareal fra 2.010 m2 til 1.556 m2. Til gengæld er boligarealerne i de to boligtyper øget med mellem 10-20 %, så boligerne nu er på hhv. 72 og 101 m2.

Anskaffelsessummen ligger inden for det bindende maksimumbeløb og finansieres således:

Kreditforeningslån (90 %) 34,183 mio. kr. Kommunal grundkapitallån (8 %) 3,038 mio. kr. Beboerindskud (2 %) 760.000 kr. I alt 37,981 mio. kr.

Kommunen har påtaget sig en kommunal garanti for kreditforeningslånet. Den kommunale garanti er fortsat ikke opgjort beløbsmæssigt. Opgørelse vil først foreligge, når ejendommen er opført og værdiansat af kreditforeningen.

Den foreløbige leje er beregnet til 1.143 kr. pr. m2, svarende til en forventet månedlig husleje på mellem kr. 6.858 - 9.620 pr. bolig. Den leje, som godkendes, opkræves når byggeriet udlejes efter færdiggørelsen og indtil byggeregnskabet (skema C) er godkendt.

Projektet opføres på matriklerne 3820, 1458 og 1459 Tønder beliggende på et ubebygget areal og [adresse] 54 og [adresse] 52, Tønder. På alle 3 ejendomme foreligger betingede købsaftaler underskrevet af køber og sælger. Erhvervelse af matriklerne 3820, 1458 og 1459 godkendes iht. Lov om almene boliger § 26.

### Økonomi

Der henvises til bilag anskaffelsessum og finansiering.

Realkreditlån, som optages af almene boligorganisationer, påvirker ikke den kommunale låneramme. Som følge heraf vil kommunens garantistillelse overfor en del af lånet heller ikke have nogen indflydelse på kommunens generelle låneadgang.

### Lovgrundlag

Støttebekendtgørelsen og Lov om almene boliger.

**Fagchefen for Politik og Strategi indstiller,**

at Skema B til opførelse af 20 almene familieboliger på [adresse] i Tønder med en samlet anskaffelsessum på 37,981 mio. kr. godkendes,

at den foreløbige beregnede husleje på 1.143 kr. pr. m2 godkendes,

at Tønder Kommune yder grundkapitallån på 3,038 mio. kr., svarende til 8 % af anskaffelsessummen og som finansieres af kommunekassen,

at forvaltningen bemyndiges til at godkende skema C indenfor rammerne af skema B, og

at indstillingen videresendes til Kommunalbestyrelsen.

**Økonomiudvalget den 21. august 2025, punkt 8:**

Sagen udsat.

**Sagen genoptages**

Forvaltningen har foranlediget udarbejdet en ekstern vurdering af handlerummet i forbindelse med ændringerne af projektet mellem Skema A godkendelsen i december 2022 og den foreliggende behandling af Skema B. DAHL Advokatpartnerselskab har udarbejdet et længere rammenotat om handlerummet, som i en opsummerende sammenfatning er vedlagt som bilag til sagen.

Det vurderes at ligge indenfor rammerne, at Kommunalbestyrelsen med henvisning til ændrede oplysninger, og efter en genvurdering efter Almenboliglovens og Støttebekendtgørelsens kriterier, foretager en ny vurdering af ændringerne af projektet og af det samlede projekt, og herved kan nå det resultat, at man ikke kan godkende det foreliggende skema Anne Lauridsen

Afgørelsen herom træffes ud fra en konkret, samlet vurdering af omstændighederne. Kommunalbestyrelsen skal som led i sit skøn vurdere om projektet som nu ansøgt, heller ikke med mindre ændringer, ud fra en proportionalitetsafvejning, kan godkendes. Vurderes dette ikke at være tilfældet bør kommunens skøn og vurdering ligge indenfor rammerne af hvad der er sagligt. Dette vurderes at gælde selvom den ansøgte sagsøkonomi ikke i sig selv er ændret.

De konkrete omstændigheder, som ikke er forudsat eller godkendt ved skema A, og som skal indgå i ovenstående vurdering er bl.a. ændringer i arkitektur, planløsning, lejlighedsstørrelser, lejligheds- og beboerantal, lejeøkonomi og grundareal. Lejlighederne er som redegjort for ovenfor blevet 10-20 % større, ligesom planløsningen for en overvejende del af boligerne er ændret i forhold til det oprindeligt ansøgte projekt. Begyndelseslejen er budgetteret til at stige med godt 16 % i forhold til godkendte, hvilket sammenholdt med ændringerne i lejlighedsstørrelsen medfører, at den forventede månedlige husleje pr. bolig ligger på mellem 6.858 kr. til 9.620 kr. Det svarer til en procentvis stigning fra de små til de nu store boliger på henholdsvis 32 % og 42 %.

Tilsynet har i et høringsbrev anmodet ansøger redegøre for betydningen af de ansøgte ændringer, i forhold til genbehandlingen af sagen. Høringssvar dateret september 2025 fra [adresse] ved administrationsselskabet Domea.dk er vedlagt som bilag, til brug for Kommunalbestyrelsens genvurdering af sagen.

### Indstilling Fagchefen for Politik og Strategi indstiller,

at Skema B til opførelse af 20 almene familieboliger på [adresse] i Tønder med en samlet anskaffelsessum på 37,981 mio. kr. godkendes,

at den foreløbige beregnede husleje på 1.143 kr. pr. m2 godkendes,

at Tønder Kommune yder grundkapitallån på 3,038 mio. kr., svarende til 8 % af anskaffelsessummen og som finansieres af kommunekassen,

at køb af matr.nr. 3820, 1458 og 1459 Tønder godkendes i henhold til ABL § 26,

at forvaltningen bemyndiges til at godkende skema C indenfor rammerne af skema B, og

at indstillingen videresendes til Kommunalbestyrelsen.

**Beslutning fra Økonomiudvalget den 23. oktober 2025, pkt. 6:**

Økonomiudvalget indstiller, at indstillingen ikke følges, og at Skema B ikke godkendes.

Rune Lauridsen deltog ikke i mødet.

### Beslutning

Økonomiudvalgets indstilling godkendt.