3. Godkendelse af skema A (renovering og nybyggeri) vedrørende Al2bolig, afdeling 156, 
Hammel (Åben)
Tidl. politisk behandling BY, 28.01.20, pkt. 19
Forventet sagsgang
ØK, BY
Lovgrundlag
Almenboligloven, George Jakobsen
SAGENS INDHOLD
Byrådet skal i denne sag tage stilling til ansøgning om godkendelse af Skema A (renovering og nybyggeri) 
vedrørende helhedsplan for afdeling 156, [adresse] i Hammel. 
Byrådet godkendte 28. januar 2020, at der udarbejdes en helhedsplan for afdeling 156, og der udarbejdes 
en lokalplan for det tilhørende område. Lokalplanen er efterfølgende administrativt godkendt. 
Afdelingen har været prækvalificeret til at få støtte fra Landsbyggefonden (LBF) igennem flere år. LBF har 
i september 2020 meddelt tilsagn om støtte til renoveringen efter almenboliglovens § 91 og udmeldt skitse 
for en kapitaltilførselssag. Godkendelsen fra LBF forudsætter, at Skema A godkendes inden udgangen af 
2020. 
Helhedsplanen indeholder både en renovering af den eksisterende boligmasse samt udvidelse af 
afdelingen med 4 nye familieboliger. Renoveringsdelen gennemføres med støtte fra LBF, mens 
nybyggeridelen etableres som almindeligt støttet boligbyggeri.
VURDERING
Afdelingen består i dag af 36 familieboliger og 4 ungdomsboliger med et samlet boligareal på 3.324 m2. En 
mindre del af bygning A nedrives (fløjen mod [adresse]). Resten af bygning A renoveres. Bygning B 
nedrives helt. Bygning C nedrenoveres og genopføres i en kombination af 3 og 4 etager. Efter renoveringen 
vil afdelingen bestå af 38 familieboliger (renovering) samt 4 nyetablerede familieboliger (nybyggeri) med et 
samlet areal på 3.736 m2 (skitsetegninger for projektet er vedlagt som bilag).
Bygning B som nedrives indeholder i dag 4 ungdomsboliger. Disse erstattes af nye familieboliger i blok C. 
Omdannelsen fra ungdomsboliger til familieboliger skal godkendes af Byrådet.
Formålet med renoveringen er at give afdelingen et kvalitetsmæssigt løft og reducere de store 
fællesarealer, som i dag er uforholdsmæssigt store sammenlignet med boligarealerne. Al2bolig vil sikre en 
større variation i boligstørrelserne og gøre boligerne tidssvarende, således der opnås en mere varieret 
beboersammensætning. Al2bolig ønsker at bevare bygningernes autentiske udtryk, som samtidig er med 
til at fastholde den visuelle sammenhæng med resten af bebyggelsen langs med Patrick Steffensen. 
Beboerne i afdelingen godkendte helhedsplanen på ekstraordinært afdelingsmøde 21. oktober 2020. 
Repræsentantskabet i Al2bolig har været udfordret af COVID-19 forsamlings-forbuddet, men der er planlagt 
afholdelse af møde 19. november 2020, hvor igangsætning af renoveringen forventes godkendt. 
Repræsentantskabets beslutning vil foreligge til byrådets behandling. 
Byråd
24-11-2020 19:00
Sagsnr. MOD-2020-00104
DokID: 
Sagsbehandler: Josefine Pedersen 
Magnus Holm (tinj)
Som udgangspunkt skal alt nybyggeri udgøre en særlig selvstændig afdeling. Jf. almenboliglovens § 16, 
stk. 2 kan kommunalbestyrelsen fravige dette krav ved mindre på- og tilbygninger til eksisterende 
afdelinger. 
Al2bolig vurderer, at en opdeling af nybyggeriet som en særlig afdeling i dette projekt, vil medføre 
betydelige administrative omkostninger i forhold til, at man vil skulle Jenny Poulsen, styre aftaler 
separat for rådgivere og entreprenører mv. 
Job og Økonomi indstiller, at nybyggeriet gennemføres som en del af den eksisterende afdeling. 
ØKONOMI
Den samlede anlægsøkonomi for renovering og nybyggeri udgør 71,380 mio. kr. Som følge af projekts 
aktuelle stadie er økonomien baseret på erfaringstal samt i øvrigt overslags- og kvadratmeterpriser. 
Budgettet som ligger til grund for projektet er godkendt af LBF. 
Fordelingen mellem støttede og ustøttede arbejder samt nybyggeri fordeler sig således på Skema A:
Støttede 
arbejder
Ustøttede 
arbejder
Nybyggeri I alt
Anlægsøkonomi
Skema A
1.000 kr.
1.000 kr.
1.000 kr.
1.000 kr.
Entrepriseudgifter
29.449
22.720
5.886 
58.090
Omkostninger
4.933
3.863
1.781 
10.541
Gebyrer
368
269
112
749
Genhusning
2.000
 
 
2.000
I alt
36.750
26.851
7.779 
71.380
Finansieringen af de støttede arbejder sker gennem et støttet lån på [adresse] mio. kr. De ustøttede arbejder 
finansieres på følgende måde:
Ustøttede arbejder 
I 
alt 
1.000 kr. 
Ustøttet lån
20.081
Egen trækningsret hos LBF
270
Egen trækningsret (opsparede midler hos LBF)
5.000
Henlagte midler i afdelingen
1.000
Christoffer Hermansen
500
I alt 
26.851
Skema A for de ustøttede arbejder skal ikke godkendes af Byrådet, men udelukkende af 
Byggeskadefonden.
Derudover yder boligorganisationens dispositionsfond løbende driftsstøtte til finansiering af låneydelser, 
som ikke forventes dækket af LBFs støttemidler. Beløbet er anslået til 300.000 kr. årligt. LBF yder ligeledes 
en årlig driftsstøtte på 1,510 mio. kr. årligt. Både driftsstøtten fra LBF og AL2bolig ydes med 100 % i 4 år 
og aftrappes herefter som udgangspunkt med begge med 9 kr. pr. m2 pr. år. Principperne for aftrapning af 
støtten fra Al2bolig vil dog være baseret på et konkret skøn i forhold til afdelingens samlede driftsøkonomi, 
og vil først blive aftrappet, når/hvis økonomien i afdelingen kan bære det. 
Anskaffelsessummen for nybyggeridelen finansieres således:
-
Realkreditlån (88 %)
6,846 mio. kr.
-
Kommunalt grundkapitaltilskud (10 %)
0,778 kr.
-
Beboerindskud (2 %)
0,156 kr. 
Lånebehovet for den samlede renovering udgør 56,831 mio. kr. Lånebehovet for nybyggeriet udgør [adresse] 
mio. kr. Det samlede lånebehov ved skema A udgør dermed 63,677 mio. kr. 
Kommunal medfinansiering og garantistillelse
Kapitaltilførselssagen finansieres efter den såkaldte femtedelsordning, hvor LBF finansierer to femtedele, 
mens realkreditinstitut, kommune og boligorganisation hver finansierer en femtedel. [adresse] 
skal finansiere 100.000 kr. 
Favrskov Kommunes kapitaltilførsel på 100.000 kr. ydes som et lån. LBF forventer, at lånet er rente- og 
afdragsfrit uden tidsbegrænsning. Lånet kan forrentes og afdrages, hvis økonomien i ejendommene 
forbedres. 
Kommunen skal yde et grundkapitaltilskud på 10 % af anskaffelsessummen for nybyggeriet. Det svarer til 
778.000 kr. 
Ud over det kommunale grundkapitalindskud og kapitaltilførslen påtager kommunen sig en kommunal 
garanti for den del af lånene, til renovering såvel som nybyggeri, som har pantesikkerhed udover 60 % af 
ejendommens markedsværdi. Ejendom-mens markedsværdi vurderes af långiver og opgøres først, når 
byggeriet er færdigt. 
Erfaringen viser, at der skal stilles 100 % garanti på lånene, da ejendommens markedsværdi sjældent øges 
tilsvarende renoveringsudgifterne. LBF regaranterer for halvdelen af kommunens garantiforpligtelse på lån 
til renoveringen. 
De kommunale garantier, som udstedes med hjemmel i almenboligloven, med-regnes jf. 
lånebekendtgørelsen ikke i kommunens låneramme, og der skal derfor ikke deponeres.
Husleje
På baggrund af ovenstående forventer Al2bolig et gennemsnitligt huslejeniveau på 800 kr./m2 i bygning A 
og 1.000 kr./m2 i bygning C, i år 1 efter helhedsplanen er gennemført. 
Afdelingens nuværende husleje udgør 782 kr./m2. 
Til sammenligning udgjorde det gennemsnitlige huslejeniveau for familieboliger i Hammel i 2018 783 kr./m2 
(2020 p/l). Det beregnede huslejeniveau for familieboliger på [adresse] i Hammel udgjorde i skema B 923 
kr./m2. (2020 p/l). 
Al2bolig forventer en forbedret driftsøkonomi i afdelingen i form af besparelser på bygningernes vedligehold 
og energiforbrug efter gennemførsel af renoveringen.
INDSTILLING
Direktøren for Job og Økonomi indstiller til Byrådet:
1.
At skema A renovering (støttede arbejder) godkendes.
2.
At skema A nybyggeri godkendes.
3.
At omdannelse af eksisterende ungdomsboliger til familieboliger godkendes.
4.
At der gives dispensation for kravet om, at nybyggeri skal udgøre en særlig selvstændig afdeling. 
5.
At der gives en anlægsbevilling på 778.000 kr. i 2020 til finansiering af grundkapitalindskuddet. 
Anlægsbevillingen finansieres af det afsatte beløb til grundkapitalindskud i 2020. 
6.
At der godkendes garantistillelse for støttede og ustøttede lån til både renovering og nybyggeri. 
7.
At den foreløbige husleje og huslejefordelingen godkendes.
BESLUTNING
Økonomiudvalget, 17. november 2020:
Fraværende: Ingen
Indstilles godkendt.
Byrådet, 24. november 2020:
Fraværende: Ingen
Godkendt. 
     
Bilag
1.
Ansøgning (226797)
2.
Skema A Renovering (226796)
3.
Skema A Nybyggeri (226816)
4.
Skema A Byggeskadefonden  (226815)
5.
Skitsetegning (957682)
