### Resume

I sag nr. 160 den 14. september 2022 godkendte Byrådet en ny model for håndtering af sager om ekstrafundering på parcelhusgrunde. I forlængelse heraf, har JURA lavet en gennemgående revision af standardkøbsaftalen for salg af parcelhusgrunde. Det indstilles, at den reviderede standardkøbsaftale godkendes til brug ved [adresse] salg af parcelhusgrunde.

### Sagsfremstilling

Baggrund

I sag nr. 160 den 14. september 2022 blev Byrådet introduceret til en ny model for håndtering af sager om ekstrafundering på parcelhusgrunde. Modellen indebærer, at kommunen ikke længere foretager geotekniske boreprøver som led i byggemodningen. Sagen omhandlede prissætning og udbud af grunde i [adresse], hvor kommunen som led i byggemodningen havde lavet geotekniske boreprøver. Byrådet godkendte i sagen, at grundene blev udbudt efter en såkaldt hybridmodel i forhold til ekstrafundering, som er en kombination af de hidtil anvendte standardvilkår, og den nye model for håndtering af sager om ekstrafundering på parcelhusgrunde, som beskrives nedenfor.

På baggrund af byrådets godkendelse af den nye model, er efterfølgende byggemodninger gennemført uden geotekniske boreprøver. JURA har tilrettet standardkøbsaftalen i overensstemmelse hermed. Samtidig har JURA lavet en gennemgående revision af standardkøbsaftalen for parcelhusgrunde. Det indstilles, at den reviderede standardkøbsaftale godkendes til brug ved [adresse] salg af parcelhusgrunde.

Ny model for håndtering af sager om ekstrafundering

Frem til byrådets godkendelse af den nye model i sag nr. 160 den 14. september 2022, har Vejle Kommune foretaget geotekniske boreprøver som led i byggemodningen af parcelhusgrunde. Herefter reduceredes de vurderede priser på grundene efter en fast fradragsmetode i det omfang boreprøverne indikerede, at byggeri på grunden skulle ekstrafunderes. Standardvilkårene forudsatte, at køber også selv skulle lave geotekniske boreprøver på grunden, og gav køber mulighed for at hæve købet, såfremt ekstrafunderingsudgifterne oversteg 25.000 kr. inkl. moms. Det var herefter op til Vejle Kommune som sælger enten at tilbyde køber kompensation for ekstrafundering eller at tage grunden tilbage.

Som kompensation kan køber i følge den hidtil anvendte standardkøbsaftale få dækket sine udgifter til (ekstra)fundering under 1 meter under terræn for et byggeri på op til 200 m2.

Forvaltningen har konstateret særligt to uhensigtsmæssige konsekvenser af den hidtidigt anvendte model:

1. Den hidtidige praksis med automatisk reduktion i prisen indebærer i visse tilfælde, at grundkøberne kan blive stillet forskelligt alt efter om behovet for ekstrafundering afdækkes ved boreprøver fortaget som led i byggemodningen eller først konstateres i forbindelse med de boreprøver, som køber selv foretager som led i opførelsen af byggeri på grunden. Hertil kommer, at denne model indebærer risiko for, at grundene reduceres i pris på baggrund af en boreprøve, der viser sig uden betydning for købers byggeri (fx fordi huset placeres et andet sted på grunden).

2. Den hidtil anvendte model giver ikke køberen ret til at tilbageskøde grunden til kommunen ved ekstraordinære jordbundsproblemer. Modellen forudsætter derimod, at kommunen havde en ret, men ikke en pligt, til at tage grunden tilbage, idet kommunen i stedet kunne vælge at udbetale kompensation for købers udgifter til ekstrafundering.

Den nye model indebærer, at kommunen opgiver den hidtidige praksis om at foretage geotekniske boreprøver som led i byggemodningen og efterfølgende reduktion i udbudsprisen. Det vil herefter udelukkende være købers egne boreprøver, der danner grundlag for krav i anledning af behov for ekstrafundering. På den måde sikres en mere reel kompensationsmodel, og der spares tid og penge ved byggemodningen. Dog må det forventes, at den nye model vil føre til flere konkrete sager om kompensation, da grundenes jordbundsforhold udelukkende vil blive afdækket efter handlernes gennemførelse.

Den nye model giver køber bedre rettigheder overfor kommunen ved konstatering af behov for ekstrafundering. Den giver nemlig køber valget mellem at lade handlen gå tilbage (hvis udgifterne til ekstrafundering overstiger 15 % af købesummen) eller at kræve kompensation for ekstrafunderingsudgifter, hvor det hidtil har været kommunens afgørelse. Dog vil kommunen have ret til at afvise at udbetale kompensation, og i stedet købe grunden tilbage, såfremt udgifterne til ekstrafundering overstiger 50 % af købesummen. Dette for at sikre kommunen ret til at tage grunde tilbage, der reelt er uegnede til bebyggelse.

Som konsekvens af, at størrelsen i parcelhuse har udviklet sig, giver den nye model køber ret til kompensation for ekstrafundering under 1 meter under terræn for byggeri, herunder fritstående garager på op til 250 m2 (mod tidligere 200 m2).

Den nye model er mere gennemskuelig for køberne, og stiller også disse bedre i forhold til valget mellem kompensation og tilbagesalg af grunden. De nye bestemmelser om jordbundsforhold og ekstrafundering findes i vedlagte reviderede standardkøbsaftales pkt. 7.1-7.5.

Revideret standardkøbsaftale

Som led i omformuleringen af bestemmelserne om jordbundsforhold og ekstrafundering, har JURA lavet en gennemgående revision af standardkøbsaftalen, hvorved formuleringer sprogligt er blevet forkortet og forenklet. Købsaftalen er blevet forkortet fra 11 til 9 sider.

Det overordnede formål med revisionen af standardkøbsaftalen har været at give køberen større grad af overblik over dennes rettigheder i medfør af aftalen. Det er blandt andet sket ved, at dele af bestemmelserne er ændret, således at der i beskrivelsen af aftalens konsekvenser, tages udgangspunkt i købers rettigheder fremfor i kommunens. Fx er "Vejle Kommune er ikke forpligtet til at tilbagekøbe ubebyggede grunde" ændret til "Grunde må ikke uden [adresse] tilladelse sælges videre i ubebygget stand"

Juridiske udtryk og sætningsopbygninger er søgt erstattet af mere læsevenlige formuleringer. Fx er bestemmelsen om købers depositum i tilfælde af ophævelsen af handlen ændret fra "Såfremt Vejle Kommune ophæver handlen i medfør af aftalen medgår udbetalingen fuldt ud til dækning af [adresse] omkostninger, der ikke skal dokumenteres" til "Udbetalingen på 20.000 kr. inkl. moms. tilbagebetales ikke, såfremt Vejle Kommune ophæver aftalen som følge af købers manglende betaling."

Det indstilles, at vedlagte reviderede standardkøbsaftale anvendes ved [adresse] salg af parcelhusgrunde, hvor der ikke er gennemført geotekniske undersøgelser som led i byggemodningen. Grunde, der er byggemodnede forud for praksisændringen, dvs. inklusiv geotekniske undersøgelser, vil blive solgt på vilkårene i hybridmodellen, som er godkendt i sag nr. 160 den 14. september 2022, og i øvrigt på de reviderede vilkår.

### Sagens videre forløb

Sagen skal behandles i Byrådet.

### Historik

Kommunaldirektøren indstiller, 20. marts 2023, pkt. 66:

at vedlagte reviderede standardkøbsaftale anvendes ved [adresse] salg af parcelhusgrunde, hvor der ikke er gennemført geotekniske undersøgelser som led i byggemodningen.

Beslutning fra Økonomiudvalget, 20. marts 2023, pkt. 66:

Anbefales.

### Beslutning

Godkendt.