### 6.     Beslutning om den videre proces for by- og landskabsudvikling på [adresse]

**Åbent**

Sagsnr.: 326-2020-9559        J.nr.: 01.00.00           Dokumentnr.:
[adresse]

**Sagstype**

Beslutning.

**Resume og sagens baggrund**

Teknik- og Miljøudvalget besluttede, på mødet den 7. maj
2020, at igangsætte planlægningen for [adresse] med henblik på at understøtte
en fleksibel bosætning. Udvalget drøftede udviklingsprincipper og ønsker for
området. På møde den 8. oktober 2020 godkendte Teknik- og Miljøudvalget et udkast
til helhedsplan og væsentlige designparametre som afsæt for den videre proces,
herunder dialog med ejendomsinvestorer. Efterfølgende har der været dialog med
forskellige ejendomsinvestorer. Sagen lægger op til udvalgets beslutning om, at
det fremlagte materiale godkendes som den endelige helhedsplan og afsæt for den
nærmere detailplanlægning.

**Indstillinger**

Direktøren indstiller, at:

1.    Bilag 1 – ”
Helhedsplan for arealer til projektudvikling” godkendes som grundlag for
udvikling og salg af projektarealer på [adresse] med eventuelle ændringer
efter udvalgets beslutning

2.    Der senere
udarbejdes projektlokalplaner i samarbejde med projektudviklere.

**Behandling**

Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget,
Kommunalbestyrelsen.

**Sagsfremstilling**

Udviklingen af [adresse] har og har haft fokus på at skabe
nogle attraktive byggefelter uden for mange restriktioner samtidig med, at
særligt værdifulde natur- og landskabsrum friholdes for bebyggelse – til glæde
for nuværende og kommende beboere.

Fokus har samtidig været at finde ind til nogle væsentlige
hensyn, som skal varetages, for derimod at kunne tillade friere rammer inden
for andre områder som f.eks. bebyggelsens udseende.

*Helhedsplanens indhold*

På baggrund af drøftelser i Teknik- og Miljøudvalget, er planen
bygget på følgende hovedprincipper:

·
Bevaring af større landskabsrum til glæde for naturen, de
rekreative muligheder samt en evt. mulighed for at håndtere regnvand på
overfladen.

·
Placering af tre overordnede arealer til projektudvikling af
boligområder, som alle ligger med god tilknytning til de værdifulde
landskabsrum. Arealerne kan, i forbindelse med udbuds- og salgsprocessen,
opdeles yderligere i delområder.

·
Sikring af grønne, sammenhængende forbindelser.

·
Sikring af værdifulde kig samt udpegning af fokuspunkter, hvor
kommende bebyggelse vil blive ekstra synlige. I de (æstetiske) fokuspunkter kan
der blive stillet højere krav til bebyggelsens eller rummets
udformning/arkitektur. Til gengæld kan der gives friere rammer uden for fokuspunkterne.

·
Forslag til forskellige maksimale bebyggelsesprocenter på hvert
areal til projektudvikling for at skabe en variation af bebyggelsestyper.

·
Fremhævning af det kuperede terræn ved at fastlægge et princip
for bebyggelsens højde, der skal være lav ud mod landsskabsrummene og højest på
Højdedraget.

Principperne kan ses illustreret i Bilag 1 - Helhedsplan for
arealer til projektudvikling

*Dialog med ejendomsinvestorer*

Der har været afholdt dialogmøder med forskellige
ejendomsinvestorer. Deres tilkendegivelser har været, at området er attraktivt
på grund af områdets landskab og natur, samtidig med at det ligger tæt på
[adresse].

Helhedsplanens formål om at sikre nogle (få) væsentlige
hensyn og skabe friere rammer for selve bebyggelsen, blev meget positivt
modtaget af ejendomsinvestorerne, da det giver dem rum til at præge projektet
og være kreative.

Der var forslag om projektarealerne/storparcellerne kunne
tilrettes, så de ikke indeholder væsentlige forbindelser eller fælles frirum.

Bebyggelsesprocenterne blev modtaget forskelligt, idet en
ejendomsinvestor tænkte i parcel- og rækkehuse, hvorfor en bebyggelsesprocent
på 30-35 % var at foretrække, mens en anden godt kunne se muligheder i de
højere bebyggelsesprocenter.

Det blev ytret, at det vil være en fordel, hvis der kan
skabes direkte vejadgang til de enkelte projektarealer, således der er frie
rammer til at skabe et internt vejnet uafhængig af andre.

*Drøftelse
af mulige investeringer*

Områdets stores værdi er det spændende og varierende
landskab, som allerede i dag byder på rekreative muligheder i form af slåede
stier. Det kan overvejes, om Kalundborg Kommune skal sikre og udbygge nogle af
de rekreative muligheder gennem anlæg af stier og/eller offentlige opholdsrum
som f.eks. legepladser, borde/bænke, udsigtspavillon m.v. Dette vil øge
attraktionsværdien i området. Ligeledes kan der plantes træer, f.eks. langs
vejen, [adresse], og/eller i klynger, som kan give læ for den kommende bebyggelse.

Da landskab, natur og muligvis vand (gennem håndtering af
regnvand på overfladen) har stor værdi for området, kan det overvejes, om der
skal udarbejdes en designmanual, der beskriver, hvordan der skal arbejdes med
forskellige belægninger og overflader på stier, torve og veje, så de får både
funktionel og naturmæssig/rekreative anvendelse. En anden fordel vil være, at
vejene får et lignende udtryk gennem hele området og på den måde kan samle de
forskellige kvarterer.

*Udvalgets
stillingtagen*

Administrationen anbefaler, at Teknik- og Miljøudvalget
drøfter denne planlægningsmetode, hvor der fastholdes nogle væsentlige
hovedprincipper inden for nogle områder, som skal sikre visse kvaliteter og
anvendelser, og tillades friere rammer inden for andre områder – for derved at
skabe en fleksibel plan, som kan imødekomme forskellige former for ønsker til
boligtyper, -former og arkitektur. Det kan være relevant at drøfte principper
inden for følgende områder:

·
Bebyggelsesprocent – differentieret på delområder eller den samme
for hele området? Ønske om eller ikke ønske om fastlæggelse af både minimum og
maksimum bebyggelsesprocent for at præge bebyggelsestypen eller ej?

·
Bebyggelsens udseende

·
Bebyggelsens højde

·
Stier og opholdsrum – offentlige og private

·
Veje

·
Torve

·
Friarealernes udformning

·
Varmeforsyning

·
Regnvandshåndtering – vil der tillades regnvandshåndtering på
offentlige, rekreative arealer eller skal det holdes inden for egen grund?

*Det videre forløb*

Hvis helhedsplanen godkendes som grundlag for et videre udbuds-
og salgsarbejde, vil administrationen forberede et egentligt udbudsmateriale
med henblik på projektsalg af arealer. Der skal være en afklaring af hvor store
arealer der udbydes og om der skal planlægges og eventuelt etableres enkle
overordnede veje, stier og lignende i projektområderne i forbindelse med udbud
og salg.

Det forudsættes, at køberne udarbejder projektlokalplaner i
samarbejde med kommunen.

**Økonomiske konsekvenser**

Ingen.

**Bilag**

|  |  |
| --- | --- |
| Bilag 1 - Helhedsplan for arealer til projektudvikling | 326-2021-101390 |