3. Godkendelse af Skema B (renovering) vedrørende Hadsten Boligforening, afdeling 22 
(Åben)
Tidl. politisk behandling BY, 21.12.21, pkt. 6
Forventet sagsgang
ØK, BY
Lovgrundlag
Almenboligloven, Jan Mogensen
SAGENS INDHOLD
Byrådet skal i denne sag tage stilling til Skema B (renovering) vedrørende 
helhedsplan for Hadsten Boligforening, afdeling 22, som er beliggende på 
[adresse] og Hovvej. Der har været afholdt licitation, og Hadsten Boligforening ansøger nu om 
godkendelse af anskaffelsessummen før påbegyndelse af byggeriet (Skema B). 
Byrådet godkendte Skema A i december 2021. DAI A/S er tilknyttet som bygherrerådgiver i hele projektet. 
Totalrådgiver er Klavs Nørgaard og hovedentreprenør er Carina Overgaard 
VURDERING
Afdeling 22 består i dag af 135 familieboliger og der ændres hverken i antallet af boliger eller kvadratmeter 
i forbindelse med renoveringen. Der er flere forskellige boligtyper, og afdelingen har generelt en bred 
beboersammensætning. Det er ønsket, at afdelingen fremadrettet skal kunne rumme beboere med 
funktionsnedsættelser, hvorfor der etableres 36 tilgængelighedsboliger som en del af helhedsplanen. Det 
sker gennem ombygning af eksisterende boliger. 
Renoveringsstøtteordningen hos Landsbyggefonden (LBF) dækker over de såkaldte gruppe 1- og 2-
arbejder. Det vil sige alle nødvendige, støttede såvel som ustøttede, arbejder. Herudover har Hadsten 
Boligforening ønsket at fremtidssikre afdelingen endnu bedre, således at helhedsplanen også dækker over 
gruppe 3-arbejder. 
Gruppe 3-arbejder indebærer almindelig drift, vedligehold og aldersbetinget nedslidning, som med fordel 
kan udføres, når man allerede er i gang med en større renovering. Disse arbejder finansieres udelukkende 
gennem henlæggelser samt låneoptag og heraf følgende huslejestigning. 
Renoveringen indebærer bl.a. udskiftning af tag, nye altangange, efterisolering og ny beklædning af gavle, 
åbning af altaner, nye døre og vinduer, renovering af badeværelser, udskiftning/opdatering af 
ejendommenes tekniske installationer og fornyelse af udenomsarealerne.  
[adresse] har løbende afholdt beboermøder og udsendt nyhedsbreve til beboerne om 
processen omkring helhedsplanen. Beboerne godkendte helhedsplanen på ekstraordinært afdelingsmøde 
7. december 2021. De har på ekstraordinært afdelingsmøde 16. januar 2025 enstemmigt godkendt det 
endeligt udbudte projekt, herunder økonomien og den fremtidige huslejestigning. 
Der er ikke med godkendelsen af Skema B for projektet taget stilling til projektets godkendelse efter plan- 
og byggelovningen mv., idet det forudsættes at Hadsten Boligforening forud for igangsætning af 
renoveringen, indhenter de nødvendige tilladelser til gennemførelse af projektet. 
[adresse]: EMN-2024-00612
Dok-ID: 3852213
Sagsbehandler: nako
Byråd
25. marts 2025  19:00
ØKONOMI
Ifølge Skema B vil den samlede anlægsøkonomi for projektet være på 136,487 mio. kr. Budgettet som 
ligger til grund for projektet samt finansieringsskitsen, er godkendt af LBF.
Esmarelda Olesen for de støttede arbejder fordeler sig således ved Skema A og B:
Anlægsøkonomi
Skema A 
Støttede arbejder 
(inkl. moms)
Skema B
Støttede arbejder
(inkl. moms)
Håndværkerudgifter
30,474 mio. kr.
53,802 mio. kr.
Omkostninger
5,307 mio. kr.
12,061 mio. kr.
Genhusning
4,142 mio. kr.
5,886 mio. kr.
Gebyrer
0,483 mio. kr.
0,729 mio. kr.
I alt
40,406 mio. kr. 
72,476 mio. kr.
Finansieringen af de støttede arbejder sker gennem et støttet lån på 72,476 mio. kr. 
Esmarelda Olesen for de ustøttede arbejder fordeler sig således ved Skema A og B:
Anlægsøkonomi
Skema A 
Ustøttede arbejder 
(inkl. moms)
Skema B
Ustøttede arbejder
(inkl. moms)
Håndværkerudgifter
63,873 mio. kr.
51,717 mio. kr.
Omkostninger
11,376 mio. kr.
11,650 mio. kr.
Gebyrer
0,760 mio. kr.
0,644 mio. kr.
I alt
76,009 mio. kr.
64,011 mio. kr.
De ustøttede arbejder finansieres på følgende måde:
Ustøttede gruppe 2-arbejder
I alt
(inkl. moms)
Ustøttet lån
23,900 mio. kr.
Egen trækningsret hos LBF
0,900 mio. kr.
Fællespuljetilskud
2,700 mio. kr. 
Dina Jakobsen
0,500 mio. kr.
I alt
28,000 mio. kr.
Ustøttede gruppe 3-arbejder
I alt 
(inkl. moms)
Ustøttet lån
32,011 mio. kr.
Henlæggelser
4,000 mio. kr.
I alt
36,011 mio. kr. 
Lånebehovet for den samlede renovering (støttet og ustøttet) udgør 128,387 mio. kr.
Forskellen mellem renoveringsudgifterne ved Skema A og B er på samlet 20,072 mio. kr. Stigningen i 
anskaffelsessummen kan forklares med øgede håndværkerudgifter for ca. 11 mio. kr., herunder en 
indeksregulering på omkring 9 mio. kr. fra 2021 til 2025. Der har desuden været øgede udgifter til 
genhusning på 1,7 mio. kr. samt øgede omkostninger til byggelånsrenter og rådgiver for samlet ca. 7,2 mio. 
kr. Derudover er der, efter drøftelse med LBF, sket en forskydning mellem de støttede og ustøttede 
arbejder, da Asger Simonsen har valgt at øge omfanget af støttede opretnings- og tilgængelighedsarbejder i form af 
bl.a. elevatorer, åbning af altaner og bedre altangange. 
Skema B for de ustøttede arbejder skal ikke godkendes af Byrådet, men udelukkende af 
Byggeskadefonden. 
Kommunal medfinansiering og garantistillelse
I henhold til Almenboliglovens §92 og deraf følgende ”Regulativ om særlig driftsstøtte m.v. fra 
Landsbyggefonden”, består en del af finansieringen af helhedsplanen af en såkaldt kapitaltilførselssag. 
Kapitaltilførselssagen udgør 500.000 kr. og finansieres efter en femtedelsordning, hvor LBF finansierer to 
femtedele, mens realkreditinstitut, kommune og boligorganisation hver finansierer en femtedel. [adresse] 
Kommune skal finansiere 100.000 kr. og Byrådet godkendte dette ved behandlingen af Skema A.
Byrådet har ved Skema A ligeledes påtaget sig en kommunal garanti for den del af lånene til renoveringen, 
som har pantesikkerhed udover 60 % af ejendommens markedsværdi. Ejendommens markedsværdi 
vurderes af långiver og opgøres først, når renoveringen er færdig. 
Erfaringen viser, at ejendommens markedsværdi sjældent øges tilsvarende renoveringsudgifterne. 
Realkreditinstituttets foreløbige beregninger viser, at de forventer 100 % garanti på det støttede lån og ca. 
25 % garanti på de ustøttede lån. LBF regaranterer for halvdelen af kommunens garantiforpligtelse på lån 
til den støttede del af renoveringen. 
Husleje
Huslejestigning, som følge af gruppe 1- og 2-arbejder er fastlagt til 10 kr./m2.
Huslejestigning, som følge af gruppe 3-arbejder, er i gennemsnit på 75 kr./m2.
Hadsten Boligforening forventer et gennemsnitligt huslejeniveau på 981 kr./m2 efter gennemførsel af 
renoveringen. Det er en gennemsnitlig huslejestigning på 9,5 %.
Efter renoveringen vil Hadsten Boligforening differentiere huslejen i forhold til andelen af renovering, der er 
sket i det pågældende lejemål. Huslejestigningerne vil ligge på mellem 4-14 %. 
Til sammenligning ligger det gennemsnitlige huslejeniveau for alle almene familieboliger i [adresse] 
Kommune på 980 kr./m2 i 2025-tal.
INDSTILLING
Direktøren for Job og Økonomi indstiller til Byrådet:
1.
At Skema B Renovering (støttede arbejder) godkendes.
2.
At den foreløbige husleje og huslejefordelingen godkendes.
BESLUTNING
Økonomiudvalget, 18. marts 2025:
Fraværende: Ingen
Indstilles godkendt.
Byrådet, 25. marts 2025:
Fraværende: Alf Simonsen
Godkendt.  
Bilag

Ansøgning (3852231)

Skema B Renovering (3852234)

Skema B Byggeskadefonden (3852235)
