### Beslutning

Godkendt, med bemærkning om at udvalget vil have sagen forelagt inden arbejdet med kommuneplan og lokalplan igangsættes.

### Sagsfremstilling

## Resume og sagens baggrund

Administrationen har gennem en længere periode drøftet forslag til ny bebyggelse med projektudvikler og senest også med ejer af [adresse] Kalundborg. Tømmerhandlen har tidligere haft ønske om at flytte ud af [adresse], og det centrale areal kan ifølge Kommuneplanen anvendes til nye centerorienterede aktiviteter som kan understøtte bymiljøet ved [adresse] og handlen i bymidten. Tanken er, at der skabes en stærkere tværgående akse mellem [adresse] og [adresse].

Projektforslaget, der lægges frem, er højere og tættere end kommuneplanens ramme giver mulighed for. Derfor anbefales det, at der indkaldes ideer og forslag til planlægning for området med dette udgangspunkt. Efterfølgende skal der udarbejdes screening i henhold til lov om miljøvurdering samt forslag til kommuneplantillæg og lokalplan.

## Indstillinger

Chefen for Plan, Byg og Miljø indstiller, at planprocessen igangsættes ved at indkalde ideer og forslag til planlægningen for bebyggelse med boliger og erhverv, [adresse] 48, Kalundborg.

## Behandling

Teknik- og Miljøudvalget.

## Sagsfremstilling

*Baggrund og projekt*Projektudvikler har med tilsagn fra ejer af [adresse] til ejendommen, hvor XL-Byg findes i dag. Projektudviklers beskrivelse vedlægges som bilag 1.

[adresse] 48 har et matrikulært areal på 9.725 m2 og støder udover [adresse] op til [adresse] og bebyggelse ved [adresse] samt de kommunale parkeringsarealer ved Føtex og øst for [adresse] 50.

Projektet tegner en karrestruktur i 5 etager med boliger, der har altaner mod et fælles gårdrum, atrium. Det indeholder 151 boliger (2, 3 og 4 vær.), heraf 36 dobbelte studieboliger i øverste etage. Desuden ca. 1700 m2 butiksareal og kontorer i stueplan. Eventuelt dagligvarebutik på 1.800 m2 og parkeringskælder præsenteres som et alternativ, der fordrer etablering af et etagedæk under gårdrummet til dagligvarebutik samt en parkeringskælder. Det samlede etageareal vil i så fald blive 19.200 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 200. Uden dette alternativ eller supplement vil bebyggelsesprocenten være ca. 160.

Projektet opføres som en sammenhængende og lukket konstruktion, og den fremtræder som sådan mod bebyggelsens atrium, mens projektet mod omgivelserne vil fremtræde som byhuse med individualitet/lodret opdeling med forskellig højde og farver (jordfarver). Stueplan med butikker mv. gives større højde og en mørkere farvetone. Mod den omgivende by lægges husenes øverste etager ind bag de stejle tagprofiler (55 grader), hvorved facadehøjde (til tagskæg) begrænses til henholdsvis 13 og 16 m, mens højde til tagryg er 19 m over terræn, jf. bilag 1.

Af snit gennem byområdet ses, at projektet har bygningshøjde én til to etager over den gængse højde i kvarteret, herunder [adresse] og [adresse], jf. bilag 1. Det er en formildende omstændighed, at der er godt med luft omkring bygningskomplekset, særlig mod Bredgadeparkeringen og jernbaneterrænnet/havnen.

Det er en samlet karrebebyggelse, der udvider midtbyens tætte bebyggelsesstruktur med gadeorienteret randbebyggelse, opdelt i genkendelige facadelængder. Tagene tænkes dækket med matte solpaneler i skiffergrå farve. Husene udføres med facader af indfarvet puds og med forholdsvise store vinduespartier, der bibringer en vis fornyelse og lethed i relation til de ældre murede huse i midtbyen. Mod gaderne vil husene være forsynet med kviste og tagvinduer, men uden altaner og terrasser, hvilket ej heller karakteriserer byens huse. Bebyggelsen indeholder en tilstræbt blanding af tradition og modernitet.

Boligerne forsynes med elevator og udformes senioregnede, lejlighederne har alle altan mod det fælles gårdrum, der skal indrettes til ophold og udfoldelse. Ved at placere friarealer på den indre side af bebyggelsen skærmes de fra støjkilderne ved jernbanen og havnen, men der er grund til at rette fokus på støjforholdene samt lys-skygge forhold, der skal undersøges i forbindelse med miljøscreening af bebyggelsen.

*Parkering*På matriklen placeres ca. 90 parkeringspladser, hvilket ikke opfylder kommuneplanens almindelige krav om 1 plads pr etagebolig og 1 plads pr 40 m2 dagligvare- og 50 m2 udvalgsvarebutik.

Udgangspunktet er, at der skal etableres parkering til erhvervsaktiviteterne efter de almindelige krav, mens parkeringsnorm til boliger fastsættes ud fra konkret vurdering, idet det tilstræbes at eksisterende og kommende parkeringspladser ved [adresse] benyttes bedst muligt set over døgnet/ugen. Hvis man ønsker at etablere dagligvarebutik er det nødvendigt, at der etableres parkeringskælder. Der skal eventuelt udarbejdes et tillæg til kommunens parkeringsanalyse for området.

Parkeringspladserne skal udføres, så de fremtræder med træer og buske tilpasset bymiljøet. Opmærksomheden henledes på, at kommunens parkeringsareal øst for projektområdet indgår i en fælles parkeringsløsning i skitsematerialet for at tilgodese en god helhed og ovenstående hensyn om bedst mulig udnyttelse. Der er ligeledes tegnet en cykelsti fra [adresse] til [adresse] på kommunens parkeringsplads ved Føtex som ideskitse.

*Kommunens udviklingsstrategi mv.*I kommunens udviklingsstrategi frem mod 2035, Bymiljøer der indbyder til fællesskaber, skrives; *Flere boliger i bymidten giver flere borgere, der kan skabe mere liv i byen. Denne proces med fortætning er allerede i gang i Kalundborg by og vil fortsætte de kommende år.*Og i afsnit om udvikling af uddannelsesbyen beskrives fordelene ved flere studieboliger i bymidten.

I den strategiske helhedsplan for [adresse] fra 2019 peges der på behovet for at styrke sammenhængskraften i midtbyens nord-syd retning, bl.a. fra Bredgadeområdet til [adresse]. Ved at placere nye boliger og erhverv på grunden med tømmerhandel kan der skabes en stærkere forbindelse fra [adresse] via Bredgadeparkeringen til et nyt grønt torv/parkeringsplads mellem Føtex og det nye bygningskompleks.

*Kommuneplanens rammebestemmelser*Rammeområde [adresse], jf. vedlagt bilag 2. Anvendelse er centeraktiviteter som detailhandel, liberale erhverv, kulturelle aktiviteter og boliger. Maksimalt butiksareal 3000 m2, dagligvare og udvalgsvare. Vagn Jespersen etager 2, delvis 3 etager hvor samlet disponering taler for det. Vagn Jespersen bygningshøjde 13 m, mulighed for 15 m hvor forholdene og samlet løsning taler for det. Bygningsplacering: Randbebyggelse med facade ca. 10,5 m fra vejmidte. Undgå væsentlige skyggegener i forhold til haverne ved randbebyggelse i [adresse]. Harmonisk indpasning. Silje Christensen: Afstemmes med [adresse] i en kombination af tradition og modernitet.

 *Undersøgelser mv. i forbindelse med den videre planlægning*

* Screening iht. lov om miljøvurdering
* Støjforhold ved boligernes primære opholdsarealer, altaner og atrium
* Sol-skygge forhold ved friareal i bygningskomplekset atrium samt ved torvet ved Føtex og haverne til randbebyggelsen ved [adresse].
* Vindforhold på terræn rundt om bygningskomplekset undersøges grundet bygningens størrelse og placering ved fjorden
* Eventuelt supplerende parkeringsanalyse

*Administrationens anbefaling*Projektforslaget følger plangrundlaget med hensyn til ønske om en kvalificeret fortætning af bymidten og etablering af studieboliger. Det komprimerede byggeri vil, særligt hvis det opføres som en konstruktion i træ, opfylde flere parametre indenfor bæredygtigt byggeri, ikke mindst grundet beliggenheden med korte afstande til station, arbejdspladser, uddannelsessteder og forskellige former for service.

Kvaliteten af det fælles friareal, herunder overholdelse af støjnormer ved de primære opholdsarealer er i fokus i den videre planlægning, ligesom udfordringen med parkeringspladser og ikke mindst indpasning af det store byggeri i gadebilledet. Til belysning heraf bør der udarbejdes mere illustrative snit gennem området.

Projektet er en del højere og tættere end kommuneplanen åbner mulighed for. Derfor anbefales det, at der indkaldes ideer og forslag til planlægningen med udgangspunkt i det fremlagte projekt og med etablering af dagligvarebutik på 1800 m2 og parkeringskælder som et eventuelt supplement. Det anbefales, at det klart fremgår, hvis der etableres dagligvarebutik, forudsætter det anlæg af parkeringskælder.

*Indkaldelse af ideer og forslag, kommuneplantillæg og lokalplan*Efter indkaldelse af ideer og forslag til planlægningen udarbejdes der forslag til kommuneplantillæg og lokalplan. Hvis der modtages væsentlige høringssvar fremlægges sagen for Teknik- og Miljøudvalget forinden.

Lokalplanen tænkes ikke som en egentlig projektlokalplan, men den må sikre at bebyggelsens struktur og principper om tilpasning til stedet og byen fastholdes.

Hovedspørgsmål kunne omhandle: Anvendelse af området ift. at understøtte livet og handlen i bymidten bedst, projektforslagets indpasning og bidrag til bymiljøet, bedst mulig udnyttelse af parkeringspladser i området set over døgnet og hele ugen.

## Økonomiske konsekvenser

Ingen.