### Beslutningstema

Der skal træffes beslutning om godkendelse til optagelse af kreditforeningslån og godkendelse af lejeforhøjelse i forbindelse med et projekt om udskiftning af tag. Forvaltningen lægger op til afslag på godkendelse af den ansøgte kommunegaranti, da betingelserne herfor ikke vurderes opfyldt.

I henhold til den politiske kompetenceplan for Tilsynet med det støttede boligbyggeri, ligger kompetencen til at godkende udstedelse af pantebrev ved optagelse af lån og godkendelse af huslejestigninger over 5 % af gældende husleje hos Økonomiudvalget.

Kompetencen til at godkende kommunal garanti for lån til ekstraordinære renoveringsopgaver ligger hos Kommunalbestyrelsen.

### Historik

[adresse], afd. 8 består af 64 boliger beliggende [adresse], 18-48, [adresse] 20, 43-47, [adresse] 1-17, Krum-Om 1-9 og 2-6.

Det er alene de 20 boliger beliggende [adresse], [adresse] 1-17 og  Krum-Om 1-9 og 2-6, der er omfattet af projektet med udskiftning af tag.

I 2021 godkendte Kommunalbestyrelsen, i forbindelse med udskiftning af tag på de resterende 44 boliger, optagelse af et 30-årigt kreditforeningslån lån 7.886.000 kr., kommunegaranti 48,81 % og huslejelejestigning 7,92 %.

I 2023 er der udsendt en ny vejledning på området som indskærper, hvornår en kommune lovligt kan yde kommunegaranti ifm. låneoptagelse til renovering af almenboliger. På baggrund af de indskærpede regler på området har Kommunalbestyrelsen i oktober 2024 givet afslag på kommunegaranti i en tilsvarende sag, hvor Skærbæk Boligforening havde ansøgt om låneoptagelse mv. til udskiftning af vinduer og døre.

### Sagsfremstilling

Salus Boligadministration har på vegne af Tønder Andelsboligforening, afd. 8 fremsendt ansøgning til godkendelse af optagelse af kreditforeningslån, kommunal garantistillelse og godkendelse af lejeforhøjelse.

Projektet er beregnet til at koste 6,5 mio. kr. Finansiering af projektet sker ved optagelse af et 30-årigt kreditforeningslån 2,8 mio. kr., anvendelse af afdelingens egne henlæggelser 3,0 mio. kr., og anvendelse af egen trækningsret 750.000 kr.

Projektet er godkendt af afdelingens beboere på et ordinært afdelingsmøde den 25. august 2025.

Organisationsbestyrelsen har på et møde den 23. september 2025 godkendt økonomi, optagelse af realkreditlån samt tilskud fra egen trækningsret.

Projektet afleder en lejeforhøjelse på 12,65 %. Lejemålenes størrelse er mellem 66 m2 og 105 m2. Det betyder at et lejemål på 66 m2 vil stige fra 4.535 kr. med 573 kr. til 5.108 kr., og et lejemål på 105 m2 vil stige fra [adresse] kr. med 762 kr. til 6.792 kr.

Salus Boligadministration har henvist til, at der er tale om ekstraordinært renoveringsarbejde, som er nødvendigt for at opretholde en nutidig standard i boligerne. Huslejestigningen vurderes ikke at have negativ effekt på den fremtidige udlejning. Afdelingen er en attraktiv afdeling uden tomgang. Renoveringsarbejdet er nødvendigt for at forebygge fugt, skimmelsvamp, trækgener og et stigende varmeforbrug, der kan skabe alvorlige bygningsmæssige problemer.

I 2023 er der udsendt ny vejledning om kommunal garanti efter Almenboliglovens § 98 for lån til ekstraordinær renovering af almene boliger. Vejledningen præciserer, under hvilke betingelser en kommune lovligt kan yde kommunegaranti til låneoptagelser ifm. arbejder, der kan anses at have karakter af ekstraordinær renovering. Ordinær udskiftning af tag, der ikke skal afhjælpe påtrængende byggetekniske problemer, vurderes hovedsageligt som ordinære renoveringsarbejder.

Finansiering af renoveringsarbejder i almene boliger skal som udgangspunkt ske ved, at der henlægges til fremtidige arbejder. Midlerne skal derved være tilstede, når udgiften afholdes. Henlæggelsernes størrelse fremgår af den lovpligtige 30-årige vedligeholdelsesplan. Af denne fremgår, hvilke arbejder der planlægges gennemført, hvornår de planlægges gennemført, og hvad udgiften forventes at udgøre.

Af regnskabet for 2024 fremgår, at afd. 8 har henlæggelser til planlagt vedligehold pr. m2, der er lavere end landsgennemsnittet for 2023.

Der er efterslæb på henlæggelser, og lånene optaget i forbindelse med tidligere renoveringssager forårsager, at afdelingen i en lang årrække ikke vil have mulighed for at finansiere nødvendige renoveringsarbejder med kreditforeningslån, med mindre kommunen garanterer for lån.

På baggrund af oplysninger i sagen har forvaltningen ikke grundlag for at vurdere, at arbejderne er foranlediget af påtrængende byggetekniske problemer, eller en af de andre undtagelsesvise arbejder der er angivet i [adresse] og Boligstyrelsens vejledning. Betingelserne for lovligt at kunne yde kommunegaranti efter almenboliglovens § 98 vurderes derfor ikke opfyldt.

**Høring**

Tilsynets vurdering og udkast til indstilling har været fremsendt i høring hos Salus Boligadministration. Salus Boligadministration har fremsendt høringssvar, og i særskilt mail henvist til relevant lovgrundlag.

Det er tilsynets vurdering, at det af Salus Boligadministration henviste lovgrundlag hjemler mulighed for belåning, men ikke at belåningen skal ske med kommunal garanti.

Kommunal garanti som ikke er stillet med hjemmel i almenboligloven påvirker kommunens låneramme.

### Økonomi

Nuværende kommunegaranti i afd. 8 udgør pr. 31. december 2024 65,42 %, eller 4,6 mio. kr.

For det nye kreditforeningslån på 2,8 mio. kr. kræver kreditforeningen 100 % i kommunegaranti.

Kommunegarantiprocenten beregnes som den procentdel af realkreditlånet, som på tidspunktet for lånets optagelse får pantsikkerhed ud over 60 % af ejendommens(-enes) værdi. Værdien er beregnet af långiver.

Ifølge lånebekendtgørelsen henregnes garantier for almene boliger, som er udstedt med hjemmel i almenboliglovgivningen, udenfor kommunens låneramme.

### Lovgrundlag

Lov om almene boliger §§  29 og 98, og driftsbekendtgørelsens § 79.

### Indstilling Fagchefen for Politik og Strategi indstiller,

at ansøgning om 30-årigt kreditforeningslån 2,8 mio. kr.  godkendes,

at den afledte huslejestigning 12,65 % godkendes,

at der gives afslag på ansøgning om 100 % kommunal garanti, og

at indstillingen videresendes til Kommunalbestyrelsen.

**Beslutning Økonomiudvalget den 11. december 2025, pkt. 4:**

Indstillingen anbefales.

### Beslutning

Indstillingen godkendt.

Henriette Simonsen (T) deltog ikke i mødet.