### Resume

En privat bygherre har anmodet om lokalplanen for boliger inden for kommuneplanens boligramme 7.B.6 nord for Engumvej, Sys Paulsen. Her er ønske om at opføre 36 tæt-lav boliger og 15 åben-lav boliger. Dertil er der ønske om at skabe et grønt fælles friareal for alle byens borgere nord for boligerne og frem til Engum Bæk.

I dag henligger området som landbrugsjord med levende hegn.

### Sagsfremstilling

Lokalplanens indhold

![](data:image/png;base64...)

Figur 1: Kort over lokalplanområdet

![](data:image/png;base64...)

Figur 2: Kort med ny rekreativ kommuneplanramme

Lokalplanområdet er ca. 3,8 ha og beliggende i den nordligste del af Sys Paulsen øst for [adresse] og nord for [adresse]. Boligområdet får vejadgang fra [adresse] øst for [adresse] 27. Ved adgangsvejen tilføjes én parcelhusgrund i rækken af boliger på nordsiden af [adresse]. På nordsiden af de eksisterende boliger på [adresse] udlægges en grøn kile på ca. 10 meter, som skaber afstand til de nye boliger.

De nye rækkehuse ligger i rækker af 4 boliger med grønne kiler i forlængelse af de private baghaver. Disse grønne kiler har retning mod et stort fælles friareal nordøst for bebyggelsen, som bygherre ønsker at etablere nord for kommuneplanens boligramme.

I det store fælles friareal kan der etableres regnvandshåndtering, legepladser og opholdsarealer. Det er også her, der er plads til træer, som kan vokse sig større, end hvad der er hensigtsmæssigt i boligernes haver. Det fælles friareal skal være tilgængeligt for hele byen.

Sys Paulsen har ingen større sammenhængende fælles friarealer og har generel dårlig adgang til naturen. Sys Paulsen benytter skolen og sportspladsen i Engum til fritidsaktiviteter. Derfor vil det være til gavn for både Sys Paulsen og Engum med et offentligt tilgængelig fælles friareal. Uden for lokalplanens område, vil der muligvis kunne arbejdes med en natursti på sydsiden af Engum Bæk, som forbinder sportspladsen i [adresse] med det nye fælles friareal i Sys Paulsen.

Bygherre ønsker at den enkelte grund for tæt-lav boliger er 300 m2. Dertil udlægges 100 m2 pr. tæt-lav bolig, der er påkrævet for et nyt boligområde, i det fælles friareal i kommuneplanens boligramme. Åben-lav boligerne udlægges med en grundstørrelse på 700-800 m2, dog med undtagelse af grunden med direkte adgang fra [adresse], den bliver ca. 1.430 m2, hvilket matcher de øvrige grundstørrelser langs [adresse].

![](data:image/png;base64...)

Figur 3: Forslag til bebyggelsesplan med 15 åben-lav boliger og 36 tæt-lav boliger. Det rekreative grønne areal nord for bebyggelsen, er beliggende uden for kommuneplanrammen og indgår ikke som en del af det fælles friareal boligerne som minimum skal have.

Der er 3 boligrammer i Sys Paulsen, som er udlagt til lav boligbebyggelse i form af tæt-lav og åben-lav boliger. På nuværende tidspunkt er det alene kommuneplanramme 7.B.6, der kan udnyttes til boliger, idet arealerne nord for [adresse] ligger tæt på et landbrug med et dyrehold, der overskrider lugtgenegrænsen for nye boliger.

Sys Paulsen består i dag af 247 husstande med ca. 660 beboere. Af de 247 husstande er der få tæt-lav boliger. Den største gruppering er 14 rækkehuse på Enggårdstoften. En udvidelse med 36 tæt-lav boliger og 15 åben-lav boliger vil give flere borgere, men ikke rykke væsentligt på fordeling mellem åben-lav og tæt-lav boliger i Sys Paulsen. De nye tæt-lav boliger vil være et godt supplement til de meget få tæt-lav boliger, der er i Sys Paulsen i dag. Byudviklingen skal ske efter boligpolitikkens dogmer for boligudvikling blandt andet ved at styrke sammenhængskraften i Sys Paulsen, skabe gode fysiske sammenhænge til den omgivende by og sikre en blandet by med varieret boligudbud.

Særlige planmæssige forhold

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen skal bygherre berigtige skellenes omfang. Det skal afklares, om der kan etableres en stiadgang, mellem [adresse] og 13. Og det skal afklares om matriklerne går frem til Engum Bæk.

Kommuneplantillæg

I det skitserede projekt, er der forslag om at udlægge et areal uden for kommuneplanrammen til rekreative formål til brug for hele byen.

Kommuneplantillægget skal i fordebat.

Vurdering af afledte konsekvenser

Der skal foretages en helhedsvurdering af lokalplanens afledte konsekvenser, herunder offentlige investeringer, for at sikre en byudvikling i balance. Det kan være i forhold til f.eks. skoler, institutioner, idræt, kultur, veje, stier og kollektiv trafik.

Notat for afledte konsekvenser er under udarbejdelse, og vil være klart ved behandling af lokalplanforslaget.

Høringsperiode

Jævnfør planloven skal høringsperioden for en lokalplan vurderes fra sag til sag i forhold til at tillade rimelig tid til inddragelse af offentligheden. Udgangspunktet er en minimumsfrist på 4 uger, dog 2 uger for mindre lokalplaner, og 8 uger for lokalplaner med tillæg der har været i fordebat.

Høringsperioden for lokalplanen og tillægget er 8 uger jævnfør planloven, da tillægget skal i fordebat, og dermed har særlig interesse for offentligheden.

Overtagelsespligt/Frafaldserklæring

Lokalplanområdet er privatejet og overføres fra land- til byzone. Det er aftalt med ejer, at der underskrives en frafaldserklæring.

### Sagens videre forløb

Sagen skal alene behandles af Teknisk Udvalg.

### Klima og resiliensvurdering

Klima- og resiliensvurdering laves i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget, når der foreligger mere information.

### Teknik- og Miljødirektøren indstiller,

|  |  |
| --- | --- |
| at | udarbejdelse af forslag til lokalplan nr. 1359 og tillæg nr. 15 igangsættes. |

### Beslutning

Godkendt.

Åbjørn Koch var fraværende.