### Beslutning

Godkendt med bemærkning om, at udvalget er særligt optaget af parkeringsforhold og støjproblematikken mellem bolig og erhverv.

Afbud: Laus Koch

### Sagsfremstilling

## Resume og sagens baggrund

Teknik- og Miljøudvalget besluttede på møde den 7. marts 2024 at indkalde ideer og forslag til planlægningen for boliger og erhverv på ejendommen [adresse], Kalundborg, forud for kommuneplantillæg og en ny lokalplan. Udvalget ønskede sagen forelagt igen herefter. Sagen lægger op til, at Udvalget beslutter, hvorvidt planlægningen skal fortsætte.

## **Indstillinger**

Chefen for Plan, Byg og Miljø indstiller, at

1. der udarbejdes forslag til kommuneplantillæg, der justerer rammebestemmelsen for området for så vidt angår bebyggelsens højde og tæthed.
2. der udarbejdes forslag til lokalplan for bolig- og centerformål med afsæt i vedlagte tegninger (bilag 2) og nedenstående fokuspunkter.

## **Behandling**

Teknik- og Miljøudvalget.

## Sagsfremstilling

*Om projektet*Projektet tegner en karréstruktur i fem etager med boliger, der har altaner mod et fælles gårdrum. Det indeholder ca. 150 boliger, heraf 36 studieboliger i øverste etage. Desuden ca. 2000 m2 butiks- og kontorareal i stueplan. Tidligere ønske om dagligvarebutik er frafaldet. Det samlede etageareal vil være ca. 17.700 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på godt 160.

*Tillæg til kommuneplanen*Projektet er højere og tættere end kommuneplanens rammebestemmelse for centerområdet giver mulighed for, og der skal derfor udarbejdes et tillæg til kommuneplanen. Den gældende kommuneplanramme K01.C06 er vedlagt som bilag 4.

Kommunen har modtaget to bidrag til indkaldelse af ideer og forslag til planlægningen. Disse er behandlet i bilag 1 og vedlagt som bilag 3.

Der bliver rejst bekymring ved bebyggelsens højde i gadebilledet og til miljøet ved boligerne,  der vil ligge tæt på jernbane og virksomheder. Opmærksomheden henledes også på emner som LAR-løsninger ved afledning af regnvand, solceller uden genskin, altaners orientering, grønt bymiljø frem for parkeringspladser, butiksdød samt byfortætning.

*Fokuspunkt - støjbelastning*
De indkomne bemærkninger har givet administrationen anledning til at bede bygherre undersøge støjforholdene nærmere med henblik på at afklare, om de kan påvirke projektet i væsentlig grad. Kommunen har ikke modtaget den endelige rapport fra bygherres rådgiver, men konklusionerne omhandler i hovedtræk:

* Tog: Støj fra forbikørende tog forventes ikke at være en udfordring
* Vej: Der kan forventes en støjbelastning af boligfacaderne fra bebyggelsens 1. sal og op, på grund af trafikmængden og nærheden til facaden.
* Virksomheder: Havnens større virksomheder er placeret tilstrækkeligt langt fra projektgrunden til at støjen ikke forventes at udgøre et problem. Men der kan være specifikke støjudfordringer ved særligt støjende natteaktiviteter ved klargøring og lastning af skib med hjælpemotor, støj fra [adresse] og fra afventende tog i natperioden, som dog forventes nedbragt ved elektrificeringen.

Da projektområdet forventes støjbelastet over Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser vil planlægning for ny støjfølsom anvendelse kræve, at lokalplanen anvender mulighederne i planlovens bestemmelse om isolering mod støj af områder for blandede byfunktioner (jf. § 15, stk. 2, pkt. 29).

De mange produktions- og logistikvirksomheder i havneområdet kræver kommunens særlige opmærksomhed, når der planlægges i nærheden. Grundet eksisterende etageboliger nær projektområdet vurderes de nye etageboliger dog ikke at få betydning for virksomhedernes principielle, fremtidige støjvilkår. De potentielle nye etageboliger skærper således ikke støjvilkårene mere end byens eksisterende etageboliger allerede gør. Dette gælder også i forhold til SamsøLinjen, Kalundborg Station og DSBs rangérområde. Flere af de nærmeste virksomheder har allerede i dag støjmæssigt stærkt begrænsede udviklingsmuligheder grundet nærhed til byen.

*Fokuspunkt - højdeforhold og tilpasning i gadebilledet*Bebyggelsens højde bør fastsættes under hensyn til en positiv indpasning i det eksisterende bymiljø og gadebillede. Bygningshøjden på op til 19 m og fem etager er én til to etager over den gængse højde i kvarteret, herunder [adresse] og [adresse], jf. bilag 2. Her viser tegningsbilag bl.a. et nyt og mere retvisende snit parallelt med [adresse], hvor fx højdeforskellen mellem den ny bebyggelse og Føtex-bygningen fremstår mere afklaret end tidligere vist.

En væsentlig del af bebyggelsens etagemeter lægges under den stejle tagkonstruktion, hvorved facadehøjden begrænses. Facadehøjden vil alligevel være på op til 16 m, hvorfor det bør indgå i planlægningen, hvilken betydning det reelt har for oplevelsen af gadeforløbet.

Projektforslagets karréstruktur og opdeling i individuelle huse med varieret højde, bygningsprofiler, farve og udformning bør fastlægges entydigt i lokalplanen.

*Fokuspunkt - sol- og skyggeforhold*Bebyggelsens højde har naturligvis betydning for fordelingen af sol og skygge. Det er relevant, at planlægningen sikrer, at beboerne har tilfredsstillende friarealer på altaner og i det fælles gårdrum, med mulighed for solskin i den helt overvejende del af året.. Det bør desuden godtgøres, hvordan bebyggelsen påvirker sol-skygge forholdet i haverne ved beboelsen ved [adresse].

*Fokuspunkt - vindforhold*Vindforhold på terræn rundt om bygningskomplekset undersøges grundet bygningens
størrelse og placering ved fjorden.

*Fokuspunkt - parkering*Udgangspunktet er, at der skal etableres parkering til erhvervsaktiviteterne efter de almindelige krav, mens parkeringsnorm til boliger fastsættes ud fra konkret vurdering, idet det tilstræbes at eksisterende og kommende parkeringspladser ved [adresse] benyttes bedst muligt set over døgnet/ugen. Parkeringsarealer bør gives en tydelig, grøn fremtræden.

Opmærksomheden henledes på, at kommunens parkeringsareal øst for projektområdet indgår i
en fælles parkeringsløsning i skitsematerialet for at tilgodese en god helhed og ovenstående
hensyn om bedst mulig udnyttelse.

Der skal eventuelt udarbejdes et tillæg til kommunens parkeringsanalyse for området.

*Administrationen bemærker*Projektforslaget følger kommunens Udviklingsstrategi med hensyn til ønske om en kvalificeret fortætning af bymidten og etablering af studieboliger. Det komprimerede byggeri vil, særligt hvis det opføres som en konstruktion i træ, opfylde flere parametre indenfor bæredygtigt byggeri, ikke mindst grundet beliggenheden med korte afstande til station, arbejdspladser, uddannelsessteder og forskellige former for service.

## Økonomiske konsekvenser

Ingen.