### Beslutning

Fremsendes til Teknisk Udvalg til behandling i henhold til beslutning i byrådets møde den 24. marts 2021.

**Beslutningsforslag fra SF**

Det har vidst sig, at [adresse] praksis og politik i forhold til omdannelse af lejeboliger til ejerboliger udnyttes af boligspekulanter til at forandre ældre billige lejemål til dyre ejerlejligheder. På den baggrund er Aarhus Kommunes praksis og politik med til at øge uligheden og tvinge mindre bemidlede borgere ud af [adresse].

SF foreslår flg.

1. At [adresse] omgående stopper for sammenlægninger af lejligheder over en absolut grænse på 150 m2.
2. At Teknik og Miljø udarbejder et administrationsgrundlag for sammenlægninger, der hindrer spekulation i omdannelse af billige lejemål til dyre ejerlejligheder, fx med udgangspunkt i de principper Københavns Kommune arbejder efter.
3. At Teknik og Miljø går i dialog med Danske Lejere, Aarhus Lejerforening og Aarhus Grundejerforening i forbindelse med udarbejdelse af et nyt administrationsgrundlag.
4. At der indføres en karensperiode på 10 år for genopdeling af sammenlagte lejelejligheder til ejerlejligheder.

Begrundelse:

I henhold til boliglovgivningen er det ulovligt at omdanne ældre udlejningslejligheder til ejerlejligheder. Samtidigt er der i boliglovgivningen fastsat regler forholdsvis lav huslejeregulering i ældre lejligheder. På den baggrund er boliglovgivningen med til at sikre, at der er i de større danske byer er mange privatejede lejelejligheder som mennesker med lav indkomst har råd til at bo i. Det har dog vidst sig at kreative boligspekulanter i [adresse] har fundet en vej til at omgå intentionen i lovgivningen. Når en udlejningsejendom reduceres til to lejemål, er det lovligt at omdanne ejendommen til ejerlejligheder og herefter kan man så tilbageføre de to ejerlejligheder tilbage til adskillige ejerlejligheder.

I [adresse] viser tal fra de seneste 6 år, at der 35 gange er sammenlagt en ejendom med tre eller flere lejligheder til en ejendom med to beboelseslejligheder. Ud af de 35 sammenlægninger er 27 af sammenlægningssagerne endt med, at man har genopdelt de sammenlagte lejligheder til 100 ejerlejligheder. Det vil sige, at der på 6 år er omdannet 100 prisvenlige lejelejligheder til 100 dyre ejerlejligheder og øget opsplitningen i [adresse] til gavn for få velhavere, der har tjent kassen på et hul i lovgivningen og [adresse] retningslinjer.

Et af kravene for, at man efter lovgivningen kan sammenlægge lejelejligheder er at der sker en fysisk sammenlægning af boliger. Som man kunne se i ”Kontant” på DR1 d. 2/12, er barren for hvornår der er tale om en fysisk sammenlægning utroligt lave. En fælles yderdør er nok, og det spiller åbenbart ikke nogen rolle, at der stadig er adskillige badeværelser og køkkener (som praktisk kan bruges når ejendommen genopdeles som ejerlejligheder).

SF vil foreslå at [adresse] inspireres af Københavns Kommunes retningslinjer i det videre arbejde, der baserer sig på flg. hovedprincipper:Der gives normalt tilladelse til sammenlægning af lejligheder, når følgende tre betingelser er opfyldt:

1. Det samlede areal af lejlighederne ikke overskrider 150 m²
2. Der er dokumentation for frivillig fraflytning
3. Den tilbageblivende lejer er indforstået med sammenlægning og ønskerat overtage det samlede lejemål

Derudover kan kommunen efter en konkret vurdering give tilladelse til sammenlægning af lejligheder på op til 180 m², når mindst én af nedenstående betingelser også er opfyldt:

Den ene lejlighed (eller begge) har utidssvarende toiletforhold/bademuligheder, hvilket i praksis oftest vil sige, at der ikke er etableret bad i lejligheden forstået som gulvafløb

Den mindste lejlighed er maksimalt 55 m²

Den ene lejlighed er uhensigtsmæssigt indrettet – fx i forhold til lysforhold eller støjbelastninger.

Uffe Lund. SF’s byrådsgruppe

Bo Frederiksen, medlem af teknisk udvalg

**Indstilling fra Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø**

**Svar på forslag fra SF om stop for boligspekulation og fasttholdelse af billige lejeboliger**

På byrådsmødet den 16. december 2020 fremsatte SF under overskriften ”Stop for boligspekulation – fasthold billige lejeboliger” forslag om ændringer af kommunens retningslinjer for sammenlægninger af lejligheder (bilag 1).

### Resumé

Ejerlejlighedsloven indeholder et generelt forbud mod opdeling af beboelsesejendomme påbegyndt opført før 1. juli 1966. På baggrund af en 10-dages forespørgsel fra SF har Teknik og Miljø anslået, at ca. 100 udlejningslejligheder i den ældre boligmasse i perioden 2014 – 2020 er konverteret til ejerlejligheder trods ejerlejlighedslovens opdelingsforbud.

[adresse] nuværende retningslinjer for lejlighedssammenlægninger blev vedtaget af Byrådet i 2014 (bilag 2). Med henvisning til en reduceret boligmangel kombineret med skærpede størrelsesmæssige krav til boliger blev retningslinjerne lempet med vedtagelsen. Retningslinjerne opererer ikke med en øvre grænse for sammenlagte lejligheders størrelse, når blot der ikke i sammenlægningen indgår en lejlighed på 65 m2 eller mindre.

Tilpasningen af retningslinjerne i 2014 afspejlede den realitet, der samtidig lå i boligsituationen og lovgivningen. I henhold til boligreguleringsloven kan kommunen kun nægte tilladelse til sammenlægning, hvis det er nødvendigt af hensyn til de boligsøgende. Hensynet til de boligsøgende har - i sagens natur - mindre vægt ved reduceret boligmangel.

På byrådsmødet den 16. december 2020 fremsatte SF under overskriften ”Stop for boligspekulation – fasthold billige lejeboliger” forslag om ændringer af kommunens retningslinjer for sammenlægninger af lejligheder. Forslaget indebar bl.a. et forslag om en absolut grænse på 150 m2 for sammenlagte lejligheder.

Der er ikke siden 2014 sket ændringer i boligsituationen, der kan begrunde indførelse af absolut grænse på 150 m2 for sammenlagte lejligheder. Et afslag på sammenlægning skal ifølge lovgivningen kunne begrundes i hensynet til de boligsøgende.

Det foreslås, at retningslinjerne præciseres således, at det fremadrettet er formuleret

* at Teknik og Miljø forlanger, at sammenlægningen er reel og der etableres en ny bolig med en hensigtsmæssig indretning.

Dette suppleres med, at Teknik og Miljø iværksætter styrkede procedurer for at forhindre, at ældre udlejningslejligheder – trods ejerlejlighedslovens opdelingsforbud - omdannes til ejerlejligheder.

### Indstilling

Det indstilles:

At 1) Retningslinjerne præciseres og Teknik og Miljø iværksætter relevante procedurer for at imødegå omgåelse af ejerlejlighedslovens opdelingsforbud

At 2) De reviderede retningslinjer evalueres  i 2023.

### Sagens forløb

16-12-2020 Aarhus Byråd

Fremsendes til Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø med henblik på udarbejdelse af en indstilling, jf. byrådets vedtagelse i mødet den 16. december 2020 om magistratsbehandling af forslaget.

Sagen bedes tilbagesendt byrådet via Magistraten.

 04-03-2021 Teknik og Miljø
Beslutningsforslag besvaret med indstilling fra Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø.
 10-03-2021 Borgmesterens Afdeling påtegning
Fremsendes til Magistraten. Borgmesterens Afdeling har ingen bemærkninger til indstillingen.
 15-03-2021 Magistraten

Fremsendes til [adresse] med bemærkning, at Magistraten i mødet den 15. marts 2021 anbefaler, at byrådet tiltræder Magistratsafdelingen for Teknik og Miljøs indstilling af 4. marts 2021.

Paul Christiansen og Helle Vestergaard tog forbehold.

 24-03-2021 [adresse]
Fremsendes til Teknisk Udvalg til behandling i henhold til beslutning i byrådets møde den 24. marts 2021.