### Resume

Boligministeriet har i august 2023 godkendt [adresse] tillæg til Udviklingsplanen for [adresse] med justeringer til de fysiske greb for de kommende års færdiggørelse af planen. Sagen beskriver baggrund, forudsætninger, forpligtelser og de bevillingsmæssige konsekvenser for færdiggørelse af Udviklingsplanen jf. de nye godkendte rammer for fortætning og omdannelse. Det indstilles, at Økonomiudvalget anbefaler Byrådet at træffe beslutning om økonomi og proces for færdiggørelse af Udviklingsplanen for Finlandsparken.

### Sagsfremstilling

Baggrund og tilblivelse af Udviklingsplanen for Finlandsparken:

Med baggrund i en stramning af almenboligloven per 22. november 2018 blev den almene boligforening afd. 29 [adresse] på [adresse] i 2018 udpeget som hård ghetto på Boligministeriets liste over udsatte boligområder.

Dermed pålagde Boligministeriet Vejle Kommune og [adresse] - i lighed med en række øvrige kommuner og boligorganisationer landet over - en forpligtelse om i fællesskab at gennemføre en omfattende fysisk omdannelse af [adresse], der skulle sikre nedbringelse af andelen af almene familieboliger fra 100 % til 40 % inden 2030.

Det nationale lovkrav om at gennemføre en fysisk omdannelse af [adresse] kom på et tidspunkt, hvor Finlandsparkens 529 lejemål og udearealer med igangsættelse allerede tilbage i 2010 netop havde gennemgået en markant og omfattende renovering for op mod 500 mio. kr.

I samme periode havde [adresse] også undergået en positiv udvikling på flere af ghettokriterierne – en udvikling, der de seneste fem år kun er fortsat og som har resulteret i, at [adresse] den 1. december 2020 udtrådte af listen over omdannelsesområder (tidligere betegnet ”hårde ghettoer”) og af listen over udsatte boligområder. Siden 2021 har [adresse] kun lagt yderligere afstand til listen.

Arbejdet frem mod en godkendt udviklingsplan blev påbegyndt den 20. juni 2018, da Byrådet vedtog en organisering og proces for håndtering af ghettoudspillet. Der blev nedsat en politisk styregruppe og et dialog- og forhandlingsforum med AAB, samt en administrativ styregruppe med undergrupper på de enkelte områder.

Byrådet drøftede ghettolovgivningen på tre temamøder gennem 2018 og 2019. Her blev det bl.a. drøftet at undersøge muligheden for at søge dispensation fra nedbringelseskravet til 40 % almene familieboliger.

Med argumentation i dels de gennemførte økonomiske investeringer i [adresse] og dels den registrerede positive udvikling, valgte Vejle Kommune og AAB’s repræsentantskab derfor i 2019, som et forarbejde til den kommende udviklingsplan, at udnytte muligheden for at ansøge Boligministeriet om dispensation. Formålet var at undgå nedrivning af Finlandsparkens 11 nyrenoverede boligblokke, hvilket ville have været en reel mulighed og risiko, hvis der indenfor Finlandsparkens daværende matrikel skulle have været bygget så mange nye boliger, at det kunne realisere kravet om nedbringelse af almene familieboliger fra 100 % til 40 %.

Ansøgningen indeholdt derfor to anmodninger: 1. anmodning om lempelse i nedbringelseskravet i andelen af almene familieboliger til 68 % i stedet for 40 %, og 2: anmodning om at få godkendt en udvidet områdeafgrænsning således, at andelen af almene familieboliger kunne nedbringes ved at fortætte på 3 tilgrænsende arealer og dermed forhindre eventuel nedrivning.

De tre arealer, der indgik i ansøgningen var:

1. Det rekreative og kommunalt ejede naturområde ’Byg&Leg’ øst for [adresse] (Opførsel af 90 nye boliger).
2. Nørremarkscenteret bestående af privatejede erhvervslokaler syd for [adresse] (Opførsel af 94 nye boliger), samt
3. Et mindre areal på Finlandsparkens eksisterende matrikel, der i 2019 og fortsat i dag huser Finlandsparkens vaskeri i den sydøstlige del boligforeningens matrikel (Opførsel af 35 nye boliger).

Boligministeriet godkendte i marts 2019 dispensationsansøgningen, som en af få dispensationer i [adresse]. Med baggrund i de nye vilkår blev Udviklingsplanen for [adresse] udarbejdet i et samarbejde mellem Vejle Kommune og AAB i perioden marts - april 2019 og godkendt i Byrådet og AAB’s bestyrelse i maj 2019.

Udviklingsplanen er vedlagt som bilag 1.

Dispensationsansøgningen er vedlagt som bilag 2.

Udviklingsplanens greb:

Udover hovedgrebet med fortætning af 219 boliger fordelt på de tre udpegede områder for fortætning (nævnt ovenfor) skulle Udviklingsplanen udmøntes ved omdannelse af klynger til ”erhverv” samt omdannelse af spredte egnede boliger til ældreboliger.

Implementeringen skulle som beskrevet i planen ske med fokus på tre bærende principper om hhv. at skabe et varieret boligudbud og mindre skala, fokus på naturlige forbindelser og flow samt gentænkning af beboerhus som integrerende samlingspunkt for hele [adresse].

Forudsætninger og forarbejder til Udviklingsplanen:

Udgangspunktet for fortætning på de tre udpegede arealer var ved planens godkendelse forskellige:

Byg&Leg-grunden var et rekreativt grønt areal med bålhytte, fugle, kaniner, geder og heste. Området var et yndet udflugtsmål for institutioner og borgere på [adresse], og med de følgende års konkretisering og udmøntning af planerne for fortætning var der derfor et stigende lokalt fokus og ønske om bevarelse af de rekreative værdier i området.

I [adresse] var omstændighederne anderledes. For at skabe plads til en fortætning på i alt 94 nye boliger i centerområdets nordlige del måtte Vejle Kommune først opkøbe centerets bygninger for derefter at nedrive dem og klargøre området til udbud af arealet til privat boligopførsel. Vejle Kommune erhvervede derfor i 2019 [adresse] nr. 9, 11, 13 og 15 og i maj 2020 blev [adresse] nr. 10 erhvervet. I udmøntning af den oprindelige Udviklingsplan fra 2019 skulle der ligeledes være sket planmæssige opkøb af de resterende bygninger nr. 7 (nuværende grill/pizzeria) og nr. 21-23 (Moske, bosnisk forening og mindre grønthandel/marked). Det har ikke været muligt at erhverve disse bygninger. Derfor uddybes senere i denne sag, hvordan kombinationen af vilkår for opkøb, borgerinddraggelse samt de opkøbte bygningers grundlæggende kvalitet, resulterede i, at Byrådet den 25. maj 2023 ansøgte Boligministeriet om lov til at justere de fysiske greb for Nørremarkscenteret og Udviklingsplanens færdiggørelse.

På området mod sydøst ejer AAB Vejle det udpegede areal. Ved privat boligopførsel skulle der her ske et salg til Vejle Kommune, hvorefter AAB’s vaskeri skulle nedrives mhp. klargøring til udbud og frasalg til privat boligopførsel af 35 boliger. Endvidere ville planen give AAB Vejle en opgave og omkostning i at genopføre vaskeriet på en ny placering.

Implementering af Udviklingsplanen frem til i dag:

I det følgende beskrives kort status på implementeringen af Udviklingsplanen frem til i dag.

* Ommærkning af lejemål er politisk behandlet og godkendt i Teknisk Udvalg december 2019. De nuværende beboere skal ikke genhuses, da ommærkningen af det enkelte lejemål sker i takt med, at de nuværende lejere fraflytter lejemålene. Når der sker fraflytning skifter lejemålet status til ældrebolig.

* Omdannelse af klynger til erhverv. Den første klynge er udlejet, mens den sidste forventes udlejet i løbet af 2023 inden for de gældende bestemmelser.

* Boligopførsel (90 boliger). [adresse] har den 15. december 2021 igangsat fortætning mod nordvest ved salg af [adresse] til privat ejer og boligprojekt på 90 boliger. Lokalplanprocessen er afsluttet og salget endeligt gennemført i maj 2023.

* Genetablering af rekreative arealer. Indtægter fra salget af Byg&leg-grunden er afsat til etablering af en 8000 m2 stor dyre- og aktivitetslegeplads kaldet ’Toppen af Nørremarken’, der grænser op til det nye boligbyggeri og det eksisterende almene byggeri. Arealet rummer geder, kaniner, fugle og diverse udeaktiviteter som bålhytter, motorikbaner, mandskabs- og madpakkehus.

* Bløde forbindelser. Med baggrund i opnået fondsstøtte har Byrådet på møde den 13. september 2023 bevilget den endelige finansiering til fuld etablering af det grønne loop.

Godkendte ændringer til Udviklingsplanen – August 2023.

Vejle Kommune har siden 2020 arbejdet med en plan for omdannelse og fortætning af de sydlige og sidste etaper ved Nørremarkscenteret og AAB vaskeriet, hvor det samlede fortætningsbehov er på i alt 129 boligenheder - 94 i [adresse] og 35 ved vaskeriet. Dette arbejde er sket i fire sammenhængende spor, der vedrører opkøbsstrategi, midlertidige aktiviteter, borger- og aktørinvolvering samt skitseringsarbejde for fremtidige fortætnings- og omdannelsesmuligheder.

Med baggrund i ovenstående samt dialog med Social- og Boligstyrelsen besluttede Byrådet den 25. maj 2023 at godkende og fremsende ansøgning til Boligministeriet med henblik på at justere grebene for omdannelse og fortætning af de sydlige etaper. Dette skete med afsæt i en række hensyn og forudsætninger om bl.a. at sikre de rette by- og boligkvaliteter i området, attraktive udearealer samt at muliggøre Udviklingsplanens mål og lokalområdets ønske om at aktivere Nørremarkscenteret som fremtidens mødested, kultur-, forenings-, og handelscentrum på [adresse]. Ansøgningen (allonge) er vedlagt som bilag og indeholdt en kombination af fortætning med færre boliger samt fastholdelse og opgradering af Nørremarkscenterets eksisterende bebyggelse samt udnyttelse af perspektivområde mod øst til privat boligopførsel.

Social- og Boligministeriet godkendte i august 2023 [adresse] allonge til Udviklingsplanen. Ministeriets godkendelsesbrev, der er vedlagt som bilag 4, resumerer med afsæt i allongen de konkrete fysiske tiltag, som Vejle Kommune skal udføre ift. at færdiggøre Udviklingsplanen inden 2030:

Nye boliger:

* Fortætning med 40 private boliger ved Nørremarkscenteret evt. fordelt på [adresse] og AAB Vejles jord (Finlandsparkens eksisterende matrikel).
* Fortætning med ca. 300 private boliger på tilstødende matrikler. Heraf skal minimum 65 af boligerne være bygget inden 2030 for at nå målet om maksimalt 68 % almene familieboliger.

Bearbejdning af centeret:

* Indretning og bygningsmæssig bearbejdning af opkøbt bebyggelse (Nørremarkscenteret nr. 10, nr. 13-15 og nr. 14-18) til erhverv, kultur og kommunale tilbud svarende til 24 boligenheder.
* Nedrivning af eksisterende opkøbt bebyggelse i [adresse]: nr. 12, nr. 9-11 (Det er godkendt af styrelsen, at nr. 13-15 kan indgå som blivende del af centeret).
* Etablering af et multifunktionelt torveareal med plads til ophold, markedsdage, mulighed for udeservering mv.

Forbindelser:

* Etablering af ’det grønne loop’, der i fremtiden bliver en ny grøn forbindelse og oplevelsesbånd mellem ’Toppen af Nørremarken’ og boligopførslen i nord, Nørremarkshallen, Nørremarkscenteret og det kommende boligområde i ’Ellehammerparken’.

Projektøkonomi for færdiggørelse af udviklingsplanen:

I det følgende gennemgås de økonomiske konsekvenser og forudsætninger for gennemførsel af Udviklingsplanen for Finlandsparken. Den økonomiske gennemgang er baseret på kendte og estimerede indtægter og udgifter ift. at kunne realisere de resterende elementer i udviklingsplanen.

I den oprindelige udviklingsplan fra 2019 var der en bagvedliggende økonomisk forventning om, at de nødvendige bygningsopkøb og nedrivningsudgifter i centeret kunne finansieres af de fremtidige salg af byggeretter. Med baggrund i den aktuelle forventede salgspris for byggeretter i området vurderes dette dog ikke realistisk.

Det vil fremgå af det følgende, at dette betyder, at den justerede udviklingsplan (aug. 2023) vil blive billigere at realisere end den oprindelige udviklingsplan (2019). Dermed er den justerede plan også fra et økonomisk perspektiv den bedste løsning for områdets omdannelse.

Økonomiske konsekvenser ved udviklingsplanen inkl. godkendte ændringer august 2023:

Nedenfor gennemgås estimerede og realiserede indtægter og udgifter ved implementering af planen som godkendt af Boligministeren august 2023 fsv. angår hele planens gennemførte og kommende delprojekter.

Estimerede Indtægter:

* Salg af Byg&Leg-grunden: 6.841.000 kr. (realiseret)
* Lejeindtægter fremadrettet i blivende centerbygninger – i 20 års perspektiv: 5.000.000 kr.
* Salg af byggeretter til 20 boliger: 1.125.000 kr.
* Salg af byggeretter til 20 boliger – køb og salg af AAB’s jord: 0 kr.

Vurderingsstyrelsen fastsætter pris mhp. AAB Vejles salg af areal til Vejle Kommune – det forudsættes i projektøkonomien herfor, at prisen på [adresse] køb af jorden vil være nogenlunde den samme som videresalgsprisen ved udbud.

Vejle Kommune kan beslutte at flytte byggefeltet ned på kommunal jord. Dette vil indbringe Vejle Kommune yderligere estimeret 1.125.000 kr. i salgsindtægter. Volumenstudier viser dog, at det kan være svært, i denne mindre skala at sikre luft, lys og bykvalitet.

* Det grønne loop: Fondsmidler, ghettomidler og pulje til fondsmedfinansiering: 1.230.000 kr.

I alt: ca. 14,2 mio. kr.

Estimerede udgifter:

* Opkøb Nørremarkscenteret: 12.245.000 kr. (realiseret)
* Nedrivning, reetablering og facadebeklædning (nr. 12 samt nr. 9-11): 2.700.000 kr.
* Arkitektkonkurrence Nørremarkscenteret: 300.000 kr.
* Etablering af ude- og torvearealer: 2.000.000 kr.
* Toppen af [adresse], dyrelegeplads: 3.680.000 kr.

Beløbet er forudsat en nedjustering af budgettet fra 1 mio. kr. til 385.000 kr. til etablering af stier, terrænjusteringer og enkelte opholdsredskaber.

* Det grønne loop: 1.767.000 kr.

I alt: 22,7 mio. kr.

I ovenstående indgår ikke midler til etablering af sikker trafikforbindelse mellem [adresse] og det kommende boligområde ’Ellehammerparken’. Denne forventes at skulle etableres fra 2028 og frem.

Samlet nettoudgift for færdiggørelse:

Ovenstående betyder, at den samlede nettoudgift for Vejle Kommune for færdiggørelse af Udviklingsplanen inkl. de godkendte justeringer per august 2023 udgør ca. 8,5 mio. kr. Nettoudgiften skyldes som tidligere nævnt, at aktuelt forventede indtægter ved salg af byggeretter ikke kan finansiere de samlede udgifter.

Nettoudgiften for projektet skal ses i sammenhæng med den forventede nettoudgift ved en implementering af den oprindelige udviklingsplan. Beregninger viser, at gennemførelsen heraf ville indebære en væsentligt højere projektudgift. I den oprindelige udviklingsplan fra 2019 og kravet om 94 nye boliger i [adresse] ville Vejle Kommune således have været nødsaget til videre opkøb af nr. 7 samt nr. 19-23, hvilket samlet set ville have givet en udgift til opkøb på i alt estimeret 20,5 mio. kr. Hertil kommer en udgift på cirka 3,5 mio. kr. til nedrivning og klargøring af området til salg. I det nuværende marked forventes det i dag, at byggeretterne for det samlede område med 94 boliger kun ville kunne indbringe estimeret 5.250.000 kr., ligesom der heller ikke ville være lejeindtægter i de kommende år, fordi alle centerets bygninger skulle nedrives.

Samlet set er det vurderingen, at ovenstående ville have givet Vejle Kommune én samlet projektudgift på ca. 16 mio. kr. Dette medregnet salget af ’Byg&Leg’-grunden, etableringen af Toppen af [adresse], men uden etablering af forbindelser og gentænkning af beboerhus.

Videre proces:

Under forudsætning af Byrådets endelige godkendelse af de bevillingsmæssige konsekvenser for Udviklingsplanen for [adresse] igangsættes nu proces for færdiggørelse af udviklingsplanens resterende delprojekter frem mod 2030. I forbindelse hermed er der udarbejdet et forslag til overordnet proces for gennemførsel af de kommende års delprojekter (bilag 6). Det er i den forbindelse aftalt med Social- og Boligstyrelsen, at [adresse] årlige status på afrapportering af Udviklingsplanen for Finlandsparken udgøres af den nu godkendte allonge samt forslaget til overordnet overordnede proces for færdiggørelse af Udviklingsplanen for Finlandsparken.

Sammenfatning:

Byrådet arbejdede i 2017 og 2018 sammen med AAB om at sikre, at ghettolovgivningens krav om nedrivning mv. blev ændret til en udviklingsplan, der varigt kunne gavne [adresse] sammenhæng og bykvaliteter. Arbejdet har undervejs givet en række nye erfaringer, og med byrådets ansøgning i maj 2023 om justering af udviklingsplanen nærmer vi os en afslutning af projektet. Der er fortsat flere udeståender, der kræver bearbejdning: færdiggørelse af det rekreative område ved [adresse] og fastlæggelse af byggefelter til byggeri af 40 boliger ved [adresse], samt etablering af belægning i offentlige fællesarealer.

Med denne sag skabes bevillingsmæssig ramme for endelig implementering af udviklingsplanen, ud fra de nu kendte økonomiske forudsætninger, dog undtaget trafiksikker overgang på [adresse], der som tidligere nævnt vil skulle etableres, når det nye boligområde Ellehammerparken opføres. Den største usikkerhed knytter sig til realiseringen af de 40 boliger, herunder ejerskabet til byggefeltet samt markedet for boligprojekter. Med denne sag er der nu fastlagt en økonomisk ramme for færdiggørelse af det rekreative område ved [adresse], ligesom forvaltningen fremover udlejer arealer til virksomheder m.fl. i de etablerede erhvervsarealer, jf. de ovenfor estimerede indtægter.

De nævnte udeståender er indeholdt i bevillingssagen, ligesom sagen korrigerer anlægsbevillingen i det samlede projekt jf. det nyeste skøn over byggeretter og øvrige indtægter i projektet.

### Økonomi

![](data:image/png;base64...)

Opsummering af de bevillingsmæssige konsekvenser vedr. anlæg:

Sagen medfører, at der gives anlægsbevilling på 2,380 mio. kr. til færdiggørelsen af delprojekter vedr. udviklingsplanen herunder nedrivning af ejendomme, reetablering af center samt etablering af ude- og torvearealer. Rådighedsbeløb afsættes i 2024 (1,030 mio. kr.) og 2025 (1,350 mio. kr.) og finansieres af rådighedsbeløb afsat til Køb/Salg Ubestemte formål i 2024 og 2025.

Med baggrund i den godkendte udviklingsplan og den aktuelle forventede salgspris er den forventede indtægt for salg af byggeretter reduceret. Tidligere afsat rådighedsbeløb til indtægt nedjusteres til 1,125 mio. kr. mod tidligere 12,245 mio. kr. I 2023 finansieres nedjusteringen af afsat rådighedsbeløb Køb/salg ubestemte formål med 5,8 mio. kr. Restbeløbet på 5 mio. kr. foreslås finansieret af båndlagte midler i Den Centrale Reservepulje. De kommende lejeindtægter på 250.000 kr. årligt fra 2024 og frem tilfalder kassen.

I 2024 finansieres nedjusteringen på 320.000 kr. af afsat rådighedsbeløb til Køb/salg ubestemte formål.

Høring:

Centralt Budget har ingen bemærkninger af bevillingsmæssig karakter. Det kan oplyses, at der resterer 11,980 mio. kr. af de båndlagte midler i Den Centrale Reservepulje i 2023. Heraf forventes anvendt 6 mio. kr. til finansiering af tværgående indsatser for fremtidens velfærd jf. budgetforlig 2024. Dette vil indgå i 3. kvartalsopfølgning 2023.

### Sagens videre forløb

Sagen skal behandles af Økonomiudvalget og Byrådet

### Historik

Kommunaldirektøren indstiller, 25. september 2023, pkt. 190:

at processen for færdiggørelsen af udviklingsplanen for [adresse] igangsættes som beskrevet i sagen

at de bevillingsmæssige konsekvenser godkendes jf. bevillingsskema under afsnittet økonomi

Beslutning fra Økonomiudvalget, 25. september 2023, pkt. 190:

Anbefales.

Fraværende: Richard Mathiesen.

### Beslutning

Godkendt.

Fraværende: Peter Brandt. I stedet mødte Borris Vestergaard.