### Beslutning

Godkendt.

Afbud: Einer Kristensen, Klara Jeppesen

### Sagsfremstilling

## Resume og sagens baggrund

I
fortsættelse af Kommunalbestyrelsens beslutning af den 25. maj 2022, vedrørende at købe Hyldens Kvarter nr. 9 til brug for midlertidigt botilbud efter
servicelovens § 107, har administrationen været i dialog med MNV Bolig om køb af ejendommen. Sagen fremlægges til beslutning om tiltrædelse af
den betingede købsaftale på de i sagen angivne vilkår.

## Indstillinger

Direktøren indstiller:

1. at den betingede købsaftale tiltrædes på de i sagen angivne vilkår.
2. at der gives en anlægsbevilling til købesummen på 12,2 mio. kr. , som finansieres af kassebeholdningen og et evt. mindre forbrug tilgår kassebeholdningen.
3. at der gives anlægsbevilling til rådgiverudgifter i forbindelse med købet på 450.000 kr., som finansieres af kassebeholdningen og et evt. mindre forbrug tilgår kassebeholdningen.
4. øvrige udgifter til tinglysning, skøde mm. medtages over de kvartalsvise opfølgninger på køb- og salgsområdet.
5. at driftsudgifterne tilrettes det administrative budget fra året efter erhvervelsen.

## Behandling

Direktion, Socialudvalget, Økonomiudvalget, Kommunalbestyrelsen.

## Sagsfremstilling

Baggrund for beslutning om køb

Med budgetvedtagelse 2017 besluttede kommunalbestyrelsen blandt andet botilbudsviften som en helhedsplan på det specialiserede voksensocialområde. Her blev det blandt andet besluttet, at etablere et længerevarende botilbud til 42 borgere med sindslidelser (Hyldens Kvarter), samt at der skulle etableres et midlertidigt botilbud til unge med sindslidelser på det tidligere Alexander Olsen. Alexander Olsen blev efterfølgende vurderet som uegnet til formålet hvorfor der skulle findes anden løsning.

Kurt Lind kvarter blev bygget i 2021 i samarbejde med MNV bolig som almene boliger med 4 selvstændige boliggrupper med 10-11 lejligheder i hver med MNV bolig som driftsherre. Tilhørende servicearealer er ejet af Kalundborg Kommune. Hyldens Kvarter har været i drift siden august 2021. Det viste sig efterfølgende, at der var udfordringer med at få alle boliggrupper udlejet.

Derfor besluttede kommunalbestyrelsen den 25. maj 2022, at Hyldens Kvarter, [adresse]. [adresse] 9 skulle anvendes til et nyt tilbud efter Servicelovens § 107, hvor [adresse] 9 skulle erstatte det midlertidige botilbud, der oprindelig var planlagt til at skulle etableres på det tidligere [adresse]. Et tilbud der var planlagt til at være til unge borgere over 18 år med sindslidelser i form af personlighedsforstyrrelser, ADHD, begyndende problematisk adfærd i forhold til euforiserende stoffer samt socialt skadede (se bilag P2 Hyldens Kvarter - opdateret).

Det blev besluttet, at Kalundborg Kommune skulle gå i dialog med MNV Bolig om købet. Når der forelå et udkast til købsaftale, skulle sagen fremlægges igen med henblik på at godkende købet og bevilge anlægsmidler.

Det fremgik af et notat til sagen, at processen for køb af almene boliger ville kunne tage længere tid, men at Kalundborg Kommune ville kunne leje boligerne af MNV Bolig sideløbende med at påbegynde processen om køb af hus 9 ved [adresse]. Det blev anført, at lejemålet kunne forventes at træde kraft fra 1. oktober 2022.

Tilbuddet i [adresse] 9 har været i drift siden 1. januar 2023, hvor Kalundborg Kommune har indgået erhvervslejekontrakt med MNV Bolig.

Det har været et grundlæggende vilkår for aftalen, at boligselskabet holdes skadesløs i forhold til hele processen af hensyn til, at lejerne i boligafdelingen ikke vil blive påført udgifter som følge af Kalundborg Kommunes ensidige ønske om at ændre anvendelse af Hyldens Kvarter nr. 9 til midlertidigt botilbud efter servicelovens § 107.

Sagen fremlægges nu med henblik på godkendelse af vedlagte udkast til købsaftale og bevilling af anlægsmidler.

Med køb af ejendommen forventes et potentiale på driften på ca. 0,6 mio. kr. årligt (se bilag 1).  Potentialet opstår ved, at der ikke længere skal betales husleje til MNV Bolig (ca. 740.000 kr.) fratrukket den forventede udgift der vil være til Teknisk Drift og Service (ca. 140.000 kr.) fremadrettet.

Fastlæggelse af købspris

 Da sagen blev fremlagt i maj 2022, var den forventede købspris 15,775 mio. kr. Den daværende forventede købspris var beregnet ud fra de faktiske byggeomkostninger alt inklusive til byggeriet af boligerne. Den aktuelle købspris lyder på ca. 12,2 mio. kr. Differencen mellem tidligere og nuværende købspris er hovedsagelig på grund af, at salget er vurderet til at være momspligtigt, hvilket har nogle tekniske konsekvenser for udregningen af købsprisen.

 BDO har vurderet, at salget vil være omfattet af momspligt, at Kalundborg Kommune vil kunne løfte momsen og at MNV Bolig kan få momsfradrag for perioden fra 1/10 2024 og 8 år frem. Ud fra den vurderede procesrisiko er der ikke indhentet bindende svar fra SKAT.

Som konsekvens er der en mindre procesrisiko i forhold til momsafregningen. Konsekvensen er vurderet i to scenarier, hvor købsprisen vil kunne stige til ca. 12,5 mio. kr. i det ene tilfælde og ca. 14,8 mio. kr. i det andet tilfælde (se bilag Baggrundsnotat om køb af Hyldens Kvarter nr. 9).

Det fremgår af købsaftalen, at købsprisen skal korrigeres, hvis der mod forventning skulle komme en afgørelse fra SKAT, der går imod BDO's vurdering.

 Da ejendommen er ejet af en almen boligorganisation, skal købsprisen være på et niveau, som sikrer, at frasalget ikke påfører beboerne i boligafdelingen udgifter. Købsprisen fastlægges derfor som det beløb, der skal erlægges for at indfri pantehæftelser i ejendommen. Pr. 1. januar var købsprisen vurderet til 12,2 mio. kr. ex. moms. Prisen opdateres 14 dage før overtagelse.

Det bemærkes, at pantehæftelserne alene relaterer sig til byggeriets opførelse.

Købsprisen overstiger den af Vurderingsstyrelsen fastsatte pris, men det er administrationens skøn, at det ud fra et samlet hele er økonomisk forsvarligt at betale en købspris beregnet på baggrund af pantehæftelserne.

Administrationen vurderer, at der er tale om en fornuftig pris set i forhold til anlægsudgifterne, og
vurderer procesrisikoen i forhold til moms som minimal.

Udgifter til rådgivning mm

I sagsforløbet er der modtaget nødvendig ekstern juridisk rådgivning.

BDO, der er revisor for både
boligselskabet og kommunen, har ydet rådgivning til afklaring af spørgsmålet
om moms og konsekvenser i forhold til momsafregning.

Udgifter til rådgivning mm. er estimeret til i
alt 450.000 kr.

Derudover indeholder sagen udgifter til tinglysning (ca. 75.000 kr.), som kan medtages over de kvartalsvise opfølgninger på køb og salgsområdet.

## Økonomiske konsekvenser

[adresse] bemærkninger er indarbejdet i sagen.

Økonomiske konsekvenser i forhold til indstillingen:
Ad 2. Anlægsudgift på 12,2 mio. kr., til erhvervelse af ejendommen.

Ad 3. Anlægsudgift på 450.000 kr. til rådgiversalær mm.

Ad 4. Øvrige udgifter til tinglysning (ca. 75.000 kr.), skøde mm. medtages over de kvartalsvise opfølgninger på køb- og salgsområdet.

Ad 5. Tilretning af driftsudgifter i det administrative budget for 2025.

Derudover er der et forventet årligt potentiale på ca. 600.000 kr.

### Sagens forløb

24/06/2024 Direktionen
Anbefales.
08/08/2024 Socialudvalget
Anbefales.
21/08/2024 Økonomiudvalget
Anbefales.