6. Godkendelse af skema A (renovering) vedrørende Hadsten Boligforening, afdeling 22 
(Åben)
Tidl. politisk behandling
Forventet sagsgang
ØK, BY
Lovgrundlag
Almenboligloven, Georg Toft
SAGENS INDHOLD
Byrådet skal i denne sag tage stilling til ansøgning om godkendelse af Skema A (renovering) vedrørende 
helhedsplan for afdeling 22, de er beliggende på [adresse] og Hovvej i Hadsten. 
Afdelingen har været prækvalificeret til at få støtte fra Landsbyggefonden (LBF) siden 2019. LBF har i maj 
2020 meddelt tilsagn om støtte til renoveringen efter almenboliglovens § 91. Der er i oktober 2021 udmeldt 
endelig finansieringsskitse. Godkendelsen fra LBF forudsætter, at Skema A godkendes inden udgangen af 
2021. 
VURDERING
Afdelingen består i dag af 135 familieboliger. Der er flere forskellige boligtyper, og afdelingen har generelt 
en bred beboersammensætning. 
Der er i forbindelse med helhedsplanen gennemført byggetekniske undersøgelser. Ud fra disse kan det 
bl.a. konkluderes, at afdelingen har en række indeklimaproblemer, og flere bygningskonstruktioner og 
installationer har begyndende nedbrydning.
Det er ønsket, at afdelingen fremadrettet også skal kunne rumme beboere med funktionsnedsættelser, 
hvorfor der etableres 36 tilgængelighedsboliger som en del af helhedsplanen. Det sker ved ombygning af 
eksisterende boliger. Efter renoveringen vil antallet af boliger således være uændret. Der er behov for 
genhusning af 92 boliger i perioder på mellem fire og ni måneder. 
Renoveringsstøtteordningen hos LBF dækker over de såkaldte gruppe 1- og 2-arbejder. Det vil sige alle 
nødvendige, støttede såvel som ustøttede, arbejder. Herudover er det et ønske fra [adresse] 
side, at helhedsplanen også dækker det, der kaldes gruppe 3-arbejder. 
Gruppe 3-arbejder indebærer almindelig drift, vedligehold og aldersbetinget nedslidning, som med fordel 
kan udføres, når man allerede er i gang med en større renovering. Disse arbejder finansieres udelukkende 
gennem henlæggelser samt låneoptag og heraf følgende huslejestigning.
Der har været afholdt fire informationsmøder for beboerne om helhedsplanen i oktober og november 2021. 
Beboerne i afdelingen godkendte helhedsplanen på ekstraordinært afdelingsmøde 7. december 2021. 
Hovedbestyrelsen i Hadsten Boligforening har afholdt ekstraordinær generalforsamling 8. december 2021, 
hvor igangsætning af renoveringen blev godkendt. 
Sagsnr. EMN-2020-29199
DokID: 2520016
Sagsbehandler nako
Byråd
21-12-2021 15:00
Der er ikke med godkendelsen af skema A for projektet taget stilling til projektets godkendelse efter plan- 
og byggelovgivningen mv., idet det forudsættes at Hadsten Boligforening forud for renoveringen, indhenter 
de fornødne tilladelser til gennemførelse af projektet.
ØKONOMI
Den samlede anlægsøkonomi for renoveringen udgør 116,415 mio. kr. Budgettet, som ligger til grund for 
projektet, er godkendt af LBF. 
Fordelingen mellem støttede og ustøttede arbejder fordeler sig således ved Skema A:
Anlægsøkonomi
Skema A
Støttede 
arbejder
1.000 kr.
Ustøttede 
arbejder
1.000 kr.
I alt
1.000 kr.
Håndværkerudgifter
30.474
63.873
94.347 
Omkostninger
5.307
11.376
16.683
Genhusning
4.142
0
4.142
Gebyrer
483
760
1.243
I alt
40.406
76.009
116.415
Finansieringen af de støttede arbejder sker gennem et støttet lån på 40,406 mio. kr. 
De ustøttede arbejder finansieres på følgende måde:
Ustøttede gruppe 2-arbejder
I alt
1.000 kr. 
Ustøttet lån
23.900
Egen trækningsret hos LBF
900
Fællespuljetilskud
2.700
Majken Jepsen
500
I alt
28.000
Ustøttede gruppe 3-arbejder
I alt
1.000 kr. 
Ustøttet lån (+prisindeksering)
44.009
Henlæggelser
4.000
I alt
48.009
Skema A for de ustøttede arbejder skal ikke godkendes af Byrådet, men udelukkende af 
Byggeskadefonden, hvilket allerede er sket.
Kommunal medfinansiering og garantistillelse
Kapitaltilførselssagen finansieres efter den såkaldte femtedelsordning, hvor LBF finansierer to femtedele, 
mens realkreditinstitut, kommune og boligorganisation hver finansierer en femtedel. [adresse] 
skal finansiere 100.000 kr. 
Favrskov Kommunes kapitaltilførsel på 100.000 kr. ydes som et lån. LBF forventer, at lånet er rente- og 
afdragsfrit uden tidsbegrænsning. Lånet kan forrentes og afdrages, hvis økonomien i afdelingen forbedres. 
Udover kapitaltilførslen påtager kommunen sig en kommunal garanti for den del af lånene til renoveringen, 
som har pantesikkerhed udover 60 % af ejendommens markedsværdi. Ejendommens markedsværdi 
vurderes af långiver og opgøres først, når byggearbejderne er færdige. 
Erfaringen viser, at ejendommens markedsværdi sjældent øges tilsvarende renoveringsudgifterne. 
Realkreditinstituttets foreløbige beregning viser, at de forventer 100 % kommunal garanti på det støttede 
lån og ca. 70 % kommunal garantistillelse på de ustøttede lån. LBF regaranterer for halvdelen af 
kommunens garantiforpligtelse på lån til den støttede del af renoveringen.
De 
kommunale 
garantier, 
som 
udstedes 
med 
hjemmel 
i 
almenboligloven, 
medregnes 
jf. 
lånebekendtgørelsens ikke i kommunens låneramme, og der skal derfor ikke deponeres. 
Husleje
Huslejestigning, som følge af gruppe 1- og 2-arbejder, er ifølge LBF finansieringsskitse fastlagt til 10 kr./m2. 
Huslejestigning, som følge af gruppe 3-arbejder, er i gennemsnit på 68 kr./m2. 
Hadsten Boligforening forventer et gennemsnitligt huslejeniveau på 895 kr./m2 efter gennemførsel af 
renoveringen. Afdelingens nuværende husleje er 817 kr./m2. 
Efter renoveringen vil Hadsten Boligforening differentiere huslejen i forhold til andelen af renovering, der er 
sket i det pågældende lejemål. Huslejestigningerne vil ligge på mellem 4-14 %. 
Til sammenligning ligger det gennemsnitlige huslejeniveau for almene familieboliger i [adresse] 
på 849 kr./m2. I Hadsten ligger der sammenlignelige almene familieboliger på Viola Frederiksen, som har et 
huslejeniveau i 2020-niveau på 860 kr./m2. 
INDSTILLING
Direktøren for Job og Økonomi indstiller til Byrådet:
1.
At Skema A renovering (støttede arbejder) godkendes.
2.
At Favrskov Kommunes kapitaltilførsel på 100.000 kr. godkendes.
3.
At der godkendes garantistillelse for støttede og ustøttede lån.
4.
At den foreløbige husleje og huslejefordelingen godkendes.
BESLUTNING
Økonomiudvalget, 14. december 2021:
Fraværende: Jonas Jepsen.
Indstilles godkendt. 
Byrådet, 21. december 2021:
Fraværende: Ingen
Godkendt. 
Bilag
1.
Ansøgning (2529666)
2.
Skema A Renovering (2527544)
3.
Skema A Byggeskadefonden (2526980)
