7. Projektforslag og godkendelse af skema A til opførelsen af nyt plejecenter i Hadsten 
(Åben)
Tidl. politisk behandling BY, 29.03.22, pkt. 22
Forventet sagsgang
SS-U, TM-U, ØK, BY (sagen åbnes efter endt 
behandling)
Lovgrundlag
Bekendtgørelse om støtte i almene boliger m.v. 
SAGENS INDHOLD
Byrådet skal i denne sag tage stilling til godkendelse af projektforslag samt skema A 
i forbindelse med opførelsen af et nyt plejecenter ved [adresse] i Hadsten.
Byrådet vedtog i Budget 2021-24 at opføre et nyt plejecenter i Hadsten i området langs [adresse] ved 
siden af Aktivitetscenter Elbæktoften. Der er tale om et større kommunalt ejet areal, der skal omdannes til 
et nyt samlet byområde med både boliger og offentligt byggeri. Området giver på sigt mulighed for at opføre 
og samle flere kommunale tilbud på social, -sundheds- og ældreområdet.
Ved opførelsen af alment nybyggeri søges der tilsagn om støtte hos kommunalbestyrelsen på vegne af 
Landsbyggefonden via skema A, B og C. Skema A indeholder typisk overslag over udgifter, skema B 
indeholder budget efter licitation, herunder dokumentation for resultatet af prisindhentning for det 
pågældende entreprenørarbejde, mens skema C indeholder godkendelse af det endelige byggeregnskab. 
I denne sag kendes resultatet af licitationen før udarbejdelsen af skema Jan Laursen og Økonomi er ifølge 
Favrskov Kommunes kompetencefordelingsplan bemyndiget til at godkende skema B administrativt, hvis 
anskaffelsessummen ikke er ændret med mere end 5 % i forhold til skema A, og der i øvrigt ikke er 
væsentlige ændringer til projektet. Idet maksimumbeløbet for byggeriet er fuldt ud udnyttet ved skema A, 
forventes det, at skema B kan behandles administrativt. Skema B skal være godkendt før byggeriet kan 
igangsættes og senest 15 måneder efter skema A tilsagnet.
Det nye plejecenter bygges op omkring 60 plejeboliger og forventes efter tidsplanen tidligst at stå færdigt 
sensommeren 2026. Det er forventningen, at et antal af plejeboligerne i en periode kan benyttes fleksibelt 
til korttidspladser, hvis behovet tilsiger det.
Byrådet nedsatte 29. marts 2022 et byggeprogramudvalg. [adresse] opgave har været:

At deltage i udarbejdelsen af byggeprogrammet, bedømmelse af de indkomne tilbud og indstilling af 
vinderprojekt til godkendelse i Byrådet.

At sikre, at byggeriet gennemføres i overensstemmelse med de politiske ønsker og mål for byggeriet.

At sikre, at projektet justeres, hvis det er nødvendigt, fx af økonomiske årsager.
[adresse] har været i udbud som totalentreprise i omvendt licitation. Når der anvendes ”omvendt 
licitation”, konkurreres der om det bedste projekt til den udbudte pris. De bydende er i denne udbudsform 
bekendt med budgetrammen, hvilket giver en høj grad af budgetsikkerhed. 
[adresse]: EMN-2020-35659
Dok-ID: 3639718
Sagsbehandler: mbdm
Byråd
27. februar 2024  19:00
Byggeprogramudvalget har prækvalificeret følgende fire totalentreprenører til at deltage i konkurrencen om 
at tegne og opføre det nye plejecenter i Hadsten:
Totalentreprenør
Underrådgivere
NCC A/S
Cubo Arkitekter A/S
Ingeniør’ne A/S
LYTT Architecture A/S
NCC AB
Enemærke & Petersen A/S
Kenneth Knudsen
Green Sustainable Landscape Aps
Karen Schou
C. C. Contractor A/S
GPP Arkitekter A/S
AFRY (Ingeniør)
Landskabsarkitekt Pernille Andersen
Knudsgaard A/S
ERIK Arkitekter A/S
OJ Rådgivende Ingeniører A/S
Ud af de fire prækvalificerede firmaer valgte to at afgive bud. Det drejer sig om C. C. Contractor A/S og 
Knudsgaard A/S, der afleverede deres tilbud og projektforslag 9. november 2023. Totalentreprenørerne 
præsenterede deres projekter for byggeprogramudvalget 21. november 2023.
VURDERING
Byggeprogramudvalget indstiller på baggrund af en samlet vurdering Knudsgaard A/S som 
totalentreprenør. Projektforslaget fra Knudsgaard A/S er vedlagt som bilag.
Nedenstående syv kriterier samt vægtning er lagt til grund for byggeprogramudvalgets bedømmelse af 
ovenstående tilbud. Evalueringsrapport med vurdering af de indkomne bud er vedlagt som bilag.
Kriterier
Vægt 
Funktion og sammenhænge
30%
Arkitektur
20%
Omfang
10%
Bæredygtighed og tekniske løsninger
10%
Pris 
10%
Proces
10%
Organisation
10%
Total pointsum
100%
Det vurderes, at projektforslaget fra Knudsgaard A/S opfylder kravene til et moderne og fremtidssikret 
plejecenter med stor bokvalitet og hjemlighed for borgerne. Arkitektonisk fremstår plejecentret 
imødekommende med brug af skærmtegl og træ, og det skaber i sin udformning forbindelser og 
sammenhængskraft til det omkringliggende lokalområde.  
Det er vurderingen, at projektforslagets overordnede bygningsstruktur med en central centerbygning, som 
forbindes naturligt med boliger og integrerede servicearealer, skaber gode fællesskaber, hvor beboere og 
medarbejdere kan være sammen om de daglige gøremål. Herudover giver indretningen optimale vilkår for 
en effektiv ressourceudnyttelse og et godt samarbejde på tværs af klynger.
Det vurderes ligeledes, at det nye byggeri er indrettet fleksibelt og kan tilpasses forskellige funktioner og 
anvendelsesmuligheder. Der er mulighed for stiforbindelser til omgivelserne, som skaber synergi mellem 
både eksisterende og kommende bebyggelser og aktiviteter i området. Projektforslaget imødekommer 
desuden muligheden for et fremtidigt udvidelsesbehov.
Det vedlagte projektforslag kan opføres inden for den gældende lokalplan.
I forbindelse med bedømmelsesprocessen for de indkomne projektforslag, har byggeprogramudvalget 
drøftet tiltag til videre bearbejdning i projektet fra Knudsgaard A/S. Oversigt med ønsker og 
opmærksomhedspunkter fra denne drøftelse er vedlagt som bilag.
Skema A for det samlede byggeri er vedlagt som bilag. Skemaet omfatter en række forhold omkring 
byggeriet, såsom anskaffelsessum, kommunalt grundkapitalindskud samt plejeboligernes antal, type og 
størrelse og danner grundlag for, om der kan ydes offentlig støtte til byggeriet.
ØKONOMI
Det nye plejecenter i Hadsten opføres som støttet boligbyggeri indeholdende 60 almene plejeboliger, der 
er underlagt et maksimumbeløb. Derudover opføres der et tilhørende serviceareal, som er kommunalt 
finansieret. Den samlede anlægssum omfatter udgiften til de 60 almene plejeboliger samt tilhørende 
servicearealer. 
Boligdelen
Der opføres 60 almene plejeboliger med et samlet areal på 3.975 m2. Ifølge skema A vil 
anskaffelsessummen for de 60 plejeboliger være 109,189 mio. kr. inkl. moms. Anskaffelsessummen 
udnytter det gældende maksimumbeløb på 108,279 mio. kr. fuldt ud tillagt indeksering på 910.000 kr. 
Anskaffelsessummen inkl. moms for plejeboligerne fordeler sig således:
Anlægsøkonomi
Skema A 
(inkl. moms)
Grundudgifter
9,910 mio. kr.
Entrepriseudgifter
86,646 mio. kr.
Omkostninger
11,023 mio. kr.
Gebyrer
1,610 mio. kr.
I alt
109,189 mio.kr.
Den foreløbigt beregnede husleje for plejeboligerne vil udgøre 1.352 kr. pr. m2 pr. år, hvilket svarer til en 
månedlig husleje på cirka 7.436 kr. for 66 m2, som udgør størrelsen på plejeboligerne. Den beregnede 
husleje lægges til grund ved godkendelsen af skema Cecilie Lauritsen på boligerne tager udgangspunkt i 
seneste plejecenterbyggeri, hvor plejeboligerne er tilsvarende størrelse.
Social og Sundhed vurderer, at huslejeniveauet er rimeligt i forhold til byggeriets standard og 
huslejeniveauet for tilsvarende boliger i kommunen. Til sammenligning ligger huslejeniveauet på øvrige 
plejeboliger mellem 1.157 kr. pr. kvm til 1.480 kr. pr. kvm.
Anskaffelsessummen på 109,189 mio. kr. finansieres således:
Realkreditlån (88 %)
96,086 mio. kr.
Kommunalt grundkapitalindskud (10 
%)
10,919 mio. kr.
Beboerindskud (2 %)
2,184 mio. kr.
I byggeperioden finansieres realkreditlånet og beboerindskuddet af en byggekredit. 
Til de almene plejeboliger er der i budgetterne fra 2021 til 2026 samlet set afsat 110,009 mio. kr. i 
rådighedsbeløb, som er forudsat finansieret via realkreditlån, kommunalt grundkapitalindskud og 
beboerindskud. Nedsættelse af anskaffelsessummen til 109,189 mio. kr. medfører samlet en reduktion i 
rådighedsbeløbet på 820.000 kr. Det medfører tilsvarende en reduktion i låneoptagelse på 721.600 kr., en 
reduktion i beboerindskud på 16.400 kr. samt en reduktion i kommunalt grundkapitalindskud på 82.000 kr.  
Servicearealer
Der opføres servicearealer med et bruttoareal ifølge det indstillede projekt på 1.635 m2. Ifølge skema A vil 
anskaffelsessummen til servicearealet udgøre brutto 40,864 mio. kr. ekskl. moms (50,984 mio. kr. inkl. 
moms)
Anskaffelsessummen ekskl. moms for servicearealer fordeler sig således:
Servicearealer til plejeboligerne
Beløb ekskl. moms
Grundudgifter
4,618 mio. kr.
Entrepriseudgifter, bygherreleverancer og 
teknisk rådgivning
33,039 mio. kr.
Omkostninger og gebyrer
3,207 mio. kr.
Bruttoudgifter
40,864 mio. kr.
Finansieret af:
Grundsalg for boligdelen
8,348 mio. kr.
Servicearealtilskud (60 boliger af 40.000 
kr.)
2,400 mio. kr.
Støttesagsgebyr
0,273 mio. kr.
Indtægter
11,021 mio. kr.
Nettoudgifter
29,843 mio. kr.
Til servicearealerne, som er kommunalt finansieret, er der i budgetterne fra 2021 til 2027 afsat et samlet 
rådighedsbeløb på 29,843 mio. kr. ekskl. moms. Rådighedsbeløbet er et nettobeløb, da der som forudsat i 
anlægsblokken A-401 forventes indtægter fra grundsalg og servicearealtilskud. 
Til det hidtidige arbejde med projektet ”Nyt Plejecenter i Hadsten” har Byrådet den 22. juni 2021 givet en 
anlægsbevilling på i alt 4,8 mio. kr. fordelt til rådgivning på 1,1 mio. kr. ekskl. moms til servicearealer og 3,7 
mio. kr. inkl. moms til boligdelen. Beløbene er finansieret af de afsatte rådighedsbeløb. Der søges derfor 
tillæg til anlægsbevilling til servicearealer på 28,743 mio. kr. og boligdelen på 105,489 mio. kr. finansieret 
af de afsatte rådighedsbeløb. I forhold til den tidligere afgivne anlægsbevilling på 4,8 mio. kr. søges et 
uforbrugt rådighedsbeløb på 4,662 mio. kr. overført til 2024. 
INDDRAGELSE
Byggeprogramudvalget 
består 
af 
repræsentation 
fra 
[adresse], 
Social- 
og 
Sundhedsudvalget, Handicaprådet, Ældrerådet og bruger- og pårørenderåd på ældreområdet samt ledere 
og medarbejdere fra Teknik & Miljø og Social og Sundhed: 

Doris Christensen, formand (Social- og Sundhedsudvalget)

Søs Paulsen (Social- og Sundhedsudvalget)

Patrick Andersen (Teknik- og Miljøudvalget)

Zenia Holm (Handicaprådet)

Peder Kjeldsen (Ældrerådet)

Naja Bertelsen (formand, bruger- og pårørenderåd)

Ziggy Kristiansen (direktør, Social og Sundhed)

Zelma Schultz (ældrechef, Social og Sundhed)

Tanja Madsen (områdeleder, Social og Sundhed)

Xenia Nilsson (arbejdsmiljørepræsentant, [adresse])

Erik Kjær (leder af Ejendomscentret)

Ronnie Bruun (projektleder, Ejendomscentret)

Zara Knudsen (sekretariatskonsulent, Social og Sundhed)
Derudover er der knyttet eksterne rådgivere samt intern byplanlægger og udbudsjurist til 
bedømmelsesprocessen.
Byggeprogramudvalget vil efter valget af projektforslag og igangsætning af byggeriet kun blive inddraget, 
hvis der registreres større afvigelser i projektet.
I overensstemmelse med praksis i forbindelse med større byggeopgaver forelægges sagen både Teknik- 
og Miljøudvalget og Social- og Sundhedsudvalget. 
INDSTILLING
Direktøren for Teknik og Miljø og direktøren for Social og Sundhed indstiller til Byrådet:
1.
At projektforslaget fra Knudsgaard A/S godkendes, og at Knudsgaard A/S vælges som 
totalentreprenør på projektet.
2.
At skema A for de 60 almene plejeboliger og servicearealer godkendes.
3.
At der godkendes tillæg til anlægsbevilling til de almene plejeboliger på 105,489 mio. kr. finansieret 
af de afsatte rådighedsbeløb i perioden fra 2023 til 2026.
4.
At der godkendes tillæg til anlægsbevilling til servicearealer på 28,743 mio. kr. finansieret af de 
afsatte rådighedsbeløb i perioden fra 2023 til 2026.
5.
At der godkendes tillæg til rådighedsbeløb på boligdelen på mindreforbrug 820.000 kr., 
tillægsbevilling til nedsættelse af låneoptagelse på 721.600 kr. og tillægsbevilling til beboerindskud 
på 16.400 i budget 2026.
6.
At der godkendes tillæg til rådighedsbeløb til mindreforbrug på 82.000 kr. i 2026 til det kommunale 
grundkapitalindskud.
7.
At det godkendes, at et uforbrugt rådighedsbeløb i 2023 til servicearealer på 4,662 mio. kr. overføres 
til budget 2024.
8.
At der godkendes oprettelse af en byggekredit i byggeperioden frem til optagelse af realkreditlån og 
indbetaling af beboerindskud. 
BESLUTNING
Social- og Sundhedsudvalget, 6. februar 2024:
Fraværende: Ingen
Indstilles godkendt.
Teknik- og Miljøudvalget, 7. februar 2024:
Fraværende: Ingen
Indstilles godkendt.
Økonomiudvalget, 20. februar 2024:
Fraværende: Ingen
Indstilles godkendt.
Byrådet, 27. februar 2024:
Fraværende: Ingen
Godkendt.
Bilag

Projektforslag - nyt plejecenter i Hadsten (3641287)

Skema A - boliger (3654468)

Skema A - servicearealer (3654879)

Nyt plejecenter i Hadsten - Evalueringsrapport (3654732)

Fremtidige ønsker til projektet fra Knudsgaard  (3654733)
