### 10.    Beslutning om planer for [adresse], jf. H12 i Budget 2020-2023

**Åbent**

Sagsnr.: 326-2020-9559        J.nr.: 01.00.00           Dokumentnr.:
326-2020-138282

**Sagstype**

Beslutning.

**Resume og sagens baggrund**

Kommunalbestyrelsen har besluttet, at planerne for
[adresse] skal revideres, så de understøtter en mere fleksibel bosætning (jf.
H12 i Budget 2020-2023). Af beslutningen fremgår, at planerne ønskes fremlagt i
2020. Sagen giver en kort beskrivelse af [adresse] og lægger op til en beslutning
om principperne for den overordnede udvikling af området, og om udvalgets
ønsker og visioner for boligområderne.

**Indstillinger**

Chefen for Plan, Byg og Miljø indstiller, at
planlægningsarbejdet for by- og landskabsudviklingen for [adresse]
igangsættes.

**Behandling**

Teknik- og Miljøudvalget.

**Sagsfremstilling**

Indledningsvis er det nødvendigt at få et overblik over området
og de potentialer og udfordringer, der er i spil, og hvordan de kan blive til
overordnede principper for udviklingen af [adresse]. Nedenfor giver
administrationen nogle bud på relevante styrende principper som et oplæg til
drøftelse af, om der ønskes andre principper for udviklingen samt hvilke
boligtyper, der skal fremmes i området.

*Herredsåsen – et område med potentialer*

Kalundborg Kommune ejer store arealer på [adresse] fordelt
på grønne, rekreative områder og boligområder. Størstedelen af boligområderne
står ubebygget hen på trods af en attraktiv beliggenhed i et varierende
landskab og nærhed til midtbyen. Se Bilag 1-2, som viser området i billeder,
forskellige delområder, eksisterende planer og indledende analyser.

Den eksisterende planlægning, særligt lokalplan nr. 513 for
et boligområde ved [adresse], gør en del ud af, at bebyggelsen indpasser sig
og underordner sig landskabet. Eksempelvis tillades der som udgangspunkt ikke
mere end én etage og bygningers længste side skal følge terrænkoterne.
Størstedelen af boligområderne er planlagt til parcelhuse med levende hegn, og
afspejler på mange måder et meget traditionelt boligområde.

Der synes derfor at være et potentiale for at undersøge,
hvordan bebyggelse og landskab i endnu højere grad kan spille sammen – samt at
se på muligheden for at arbejde med en større mangfoldighed i boligtyper.
Formålet vil være at nyttiggøre de stedbundne kvaliteter og udbyde en bredere
boligpalet i byen, da der hidtil ikke har været stor efterspørgsel på
parcelhusgrundene.

Derudover har naturen, og klimaet, ændret sig siden det
eksisterende plangrundlag blev vedtaget. Og på nogle arealer, der var planlagt
til bebyggelse og veje, er der opstået søer. Samtidig er der fortællinger om,
at grundvandet står højt, og at kloaknettet nedstrøms i byen ikke har den store
kapacitet til at håndtere den øgede mængde regn, som klimaforandringerne
medfører. Det er derfor yderst relevant at indtænke håndteringen af regnvand
ind i en revision af planerne for [adresse]. Vandet kan derudover blive en
ressource i form af et ekstra landskabselement, ny våd natur eller et
rekreativt anlæg.

*Principper for udvikling af [adresse]*

Landskabet som områdets identitet og herlighedsværdi

Landskabet på [adresse] lever op til sit navn og er netop
karakteriseret ved at være en ås, hvorfra der er lange kig ud over byen mod
syd, og det åbne land og [adresse] Vig mod nord. Den øvre del af åsen byder på et
varieret landskab med bl.a. bakker, søer, et dalstrøg og en jævn, sydvendt
skråning. Udviklingen af området bør understøtte de forskellige landskabsformer
enten ved, at de friholdes for bebyggelse eller ved, at bebyggelsen indrammer
eller understreger landskabet.

Sara Friis og lavninger til håndtering af vand

Landskabets topografi gør, at regnvandet, særligt ved
skybrud, helt naturligt samler sig i nogle primære vandveje og løber til
lavereliggende områder. Hvis de naturlige vandveje bevares og friholdes for
bebyggelse, minimeres risikoen for, at en bebyggelse oversvømmes ved skybrud.
Desuden bruger man færre ressourcer på at styre vandet. Naturlige, velegnede
lavninger kan bruges som regnvandsbassiner.

Sikre sammenhængende grønne områder

Kalundborg by byder på flere grønne, rekreative områder af
forskellig karakter – fra moser og enge til skov og højdedrag. De er en del af
Grøn Plan for Kalundborg, jf. kommuneplanen, og bør fortsat udgøre et
sammenhængende system for at sikre bynære, grønne områder. Herredsåsen er en
del af en syd-nord gående forbindelse fra Munkesøparken gennem Kildeskoven til
stendyssen på [adresse] (en strækning på ca. 1,5 km). Fra vest til øst hænger
Liva Christensen sammen med Kystskoven, Nyrupskolens boldbaner og [adresse] (en
strækning på ca. 5 km).

Styrke naturen

En del af [adresse] indhegnes som græsningsfold for kvæg.
Det er en del af et naturplejeprojekt, der samtidig afprøver en ny måde at
drifte grønne områder på. En del af græsningsfolden består af et beskyttet
overdrev og ad åre vil resten af folden udvikle sig til et relativt stort,
oplevelsesrigt naturområde (overdrev/blomstereng) med mere dyreliv. Det vil
være muligt at færdes inden for folden.

Veje som sigtekorridorer

Yda Kristiansen er en nødvendig del af udbygningen og skal samtidig
bruges aktivt til at sikre værdifulde kig til landskabet, særlig natur,
ikoniske bygninger (fx den femtårnede kirke), fortidsminder og/eller andre
elementer.

Bebyggelse som indrammer særlige elementer

Bebyggelsen kan bruges aktivt til at indramme og understrege
særlige elementer og skabe oplevelsesrige forløb gennem området. Eksempelvis
kan et højt byggeri på skråningen til en dal understrege dalstrøget, og et lavt
byggeri, som putter sig i landskabet, kan forstærke oplevelsen af nogle
omkringliggende høje bakker. Samtidig kan der arbejdes med åben bebyggelse, som
flyder sammen med landskabet og/eller en tæt bebyggelse som en spændende
kontrast til, når landskabet åbner sig op.

[adresse] som rygrad i området

Vejen Herredåsen bugter sig gennem landskabet, og det er
oplagt til at koble forskellige typer bebyggelser og funktioner (forskellige
kvarterer, grønne områder, fællesarealer, stier m.v.) på vejen. Herved kan
vejen få karakter af en promenade, langs hvilken det er muligt at få
forskellige oplevelser.

Hjalte Gregersen og rekreative ruter fastholdes

Herredsåsen bruges aktivt til gang og cykling, og der er
mulighed for at tage kortere og længere rundture i området. En udbygning af
området skal bygge videre på det eksisterende liv ved at sikre, at der stadig
er mulighed for rundture i området, og at væsentlige pendlerruter fra fx [adresse]
og boligområdet i syd til Skolen på Liva Christensen bevares.

Principperne ligger til grund for nogle første hovedgreb og
designideer, som illustreres på Bilag 3.

*Herredåsen – Et godt sted at bo*

Størstedelen af arealerne på [adresse] er i dag planlagt
til parcelhuse med haver. Derudover er der planlagt for rækkehuse (tæt-lav
bebyggelse). Der er i det vedtagne plangrundlag ikke mulighed for etagebyggeri
(to eller flere etager med vandret lejlighedskel). Herredåsen kan have et potentiale
for at tiltrække grupper, som ønsker at indgå i et fællesskab og hvor
bæredygtighedstanken er en livsstil med fx fællesarealer til kvæglaug,
økologiske haver, fællesaktiviteter mv., og her er parcelhuset typisk ikke
efterspurgt. Der er mulighed for at arbejde med en større mangfoldighed i
boligudbuddet for at tiltrække flere målgrupper, hvis dette ønskes for området.

*Gældende planer for [adresse] – og rummelighed til
boliger*

Boligområderne er udlagt gennem to lokalplaner: Lokalplan
nr. 1.4-5 for et boligområde ved skolen på [adresse] (østligste boligområde)
og Lokalplan nr. 513 for et boligområde ved [adresse] (midterste del), jf.
Bilag 4. Der er udstykket og byggemodnet 27 grunde til parcelhuse, hvoraf fire
er bebygget, og derudover mulighed for maksimalt 18 boliger som rækkehuse,
hvoraf tre boliger er opført i et rækkehus. Indenfor lokalplanområde nr. 513
kan der nord for diget opføres op til 100 boliger som tæt-lav bebyggelse, og i
resten af lokalplanområde kan der opføres ca. 80 parcelhuse med haver. Den
reelle udbygningsmulighed vurderes at være lavere på grund af våde områder og
en fortidsmindebeskyttelseslinje, jf. Bilag 5. På nuværende tidspunkt er der
udstykket og byggemodnet 10 grunde til parcelhuse, hvoraf halvdelen er
bebygget, og nord for diget er der meddelt byggetilladelse til 30 boliger i
rækkehuse. Derudover er der et rammelagt boligområde til tæt-lav bebyggelse i
den vestlige ende, jf. Bilag 4.

*Administrationen anbefaler*

Administrationen anbefaler, at de beskrevne principper for
udvikling af [adresse] bliver styrende for den videre planlægning. Men
udvalget kan beslutte, at andre eller yderligere hensyn skal vægtes i arbejdet.
Administrationen anbefaler samtidig, at det drøftes, og om der kan arbejdes med
en større mangfoldighed i boligtyperne og anbefaler i den forbindelse, at
eksterne projektudviklere m.m. inddrages med deres viden om boligmarkedets
behov.

Det videre planarbejde vil tage afsæt i udvalgets beslutning
og vil bl.a. bestå i at gøre principperne og visionerne for området
operationelle i forhold til at understøtte en fleksibel bosætning. Der vil være
fokus på at dele området op i mindre delområder og tænke i forskellige spor, så
der også skabes mulighed for ”her og nu”- indsatser og gevinster. Eksempelvis
antager administrationen ud fra det nuværende analysegrundlag, at der kan være
potentiale i at revidere Lokalplan nr. 1.4-5 med henblik på ophæve det vedtagne
byggefelt, som er meget restriktivt og muligvis afholder nogle for at købe en
parcelhusgrund på [adresse].

**Økonomiske konsekvenser**

Ingen.

**Bilag**

|  |  |
| --- | --- |
| Bilag 1 - Området i billeder | 326-2020-171068 |
| Bilag 2 - Analyser | 326-2020-171069 |
| Bilag 3 - Initierende hovedgreb | 326-2020-171065 |
| Bilag 4 - Marius Jeppesen over vedtagne planer | 326-2020-171066 |
| Bilag 5 - Boligområder med udfordringer | 326-2020-171067 |