### 6.     Tilbagekøbsdeklarationer i almene boligorganisationer

**Åbent**

Sagsnr.: 326-2018-10643       J.nr.: 03.00.12           Dokumentnr.:
326-2019-23045

**Sagstype**

Beslutning.

**Resume og sagens baggrund**

Kalundborg Kommune har tinglyste tilbagekøbsdeklarationer i
9 almene boligafdelinger tilhørende Boligselskabet Alliken,
Fællesorganisationens Boligforening, Kalundborg almennyttige Boligselskab,
Lejerbo Kalundborg Kommune og VAB.

Landsbyggefonden har beregnet værdierne for frikøb af tilbagekøbsdeklarationerne,
hvorefter BL (Boligselskabernes Landsforening / Danmarks Almene Boliger) på
vegne af Kalundborg Kommune har forhandlet en samlet rammeaftale med de 5
boligorganisationer efter den såkaldte ”Københavnermodel”, som medfører en reduktion
på 40 %. Den samlede betaling for frikøb til Kalundborg Kommune bliver herefter
12.370.211 kr. Beløbet er iflg. aftalen til betaling den 1. marts 2019,
hvorefter deklarationerne skal aflyses i tingbogen.

Rammeaftalen, som nu er nu godkendt og underskrevet af alle
de 5 boligorganisationer og BL, fremsendes nu til godkendelse af
Kommunalbestyrelsen.

Lovhjemmel: Lov om almene boliger § 98a, Landsbyggefondens
regulativ om støtte til frikøb af hjemfaldsklausuler og lånebekendtgørelsen.

**Indstillinger**

Direktøren indstiller, at

1.    Kalundborg
Kommune godkender ”*Aftale om frikøb af tilbagekøbsdeklarationer*” mellem
Kalundborg Kommune og Boligselskabet Alliken, [adresse]
Boligforening, Kalundborg almennyttige Boligselskab, Lejerbo Kalundborg Kommune,
VAB samt BL med en samlet tilbagebetaling på 12.370.211 kr., som tilgår likvide
aktiver. Aftalen er underskrevet af BL den 21. januar 2019.

2.    Kalundborg
Kommune giver kommunegaranti for lån til frikøb af hjemfaldsdeklarationerne med
en garantiprocent på op til 100 %.

**Behandling**

Økonomiudvalget, Kommunalbestyrelsen.

**Sagsfremstilling**

En *tilbagekøbsdeklaration* (også benævnt
tilbagekøbsklausul, tilbagekøbsret eller hjemfaldspligt) er betegnelsen for en
servitut, som en sælger (her kommunen) af en ejendom eller grund pålægger denne
ejendom ved tinglysning i forbindelse med salget. En række ejendomme, der blev
solgt af den gamle Kalundborg Kommune til almene boligorganisationer for år
tilbage, har tinglyst en sådan *tilbagekøbsdeklaration*, som giver
kommunen ret til efter et vist antal år at overtage grunden til den oprindelige
salgspris med tillæg af bygningernes værdi på overtagelsesdagen.

Kalundborg Kommune blev sidste år bekendt med, at der i
nogle almene boligafdelinger beliggende i den gamle Kalundborg Kommune var
tinglyste tilbagekøbsdeklarationer. ”Opdagelsen” skete i forbindelse med, at en
boligorganisation ikke kunne ikke hjemtage et nyt kreditforeningslån på grund
af denne tilbagekøbsdeklaration.

Der findes intet register i kommunen over ejendomme med
tilbagekøbsdeklarationer, og de berørte boligorganisationerne var heller ikke
bekendt med eksistensen af disse. Alle de almene boligorganisationer blev
derfor bedt om at gennemgå tingbogen for alle deres afdelingers ejendomme,
hvorefter kommunen kunne udarbejde en samlet opgørelse, og der blev samtidigt
taget kontakt til Landsbyggefonden og BL.

Efter Landsbyggefondens beregning af frikøbsværdien havde
kommunens administration den 5. september 2018 et møde med BL, hvor det blev
aftalt, at BL skulle forhandle en samlet rammeaftale om frikøb med de 5
boligorganisationer efter den såkaldte ”Københavnermodel”, som blev brugt i
forbindelse med en tilsvarende rammeaftale af 22. marts 2000 mellem en række
almene boligafdelinger beliggende i Københavns Kommune og flere omegnskommuner.
Her beregnes frikøbsværdien ud fra seneste offentlige grundværdi fratrukket den
oprindelige købspris og efterfølgende tilbagediskonteret med 4% pr. år fra
hjemfaldsåret og til i år. Herefter gives en rabat på 40 %.

Baggrunden for en rabat på 40 % er at give
boligorganisationerne et tilbud for at frikøbe alle samlet mod denne rabat, i stedet
for at frikøbe senere i henhold til de enkelte tilbagekøbsdeklarationer.
Resultatet af gennemgangen viste nemlig, at salgene, hvor der var tinglyste
tilbagekøbsdeklarationer, var sket i årene fra 1940-1958 med hjemfaldsår og
kommunens ret til tilbagekøb 80 år efter, dvs. fra 2020-2038.

BL har nu ved mail af 21. januar 2019 fremsendt den samlede
aftale til Kalundborg Kommunes godkendelse, idet aftalen nu er underskrevet af
alle 5 boligorganisationer samt BL.

Den samlede opgørelse over frikøbsværdierne er herefter:

|  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Boligorganisation | Afdeling | Beliggende | Frikøbsbeløb  efter  40 % rabat  kr. | Finansiering | Tilsagn  fra LBF  støtte | Lejeforhøjelse  kr. pr. m2/år  efter LBF støtte  1. år |
| Boligselskabet  Allliken | 7025   Nørre Alle/ [adresse] Alle 71-85 | 1.077.904 | Realkreditlån | b) | 2 |
| Fællesorganisa-tionens  Boligforening | 8 | Nyvangsvej 9-13, Einer Johansen 18-26, [adresse] | 2.308.922 | Realkreditlån | b) | 2 |
| Fællesorganisa-tionens  Boligforening | 9 | Nørre Alle 45-61 og 57-61 | 1.563.138 | Realkreditlån | b) | 2 |
| Fællesorganisa-tionens  Boligforening | 14 | Jytte Karlsen 51-59 | 828.668 | Realkreditlån | b) | 2 |
| Fællesorganisa-tionens  Boligforening | 16 | Nørre Alle 4-18 og 64-74, [adresse], [adresse] 2.535.605 | Realkreditlån | b) | 2 |
| Kalundborg almennyttige Boligselskab | Nyvænget | Nørre Alle 95-109 | 1.113.566 | Egne midler | NEJ | 0 |
| Lejerbo  Kalundborg Kommune | 532-0   Mike Laursen  [adresse] og [adresse] | 1.433.850 | Realkreditlån | a) | 10 |
| Vab | 197 Etagehusene | Nørre Alle 63-69 | 357.568 | Realkreditlån | NEJ | 13 |
| Vab | 198 Række-husene | Kløvervej 1-15 | 1.150.990 | Realkreditlån | a) | 10 |
|  |  | I alt | 12.370.211 |  |  |  |

Det vil sige, at den samlede tilbagebetaling til Kalundborg
Kommune udgør 12.370.211 kr. Beløbet er ifølge aftalen til betaling den 1.
marts 2019, hvorefter deklarationerne skal aflyses i tingbogen.

*Huslejekonsekvenser*

Som det fremgår af ovenstående tabel, så finansieres
frikøbene ved optagelse af realkreditlån, hvilket medfører lejeforhøjelse for
den pågældende afdeling. Eneste undtagelse er Kalundborg almennyttige
Boligselskab, som finansierer frikøbet af egne midler, dvs. tilskud fra
dispositionsfonden og overskud på afdelingens henlæggelser, hvorfor denne
afdeling ikke får en lejeforhøjelse som følge af frikøbet.

De øvrige 8 afdelinger får lejeforhøjelser som følge af
optagelse af et realkreditlån, heraf har 7 afdelinger fået tilsagn fra
Landsbyggefonden om støtte til lejeforhøjelse – se tabel.

Den eneste afdeling, som ikke kan få støtte til
lejeforhøjelsen, er VAB, afd. 197, etagehusene. Lejeforhøjelsen er her oplyst
til 13 kr. pr. m2 pr. år, svarende til en stigning på mellem 61 kr. – 84 kr.
pr. måned alt efter lejemålets størrelse.

*Støtte til nedbringelse af lejeforhøjelsen*

Landsbyggefonden har i forbindelse med nærværende frikøb af
tilbagekøbsdeklarationerne og efter ansøgning fra boligorganisationerne meddelt
tilsagn om støtte (lån), jf. ”Regulativ om støtte til frikøb af
hjemfaldsklausuler” § 1, stk. 1-2 og 3, således:

*a)* *Tilsagn
gives når lejeforhøjelsen overstiger 30 kr. pr. m2 pr. år:*

Der ydes støtte (lån) således, at en
huslejeforhøjelse 1. år højst kan medføre en huslejeforhøjelse på 10 kr. pr.
m2/år, 2. år højst kan udgøre en huslejeforhøjelse på 20 kr. pr. m2/år, 3. år
højst kan udgøre en huslejeforhøjelse på 30 kr. pr. m2/år. Efter det 3. år
reguleres lejeforhøjelsen hvert år efter særlige regler for
pris-/lønstigninger.

*b)* *Herudover
gives tilsagn når lejeforhøjelsen vil medføre så væsentlige økonomiske
problemer, at det kan vanskeliggøre afdelingernes videreførelse, blandt andet
ved igangværende renoveringsstøttesager/helhedsplaner:*

Der ydes støtte (lån) således,
at en huslejeforhøjelse 1. år højst kan medføre en huslejeforhøjelse på 2 kr.
pr. m2/år, 2. år højst kan udgøre en huslejeforhøjelse på 3 kr. pr. m2/år, 3.
år højst kan udgøre en huslejeforhøjelse på 4 kr. pr. m2/år. Efter det 3. år
reguleres lejeforhøjelsen hvert år efter særlige regler for
pris-/lønstigninger.

*Kommunegaranti*

I forbindelse med boligorganisationernes optagelse af
realkreditlån til frikøb af hjemfaldsdeklarationerne forudsættes det, at
kommunen giver kommunegaranti for lånene med en garantiprocent på op til 100 %.
De endelige lånedokumenter fremsendes fra realkredit efterfølgende.

I forbindelse med ovennævnte tilsagn om støtte fra
Landsbyggefonden er det endvidere en forudsætning for tilsagnene, at kommunen
giver denne kommunegaranti. Frikøbslånene kan forhøjes med rimelige
omkostninger ved låneoptagelsen.

Der vedlægges ”Aftale om frikøb af
tilbagekøbsdeklarationer”.

**Økonomiske konsekvenser**

Der gives en indtægtsbevilling på 12.370.211 kr., som tilgår
likvide aktiver. Garantierne får kun bevillingsmæssige konsekvenser for
kommunen, såfremt boligorganisationerne ikke er i stand til at betale lånene.
Kommunegarantier, der ydes med hjemmel i almenboligloven, medregnes ikke i den
kommunale låneramme.

**Økonomiudvalgets møde den 20.
februar 2019:**

Anbefales. Bilag om lovhjemmel ved frikøb af tilbagekøbsdeklarationer
blev omdelt på mødet og tilknyttes dagsordenen til Kommunalbestyrelsens møde.

Albert Christensen, Ø, er imod.

Yrsa Olesen og Sofie Kjeldsen, A, tager forbehold.

**Bilag**

|  |  |
| --- | --- |
| Aftale om tilbagekøb underskrevet af BL 21. januar 2019 | 326-2019-36574 |
| Økonomistabens notat af 19. februar 2019 om Lovhjemmel ved frikøb af tilbagekøbsdeklarationer | 326-2019-52742 |