### 13.    Beslutning vedrørende ansøgning om ny dagligvarebutik på [adresse], Gørlev

**Åbent**

Sagsnr.: 326-2020-77378       J.nr.: 01.00.00           Dokumentnr.:
326-2020-355544

**Sagstype**

Beslutning.

**Resume og sagens baggrund**

REMA Etablering A/S ønsker at opføre butiksfaciliteter ved
rundkørslen til hovedlandevejen Kalundborg-Slagelse og [adresse], [adresse]
27, 29 og 29A samt del af [adresse] Den ansøgte placering ligger uden
for den nuværende afgræsning i kommuneplanen af [adresse]. Projektudvikler
anmoder derfor kommunen om at igangsætte udarbejdelsen af et nyt plangrundlag
med kommuneplantillæg og lokalplan. Sagen lægger op til udvalgets beslutning,
om ansøgningen skal imødekommes ved at igangsætte en planproces.

**Indstillinger**

Chefen for Plan, Byg og Miljø indstiller, at det besluttes,
at ansøgningen ikke imødekommes.

**Behandling**

Teknik- og Miljøudvalget.

**Sagsfremstilling**

*Modtaget projekt*

REMA Etablering A/S anfører, at den nuværende
dagligvarebutik på [adresse] ikke længere er tidssvarende eller opfylder den
standard man ønsker at tilbyde kunder og personale. Butikken er på 700 m2
og har ringe udvidelses- og udviklingsmuligheder. Derfor ønsker man at opføre
en ny butik på [adresse] m.fl. - ved rundkørslen til hovedlandevejen
[adresse] og [adresse] - i kombination med en større
udvalgsvareforretning, der vil erstatte den nuværende butiksejendom på adressen
(Jf. bilag 1 og 3).

Projektet omfatter et grundareal på ca. 8.800 m2,
hvor der i dag findes tre boliger og én erhvervsbygning med
udvalgsvarebutikker, der således forudsættes nedrevet. Ansøgningen er vedlagt
fuldmagt fra ejere.

Projektet indeholder en REMA 1000 dagligvarebutik på 1.200 m2
og butiksareal til tre udvalgsvarebutikker på i alt 1.000 m2
(herunder de eksisterende to butikker) samt parkeringsareal med 110 P- pladser.
Projektskitser er vedlagt med situationsplan (bilag 1) og facader (indgår i
bilag 2).

Ansøger foreslår, at afgrænsningen af [adresse] ændres
ved, at den nordøstlige del af bymidten langs [adresse] udgår og erstattes af
[adresse], så projektområdet ved landevejen bindes sammen med bymidten (jf.
bilag 2).

Området planlægges vejbetjent fra [adresse], hvorfra der i
dag er vejadgang til området. Ansøger har vedlagt et kort, teknisk notat om
vejbetjening (bilag 4).

*Planforhold*

Kommuneplanen indeholder mål og
retningslinjer for detailhandlen og [adresse] (og andre bymidter, undtagen
Kalundborg. Heraf fremgår:

*Det er Kommunalbestyrelsens mål, at de afgrænsede
bymidter inden for de enkelte byer fastholdes og udvikles som byernes centrum
med et alsidigt udbud af serviceforsyning og butikker til betjening af byen.*

Af kommuneplanens retningslinje 4.2.1 fremgår:

*Butikker i byernes butikscentre skal placeres inden for
bymidteafgrænsningen.* (afgrænsningen fremgår af vedlagte bilag 3).

Af kommuneplanens retningslinje 4.2.2 fremgår:

*Inden for bymidteafgrænsningerne kan der etableres nye
butikker i ny eller omdannet bebyggelse med et omfang på op til de nye rammer,
der fremgår af nedenstående tabel.*

Tabellen som der henvises til i retningslinje 4.2.2 giver en
udbygningsmulighed på 3.500 m2, baseret på et eksisterende
butiksareal på 7.285 m2 (kommuneplanen 2017). Dette tal ændrer sig
naturligvis afhængigt af den aktuelle afgrænsning af bymidten (hvilke butikker
der evt. udtages hhv. inddrages).

Rammebestemmelser

Projektområdet er i Kommuneplan 2017 udlagt til blandet
bolig og erhvervsformål, bebyggelsesprocenten er fastsat til 50 og maksimal
bygningshøjde er 8,5 m. Kravet til antal parkeringspladser i forbindelse med
projektet er 68.

[adresse] er udlagt til centerfomål med ramme for
butiksstørrelse mv. Kirkevangen forbinder den nuværende bymidte og projektområdet.
Strækningen langs [adresse] er udlagt til henholdsvis boligformål og
offentlige formål (kirkegård, efterskole mv). (Se bilag 3)

*Administrationen bemærker*

At ændre bymidteafgrænsningen som foreslået vil forudsætte
en måske mere dybdegående redegørelse i forhold til ovenstående mål og
retningslinje 4.2.1 i kommuneplanen, idet man foreslår det modsatte af
målsætningen, nemlig at den eksisterende bymidteafgrænsning ikke fastholdes.
Det ansøgte kan overholde retningslinje 4.2.2.

At ændre afgrænsningen af bymidten vil naturligvis have en
række plantekniske konsekvenser som fx:

·
Der vil ikke kunne etableres ny detailhandel langs [adresse], og
XL-Byg udgår af bymidten.

·
Ejendommene langs [adresse] vil kunne omdannes til detailhandel
indenfor det givne plangrundlag og arealramme.

·
Arealrammen for detailhandel vil blive ændret, da butikker som
XL-Byg udgår af bymidten, mens butikker langs [adresse] vil tælle med,
herunder det ansøgte projekt.

·
Hvis arealrammen må udvides forudsætter det, at der skal
redegøres for behovet. Hvorvidt det måtte blive tilfældet må bero på den
afgrænsning, der besluttes.

Administrationen anbefaler, at ansøgningen ikke imødekommes,
da projektet ikke er i overensstemmelse med kommuneplanens mål og retningslinjer
for detailhandel.

Såfremt det alternativt besluttes at imødekomme ansøgningen,
vil det forudsætte et ændret plangrundlag: Kommuneplantillæg med ændret
bymidteafgrænsning og ændrede rammebestemmelser/afgrænsning af rammeområder ved
Cecilie Carlsen og [adresse]. Samt lokalplan og screening iht. lov om
miljøvurdering. Indledningsvis vil det fordre, at der indkaldes ideer og
forslag til planlægningen.

I denne sammenhæng kunne andre muligheder for udvidelse af
område for detailhandel i Gørlev bringes i spil, fx i den centrale del af
sukkerfabrikkens areal ved [adresse], hvor Netto i forvejen er lokaliseret. På
dette areal vil de nye butikker kunne placeres i sammenhæng med Bymidten og
XL-Byg, hvilket kunne skabe en udvikling i god tråd med stationsbyens struktur
(jf. oversigtskort, bilag 3).

Det skal bemærkes, at etablering af detailhandel generelt
fordrer et særligt fokus på trafikale forhold, som vil skulle undersøges
nærmere uanset placering.

*Mulige konsekvenser af en
ændret afgrænsning af bymidten*

Af det modtagne forslag til ændret afgrænsning af [adresse]
fremgår, at projektet med en ny REMA 1000 mv. ved [adresse] vil være en
gevinst for handlen i Gørlev. Omsætningen i REMA 1000 i Gørlev vurderes at
ville stige med 5-10 mio. kr. om året ved indflytning i en større og opdateret
butik med beliggenhed ved landevejen. Det forventes at 40-45 % af
meromsætningen hentes hos nabobutikken Fakta, 20-25 % fra Netto og 20 % fra
Brugsen i bymidten, mens ca. 15 % af meromsætningen forventes at blive hentet fra
butikker udenfor Gørlev gennem beliggenheden ved landevejen.

Denne gevinst skal vurderes i forhold til mulige
konsekvenser for butikkerne i den eksisterende bymidte, som kommuneplanens
retningslinje tager sigte på at styrke. På den ene side opnår man adgang til en
ny og moderne dagligvarebutik, der genererer øget omsætning i byen, på den
anden side risikerer man en opdeling af byens detailhandel, der kan svække både
butikkerne og bylivet i stationsbyens bymidte.

En bymidte danner traditionelt ramme om en fortælling, der
rækker bagud i historien til byens ophav. I [adresse] tilfælde er det
fortællingen om landsbyen og senere stationsbyens udvikling med nye
aktiviteter, nye virksomheder, handel, administration og
undervisningsinstitutioner.

Stationsbyen kendetegner stadig midtbyens struktur og
husenes arkitektur, de forholdsvis tætte byrum omgivet af tidstypiske
rødstenshuse i 2-3 etager. Midtbyen danner ramme om et centrum, hvor byens
aktiviteter fortsat er samlet og bylivet udfoldes. Det er mødestedet for
borgerne i byen, det er her ærinder udføres, indkøb gøres, kulturlivet udfoldes
med kirke, bibliotek og biograf. Bymidten indeholder en væsentlig og
kulturbærende dimension, og hvis dens funktioner svækkes, kan grundlaget for
det gode byliv let blive for tyndt.

I seneste detailhandelsredegørelse for Kalundborg Kommune
(COWI 2014, link i kommuneplanens detailhandelsafsnit) blev der udarbejdet en
SWOT-analyse for kommunens bycentre. For Gørlev bliver det nævnt som en *styrke*,
at der er en velfungerende dagligvarehandel, mens det er en *svaghed*, at
detailhandlen er spredt mellem bymidten og landevejen. Endvidere er risikoen
for at bymidten og området ved landevejen bliver konkurrenter, er en *trussel*,
mens det er en *mulighed*, at nye butikker og funktioner kan etableres
koncentreret og med byens øvrige funktioner.

**Økonomiske konsekvenser**

Ingen.

**Bilag**

|  |  |
| --- | --- |
| Bilag 1 - Modtaget situationsplan, projektforslag | 326-2020-357592 |
| Bilag 2 - Modtaget detailhandelsnotat om ændret bymidteafgrænsning, [adresse] 326-2020-357591 |
| Bilag 3 - Oversigtskort med rammeområder, [adresse] |
| Bilag 4 - Modtaget teknisk notat om vejbetjening, [adresse] 326-2020-371166 |