### 3.      Beslutning om dispensation fra Lokalplan nr. 513 for et boligområde på [adresse]

**Åbent**

Sagsnr.: 326-2017-24094       J.nr.: 01.00.00           Dokumentnr.:
326-2017-230099

**Sagstype**

Beslutning.

**Resume og sagens baggrund**

I området ved Bakkevangen på [adresse], er der genopstået
et vandhul, hvor adgangsvejen til del af de kommende almennyttige boliger
skulle etableres i henhold til lokalplan nr. 513. Der er opstillet to
løsningsscenarier, hvor det første (dispensation til valgte projekt) tager udgangspunkt
i det salgsprospekt som boligselskaberne fik udsendt, mens det andet
(etablering af ny boligvej) er inspireret af de høringssvar, der er modtaget i
forbindelse med forudgående orientering om dispensation, jf. scenarie 1 og 2 i
sagsfremstillingens sammenfatning.

Det valgte projekt, jf. bilag 2, er anbefalet på
Økonomiudvalgets møde den 22. marts 2017 og godkendt på Kommunalbestyrelsens
møde den 29. marts 2017.

**Indstillinger**

Chefen for Plan, Byg og Miljø indstiller, at der meddeles
dispensation fra lokalplan nr. 513 til det valgte projekt, jf. scenarie 1.

**Behandling**

Teknik- og Miljøudvalget.

**Sagsfremstilling**

*Baggrund*

I forbindelse med udmøntning af grundkapital til almene
boliger er der udpeget lokaliteter i kommunen, hvor der skal opføres
almennyttig bebyggelse med tilskud. I Kalundborg byområde er det bl.a. i
område, der er omfattet af lokalplan nr. 513 for et boligområde på [adresse].
Det er planen, at der skal opføres ca. 30 tæt-lave boliger inden for
lokalplanens delområde B7 og B8 i princippet som vist på bilag 2, foreløbig
bebyggelsesplan.

Overordnet set vejbetjenes området af [adresse] (og
forlængelsen af denne). Ifølge lokalplanen betjenes delområderne B7 og B8 af to
forskellige boligveje, benævnt c-d og e-f i lokalplanen. Boligvejene føres via
område B1 med parcelhuse frem til delområderne B7 og B8. Sam Christensen er
etableret og enkelte af grundene er solgt, heraf er to bebygget. Boligveje udføres
med brede rabatter, hvilket bidrager til oplevelsen af grønne gadeforløb og
giver afstand fra trafikken til boligparcellerne.

[adresse] kan ikke etableres i sin fulde udstrækning, da
der i forbindelse med byggemodning af området er genopstået en sø, hvor vejen
skulle anlægges. Det kuperede terræn indeholder mange vandhuller og af de
arkæologiske forundersøgelser fremgår det, at der har været et vandhul på dette
sted tidligere, alderen fastlægges med forsigtighed til ca. 10.000 år før vor
tid.

Det genopståede vandhul er omfattet af naturbeskyttelseslovens
§ 3 (beskyttede biotoper).

På den baggrund er det nødvendigt med en alternativ
adgangsvej til delområde B7. Der er undersøgt to muligheder, jf. beskrivelsen
af de to scenarier nedenfor.

*Den eksisterende vej Bakkevangen betjener begge delområder,
jf. scenarie 1 og bilag 2.*

De to boliggrupper i delområde B7 og B8 forbindes med en
intern vej og begge boliggrupper vejbetjenes ad den eksisterende boligvej c-d,
jf. den foreløbige bebyggelsesplan, bilag 2.

Denne løsning har indgået i salgsprospektet til de
almennyttige boligselskaber. Og det projekt, der er valgt, jf. bilag 2, bygger
på denne løsning. På den baggrund har administrationen gennemført en
forudgående orientering af ejere og brugere i området med henblik på
dispensation fra lokalplanen.

*Dispensation fra Lokalplan nr. 513*

Dispensation fra Lokalplan nr. 513 til realisering af det
valgte projekt, vil omfatte bestemmelser om udstykning, vejforhold og
ubebyggede arealer, jf. bilag 5.

Ændringer af vejforholdene, således at den etablerede
boligvej c-d skal erstatte boligvej e-f og dermed vejbetjene både delområde B7
og B8 forudsætter dispensation fra § 5.5, jf. bilag 5, idet der er tale om
ændringer i forhold til lokalplanens kortbilag 3. Ændringerne skyldes det
genopståede vandhul. Det vurderes, at trafikmængden fra de ca. 30 boliger
fortsat vil være relativ beskeden, og de brede rabatter vil have en vis
buffereffekt i forhold til boligparcellerne. Lokalplanen åbner mulighed for, at
der i begge boliggrupper kan opføres både flere og større boliger end det
foreløbige projekt indeholder, jf. nærmere behandling i bilag 1.

Ronni Lauritsen vil blive afsluttet med slidlag og
belysningsforholdene vil blive vurderet inden vejen overdrages til
grundejerforeningen. De nye beboere/boligselskabet skal i øvrigt deltage i vejens
vedligeholdelse. Når de ca. 30 boliger er taget i brug og inden boligvejen c-d
overdrages til grundejerforeningen vil det blive vurderet, om der eventuelt er
behov og mulighed for at etablere en cykelsti langs boligvejen, eller på anden
måde forbedre vejen, f.eks. med bedre belysning. Eventuelle forbedringer af
vejen kan gennemføres i forbindelse med den videre udvikling af det samlede
boligområde.

Vejen, der forbinder de to nye boligområder, delområde B7 og
B8, vil være placeret i en mindre grøn kile i område F3, hvorfor projektet
forudsætter dispensation fra § 8.7 om mindre grønne kiler, jf. bilag 5. De to
områder må forbindes for at skabe adgang til boligområde B7. Vejen tilpasses de
landskabelige forhold, jf. bilag 2. Og opmærksomheden henledes på, at der
etableres et natur-/ grønt område i forbindelse med den genopståede sø.

De to boliggrupper B7 og B8, vil sammen med
forbindelsesvejen mellem disse områder, udgøre én samlet matrikel. Det
forudsætter dispensation fra udstykningsbestemmelsen i § 4.1, jf. bilag 5, da
delområderne ikke hver for sig udgør en matrikulær enhed. Denne mindre
afvigelse hænger sammen med, at der er tale om udlejningsboliger, der ejes af
ét selskab. Og de to områder kobles sammen af den interne vej. Bebyggelsen
opføres i overensstemmelse med lokalplanen.

*Høringssvar*

Der er modtaget høringssvar fra tre forskellige ejere af
boligparceller i området. Hovedpunkterne i høringsvarerne omhandler i
hovedsagen en bekymring for den øgede trafikmængde på den eksisterende vej Bakkevangen,
hvis vejen skal betjene ikke ét men to delområder nord for parcelhusene.
Desuden finder man, at der vil være tale om en vidtgående dispensation.

Modtaget høringssvar har givet anledning til at udsende
orienteringen til en udvidet kreds i området. Hvis der modtages bemærkninger
hertil, vil de blive forelagt udvalget.

Høringssvar og administrationens bemærkninger fremgår af
bilag 1.

*Alternativt etableres en ny boligvej til betjening af delområde
B7, jf. scenarie 2.*

I høringssvarene foreslås et andet vejtracé for boligvej e-f
(jf. bilag 1). Alternativ er netop inspireret af høringssvarene og bygherres
rådgiver, der ligeledes har foreslået et selvstændigt tracé fra [adresse]
forlængelse til boliggruppen i delområde B7, med en placering vest for den
genopståede sø, jf. bilag 3.

Dette alternativ vil forudsætte dispensation fra ovenstående
bestemmelse § 8.7 om mindre grønne kiler, idet vejen vil være placeret i
lokalplanens område F3, mellem parcelhusområderne B1 og B2. Desuden vil det
øst-vest gående dige, benævnt F4 i lokalplanen, blive brudt et andet sted, end
hvor lokalplanens boligvej e-f bryder diget. Denne ændring skal godkendes.

Vejen vil desuden forudsætte dispensation fra
naturbeskyttelseslovens § 3 om beskyttede biotoper, da den vil krydse ned
mellem to mindre søer. Vejen vil ikke kunne anlægges uden at påvirke tilstanden
af søerne. Administrationen er indstillet på at meddele den fornødne
dispensation. Dette alternativ vil i øvrigt betyde en mindre justering af den
foreløbige bebyggelsesplan, hvilket bygherres rådgiver selv har peget på
muligheden for.

Denne alternative boligvej e-f vil først kunne benyttes, når
fordelingsvejen, Klosterparkvejs forlængelse, er etableret frem til
tilslutningspunktet. Vejen vil samtidig kunne være adgang til to parceller i
område B1.

Såfremt scenarie 2 tiltrædes sendes sagen til
Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen med henblik på stillingtagen til
finansiering af den alternative boligvej, inklusive den nødvendige forlængelse
af [adresse].

*Sammenfattende*

Ovenstående kan opstilles i to scenarier:

Scenarie 1: Dispensation fra lokalplan nr. 513 til
det valgte projekt, jf. bilag 2, hvor den eksisterende boligvej Bakkevangen
betjener begge boliggrupper i delområde B7 og B8, der forbindes af en ny intern
vej. Når de ca. 30 boliger er taget i brug, skal det vurderes, om der er behov
og mulighed for at etablere en cykelsti langs boligvejen, eller på anden måde
forbedre vejen. Dette scenarie kan realiseres inden for den nuværende
udstrækning af [adresse].

Scenarie 2: Alternativt etableres en ny boligvej til
delområde B7 vest om den genopståede sø, jf. bilag 1 og 3. Dette scenarie vil
ligeledes forudsætte dispensation fra lokalplanen - efter orientering af ejere
og beboere i området - idet boligvejen placeres i en grøn kile. Desuden skal
der findes finansiering til vejen, og løsningen forudsætter at [adresse]
forlænges.

**Økonomiske konsekvenser**

Det alternative projekt (scenarie 2): Rådgiverydelsen kan
udføres for 90.000 kr., hvis det projekteres nu og udbydes og udføres sammen
med fordelingsvejen, Klosterparkvejs forlængelse. Hertil kommer etablering af
de ca. 150 m vej. Alt i alt vil den alternative boligvej koste ca. 2 mio. kr.

**Bilag**

|  |  |
| --- | --- |
| Bilag 1 - Behandling af høringssvar, dispensation fra lokalplan nr. 513 om boligområde på [adresse] 326-2017-233785 |
| Bilag 2 - Bebyggelsesplan (foreløbig) | 326-2017-238059 |
| Bilag 3 - Principskitse til placering af alternativ boligvej | 326-2017-237966 |
| Bilag 4 - Lokalplan nr. 513 og Tillæg nr. 26 til [adresse] 2000-2012 | 326-2017-190873 |
| Bilag 5 - Uddrag fra lokalplan. Bestemmelser der dispenseres fra. | 326-2017-241449 |