### Resume

En privat bygherre har anmodet om udarbejdelse af en projekt-lokalplan, der kan give mulighed for at bygge udelukkende tæt-lav boliger på arealet nord for Keld Schou i [adresse]. Bygherren vil gerne kunne tilbyde mindre boliger på mindre grunde primært til seniorer, herunder borgere der har ægtefæller, der bor på [adresse]. Bygherre arbejder med at skabe fællesskaber for beboerne, både i de enkelte boligklynger og i et fælles orangeri.

### Sagsfremstilling

Sagen har været drøftet af Teknisk Udvalg på møde den 27. september 2022, pkt. nr. 118.

Lokalplanens indhold

![](data:image/png;base64...)

Figur 1: Kort over lokalplanområdet.

En privat bygherre har anmodet om at få udarbejdet en ny lokalplan på arealet nord for Keld Schou i [adresse].

Bygherren ønsker at kunne tilbyde udlejning af mindre boliger på mindre grunde i grønne omgivelser, primært til seniorer. En boligform som bygherre mener der mangler i Gauerslund-Brejning området. Bygherren har et ønske om, at borgere med ægtefæller på Keld Schou kan komme forrest på ventelisten til en lejebolig indenfor lokalplanområdet.

Projektet

Der er udarbejdet et visionsoplæg, som er vedlagt sagen som bilag.

![](data:image/png;base64...)

Figur 2: Illustration af det kommende boligområde.

Boliger

Der ønskes opført op til 70 tæt-lav boliger, fordelt i 8 boligklynger.

Boligerne etableres som 3 boligtyper: dobbelthuse, rækkehuse og "familiehuse". Boligtyperne er de typer boliger, som bygherre i dag ser en stor efterspørgsel på i sine øvrige boligområder. Boligerne ønskes opført i størrelser af 65 m², 88 m² og 108 m². Til boligerne planlægges relativt små private grunde, hvor hver bolig har mulighed for privat ophold til begge sider af boligen.

Boligklynger

Boligerne etableres i mindre klynger a' 6 - 10 boliger, placeret i et sammenhængende grønt område. Hver boligklynge er samlet omkring et internt, lukket, vejforløb. Ved hver boligklynge etableres der et fælles udendørs opholdsareal som mødested for beboerne med beplantning og opholdsfaciliteter. I forbindelse med boligklyngerne for de mindre rækkehuse opføres der et fælles drivhus med tilhørende redskabsrum. Her kan beboerne samle de haveredskaber de hver især kan have med sig fra tidligere hjem, til fælles brug.

![](data:image/png;base64...)

Figur 3: Fælles opholdsareal ved boligklynge, med terrasse og fælles skur.

Fælles grønt område

Bygherre har fra flere af sine andre tæt-lav boligområder den erfaring, at et decideret fælleshus ikke anvendes af beboerne i området i den udstrækning det er tænkt til, og derfor står tomt. Derfor ønsker bygherre ikke at bygge et traditionelt fælleshus i dette projekt, men vil gerne skabe rammerne for, at enkelte eller flere af områdets beboere kan mødes rundt omkring i bebyggelsens mødesteder. Fællesskaber stiller krav til, at beboerne i området også ønsker at indgå i de konkrete fællesskaber, og det er er derfor vigtigt, at de rammer der skabes kan anvendes både af få eller mange - eller i perioder ikke anvendes, uden at de fremstår tomme og forladte af den grund.

Boligklyngerne ligger spredt i et større, samlet grønt område og bindes sammen af stier. I det grønne område etableres et regnvandsbassin til håndtering af områdets regnvand. Bassinet etableres med fokus på at skabe naturoplevelser og at indpasse et ellers teknisk nødvendigt anlæg til et grønt rekreativt område. Ved bassinet etableres et opholds-plateau, hvor nærheden til vandet kan udnyttes rekreativt.

![](data:image/png;base64...)

Figur 4: Fælles grønne faciliteter

I det grønne område etableres også et fælles mødested for boligområdets beboere. Bygherre ønsker at lave et område hvor beboerne fra hele boligområdet kan mødes mere uformelt i et fælles orangeri med terrasse. Også her kan opføres et fælles skur som enten kan bruges til beboernes redskaber, eller til et fælles hobbyrum. Det er endnu ikke besluttet, om det er mest hensigtsmæssigt at opføre skuret som en integreret del af orangeriet eller som en selvstændig bygning.

![](data:image/png;base64...)
Figur 5: Fælles mødested "Torvet", med orangeri og fælles skur placeres centralt i bebyggelsen.

![](data:image/png;base64...)

Figur 6: Eksempel på fælles orangeri.

Parkering

På baggrund af boligstørrelserne og den gruppe borgere som projektet henvender sig til, ønsker bygherre, at der i projektet planlægges for 1,5 p-plads pr. bolig. Der er i visionsoplægget planlagt med, at der til hver bolig er 1 dedikeret parkeringsplads i forbindelse med boligens grund. Yderligere parkering samles på fælles p-arealer. [adresse] parkeringsnorm for tæt-lav boliger er 2 p-pladser pr. bolig.

Arealer og grundstørrelser

Ved planlægning af tæt-lav boligbebyggelse stilles der i Vejle Kommune krav til, at minimum 10% af det samlede grundareal udlægges til fælles friareal. I visionsoplægget er der udlagt mere end de påkrævede 10%, for at skabe en grøn sammenhæng mellem boligklyngerne. De samlede større grønne omgivelser giver samtidig større sammenhængende rekreative værdier i området, selvom der til de enkelte boliger planlægges for mindre grunde.

Grundene til boligerne varierer mellem 150 m² og 360 m². De mindre grunde på ned til 150 m² etableres ved de små boliger på 65 m². Ved så små boliger er det relativt svært at etablere private opholdsarealer på 300 - 400 m² af god kvalitet, idet grundene vil blive meget lange og smalle. Det er bygherres erfaring, at de der efterspørger boligstørrelser på 65 m² også efterspørger små private grunde af hensyn til egen tid eller fysisk mulighed for at vedligeholde udearealerne.

Særlige planmæssige forhold

Ifølge planloven kan en lokalplan ikke regulere ejerforhold, brugergrupper eller boligers indretning. Det er dermed ikke muligt at lokalplanlægge for boliger til særlige grupper af borgere, som f.eks. seniorer. Men planlægningen kan give mulighed for dén type boliger, som efterspørges af en særlig gruppe borgere. For eksempel ved at give mulighed for tæt-lav bebyggelse eller kompaktparceller, dvs. mindre boliger på mindre grunde - som efterspørges af især seniorer.

For at sikre, at den viste kvalitet i bygherres visionsoplæg også udføres i sidste ende, er det Forvaltningens vurdering, at en lokalplan for området skal være en projektlokalplan. Det vil sige, at lokalplanen vil være meget specifik i bestemmelserne, så dét, der planlægges for, er dét, der vises i visionsoplægget. Lokalplanen kan f.eks. indeholde bestemmelser om minimum grundstørrelser, om placering af boligklynger, om materiale-brug og udseende af boligerne. Desuden kan lokalplanen indeholde bestemmelser om om krav til større udlæg af fælles friarealer samt beplantning.

En lokalplan kan ikke stille krav til, at der skal opføres fælles faciliteter som f.eks. fælleshus, orangeri eller fælles skure. Men planlægningen kan give mulighed for, at der kan opføres et fælleshus, samt orangeri og skure i de fælles friarealer.

Vurdering af afledte konsekvenser

Notat for afledte konsekvenser er under udarbejdelse, og vil være klart ved behandling af lokalplanforslaget.

Høringsperiode

Høringsperioden for lokalplanen vurderes til fire uger, da lokalplanen er af en karakter, med et geografisk anvendelsesområde, en kompleksitet og et omfang, hvor fire uger vurderes at være rimelig tid til inddragelsen af offentligheden.

Overtagelsespligt/Frafaldserklæring

Lokalplanområdet er privatejet og overføres fra land- til byzone. Det er aftalt med ejer, at der underskrives en frafaldserklæring.

Sagens videre forløb

Sagen skal alene behandles af Teknisk Udvalg.

### Klima og resiliensvurdering

Klima- og resiliensvurdering laves i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget, når der foreligger mere information.

### Teknik- og Miljødirektøren indstiller,

|  |  |
| --- | --- |
| at | udarbejdelse af forslag til lokalplan nr. 1393 igangsættes, og |
| at | lokalplanforslaget udarbejdes som en projekt-lokalplan, med baggrund i bygherres visionsoplæg. |

### Beslutning

Godkendt.