### 12.    Ansøgning om godkendelse af skema A - opførelse af 18 almene familieboliger  - Boligselskabet Alliken

**Åbent**

Sagsnr.: 326-2020-10496       J.nr.: 03.02.00           Dokumentnr.:
326-2020-135106

**Sagstype**

Beslutning.

**Resume og sagens baggrund**

Domea søger på vegne af Boligselskabet Alliken om
godkendelse af skema A vedrørende opførelse af 18 almene familieboliger
beliggende [adresse] i Kalundborg. Anskaffelsessummen forventes at udgøre 34,721
mio. kr., hvorved kommunen skal betale en kommunal grundkapital på 3,472 mio.
kr. svarende til 10 % af anskaffelsessummen. Herudover skal kommunen påtage sig
garanti for realkreditlånet. Boligselskabet Alliken ejer selv grunden, som p.t.
er ubebygget, efter at den tidligere boligblok blev nedrevet i 2013.

Lovhjemmel: Støttebekendtgørelsen.

**Indstillinger**

Direktøren indstiller, at

1.    projektet og
skema A godkendes med en anskaffelsessum på 34,721 mio. kr.

2.    der gives
tilsagn om kommunegaranti for den del af realkreditlånet, der ligger ud over 60
% af ejendommens markedsværdi.

3.    huslejen for
boligerne godkendes til 958 kr. pr. m2 excl. forbrugsudgifter.

4.    der godkendes en
tillægsbevilling på 3,472 mio. kr. til grundkapitalen, som finansieres af
likvide aktiver.

**Behandling**

Økonomiudvalget, Kommunalbestyrelsen.

**Sagsfremstilling**

Den gamle boligblok med 30 små lejligheder på [adresse] 38 i
Kalundborg blev nedrevet i 2013, hvilket blev godkendt af Kommunalbestyrelsen
den 26. april 2012, og efterfølgende af  Ministeriet for By, Bolig og
Landdistrikter den 6. november 2012. En af forudsætningerne for godkendelsen
dengang var, at nedrivningen skulle finansieres ved salg af grunden, hvilket
desværre ikke har været muligt, ligesom nedrivningsudgifterne viste sig at
overstige det forventede. Derfor ønskede boligselskabet i stedet at bygge nye
boliger på grunden, som på dette tidspunkt ikke var lokalplanlagt. - Lokalplan
nr. 565 for boliger på [adresse] blev efterfølgende godkendt af
Kommunalbestyrelsen den 26. april 2017.

Herefter godkendte Kommunalbestyrelsen på sit møde den 28.
juni 2017 skema A for opførelse af 17 almene familieboliger og 1 gæstebolig til
en anskaffelsessum på 33,193 mio. kr. og en grundkapital på 3,319 mio. kr. I
forbindelse med den efterfølgende licitation viste det sig imidlertid ikke
muligt at gennemføre projektet indenfor maksimumsbeløbet, hvorfor projektet
blev bortfaldet den 28. september 2018.

Der er nu lavet en tilretning af det tidligere projekt til
et mere rationelt byggeri, herunder at 1 elevator kan forsyne alle boligerne i
stedet for de tre elevatorer i det tidligere projekt. Målgruppen forventes i
lighed med det tidligere projekt stadig at være *seniorer*, da alle
boligerne incl. adgangsveje er *tilgængelige*. Med henvisning hertil
ønsker Boligselskabet Alliken en aftale med kommunen om fleksibel udlejning med
fortrin for denne målgruppe.

Projektet vil blive gennemført via boligorganisationens
totalentreprise rammeaftale af Dansk Boligbyg, hvilket sikrer at skema A
budgettet vil blive overholdt, således at der ikke er risiko for at projektet
endnu engang må opgives.

*Bebyggelsen*

Bebyggelsen opføres som 3 punkthuse i 3 plan med 6 boliger i
hver. Det samlede areal udgør 1.697 m2 og hver enkelt bolig bliver på 94 m2 med
3 værelser.

Boligselskabet har indberettet skema A i det lovpligtige
BOSSinf.

*Anskaffelsessum*

Maksimumsbeløbet for 2020 for familieboliger i Kalundborg
Kommune udgør 20.460 kr. pr. m2 incl. energitillæg ved etagebyggeri, dvs.
20.460 kr. x 1.697 m2 = 34,721 mio. kr. Dette beløb må ikke overskrides.

Anskaffelsessummen er i skema A specificeres således:

|  |  |
| --- | --- |
| Grundudgifter | 2,707 mio. kr. |
| Entrepriseudgifter / håndværkerudgifter | 27,152 mio. kr. |
| Omkostninger | 4,359 mio. kr. |
| Gebyrer | 0,503 mio. kr. |
| Anskaffelsessum i alt | 34,721 mio. kr. |

Som finansieres således:

|  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- |
| Støttede lån | 88 % |  | 30,554 mio. kr. |
| Kommunal grundkapital | 10 % |  | 3,472 mio. kr. |
| Beboerindskud | 2 % |  | 0,695 mio. kr. |
| I alt | 100 % |  | 34,721 mio. kr. |

Grundudgiften på 2,707 mio. kr. er i skema A fordelt med
1.307 mio. kr. til tilslutningsudgifter og 1,400 mio. kr. til
nedrivningsudgifter for den gamle boligblok. Nedrivningsudgifterne var reelt
større end de 1,400 mio. kr., og boligselskabets bestyrelsen har derfor
besluttet at dække den del af nedrivningsudgifterne, som ikke kan indeholdes i
projektets anlægsøkonomi, af selskabets dispositionsfond. Beløbet vil blive
opgjort, når der efter byggeriets gennemførelse kan udarbejdes et
anlægsregnskab (skema C).

*Grundkapita*l

For almene familieboliger er der pr. 1. januar 2019 indført
en differentiering af den kommunale grundkapital afhængig af boligernes
størrelse, således:

Gunnar Madsen under 90 m2                  = 8 pct. af
anskaffelsessum

[adresse] fra 90 m2 - 105 m2         = 10 pct. af
anskaffelsessum

[adresse] fra 105 m2 og derover     = 12 pct. af
anskaffelsessum

[adresse] i nærværende projekt er 94 m2 (incl.
elevator og adgangsarealer). Det har været forsøgt at klemme boligstørrelsen
ned under 90 m2, hvilket ikke har kunnet lade sig gøre.

*Garanti*

Ud over det kommunale grundkapitallån påtager kommunen sig
en kommunal garanti for den del af lånet, som ligger ud over 60 % af
ejendommens markedsværdi. Markedsværdien opgøres af det långivende
realkreditinstitut *efter* opførelsen, hvorfor garantien ikke kendes før.

*Huslejen*

Den gennemsnitlige husleje er skønnet til 958 kr. pr. m2
excl. forbrugsudgifter, svarende til en månedlig husleje på ca. 7.500 kr. excl.
forbrugsudgifter.

Beboerindskud er beregnet til 38.578 kr. pr. bolig.

*Tidsplan*

En estimeret tidsplan er oplyst således:

·
28-04-2020     Skema A behandles og forventes godkendt i Kommunalbestyrelsen

·
01-10-2020     Skema B fremsendes til kommunen

·
01-12-2020     Forventet byggestart

·
01-03-2022     Forventet indflytning

*Lejeledighed*

Kommunen har en indberetningspligt ved tilsagn af nye almene
boliger, hvis der i kommunen er mere end 2 % ledige familie- eller
ungdomsboliger, der medfører lejetab jf. almenboliglovens § 115, stk. 7.
Økonomistaben har noteret sig, at ledighedsprocenten i Kalundborg Kommune udgør
0,24 % pr. 1. marts 2020.

*Lokalplan og dispensation*

Bygherre har ansøgt om dispensation fra lokalplan nr. 565
For boliger på [adresse] til mindre overskridelse af bebyggelsesprocent,
byggefelter og ændret tagmateriale i forbindelse med opførelse af de tre
punkthuse med 18 boliger på [adresse]. Plan, Byg og Miljø har den 12. marts 2020
meddelt dispensation fra de relevante bestemmelser i lokalplanen. Denne
dispensation er siden blevet påklaget til Planklagenævnet.

**Økonomiske konsekvenser**

Den kommunale grundkapital på 3,472 mio. kr. finansieres af
likvide aktiver. Kommunalbestyrelsen har den 27. marts 2019 i sag vedrørende
overførsler fra 2018 til 2019 godkendt, at bevillingen på 3,319 mio. kr. (den
gamle sag, som blev bortfaldet) ikke overføres til 2019 og derved tilgået de
likvide aktiver. - Kommunegarantien berører ikke den kommunale låneramme.

**Økonomiudvalgets møde den 22.
april 2020:**

Anbefales.

**Bilag**

|  |  |
| --- | --- |
| Projektforslag 12.12.2019 - [adresse] 326-2020-148801 |