### | | | | --- | --- | | | | | --- | | **Byråd** 26. september 2017 Sagsnr. 710-2016-54994 Dok.nr. 710-2017-206586 Sagsbehandler DPAMAN | | 112.                Ansøgning om kommunegaranti til optagelse af lån til renovering af Niels Eriksen - Åbent

###

|  |  |
| --- | --- |
| Tidl. politisk behandling |  |
| Forventet sagsgang | ØK, BY |
| Lovgrundlag | Bekendtgørelse nr. 340 af den 1. juni 1993 vedrørende drift og tilsyn med ungdomsboliger der er opført med statsstøtte |

###

**SAGENS INDHOLD**

Byrådet skal tage stilling til ansøgning fra
Niels Eriksen om kommunal garantistillelse til lån i BRF Kredit på 2,5 mio.
kr.

Niels Eriksen er en selvejende institution som består af
40 ungdomsboliger. Kollegiet er opført som etagebyggeri i 1990 og 1993 med
offentlig støtte, og Hadsten Kommune har ydet grundkapitalindskud på
henholdsvis 215.366 kr. og 208.000 kr.

Den offentlige ejendomsvurdering er i 2016 fastsat til 7,9
mio. kr. Institutionen har to indekslån, som blev optaget ved opførelsen af
bygningerne. På nuværende tidspunkt er restgælden på omkring 9 mio. kr., og
Favrskov Kommunes garantiforpligtigelse er på 1,9 mio. kr.

I forbindelse med anvendelse af provenuet fra likvidation af
[adresse] tildelte Økonomiudvalget Niels Eriksen 825.000 kr. til
renoverings og forbedringsarbejder i 2010, og 125.000 kr. i 2013, som er
anvendt til et nyt nøglesystem.

Niels Eriksen har 5. april 2017 fremsendt en ansøgning,
hvoraf det fremgår, at bygningerne trænger til større renovering.

Niels Eriksen vil gennemføre følgende renoveringer:

- Udskiftning
af tag

- Udskiftning
af vinduer og 2 facader

- Renovering
af murværk

- Renovering
af 27 boliger

Anlægsbudgettet for renoveringsplanen udgør ca. 4 mio. kr.
Niels Eriksen finansierer ca. 1,5 mio. kr. af egne hensættelser. Kollegiet
søger derfor om kommunal garantistillelse til lån på 2,5 mio. kr. I forbindelse
med ansøgningen har Niels Eriksen udarbejdet en tilstandsrapport med
renoveringsplan og anlægsbudget, udarbejdet på grundlag af indhentede tilbud.

**VURDERING**

Niels Eriksen har over årene forsøgt at fastholde
huslejen på et lavt niveau. De årlige hensættelser til planlagt og periodisk
vedligeholdelse af kollegiet har derfor hidtil været holdt på det lovbestemte
minimumsbeløb. Niels Eriksen har som en følge heraf ikke mulighed for at
finansiere hele renoveringen af hensættelser.

For at øge hensættelserne har Niels Eriksen i 2017 hævet
huslejen. Huslejen steg 1. april med 150 kr. til 2.020 kr./mdr. Der er varslet
yderligere huslejestigning 1. august 2017 og 1. august 2018 med 200 kr. hver
gang. Huslejen vil herefter være på 2.420 kr./mdr. Herudover betales der 190
kr. til a conto varme og 50 kr. for netværk, hvilket giver en samlet husleje på
2.660 kr./mdr.

Niels Eriksen har udarbejdet et notat om
udlejningssituationen. Af notatet fremgår det, at huslejen vil kunne forhøjes
yderligere som følge af renovering af de enkelte værelser. Huslejen vil således
blive differentieret, indtil alle værelser er renoveret.

Niels Eriksen anser en husleje på 3.000 kr. for at være
det maksimale, som markedet kan bære.

Det fremgår af Hovvejskollegiets notat, at det har
eksisteret i 26 år uden væsentlige problemer med udlejning. For øjeblikket er
beboerne primært elever fra Erhvervsakademi Dania og [adresse]. Der er
6 unge, som nu står på ventelisten.

Det nævnes i notatet, at Erhvervsakademiet Dania fra august
2017 flytter til [adresse]. De nuværende 17 beboere på uddannelsen har
tilkendegivet, at de agter at blive boende på kollegiet.

Job og Økonomi vurderer, at det må anses for tvivlsomt, om
nye elever på erhvervsakademiet i [adresse] bosætter sig på [adresse] i
Hadsten.

Jens Poulsen vurdering af den fremtidige
udlejningssituation er derfor baseret på, at stigningen i elevoptag på [adresse]
Gymnasium også vil have en afsmittende effekt på efterspørgslen af kollegiets
boliger.

Herudover oplyser Niels Eriksen, at Den jyske
Håndværkerskole og [adresse] har ansøgt om udbud af den ny
erhvervsrettede HF, hvilket også vil kunne tiltrække flere beboere til
Niels Eriksen, idet de ikke vil være skolehjemsberettigede. Den jyske
Håndværkerskole har efterfølgende oplyst, at Region Midtjylland har udpeget
Favrskov Kommune som en af de kommuner, hvor der kan etableres erhvervsrettet
HF. Det forventes at Undervisningsministeriet snarest tager stilling til
placering af den ny erhvervsrettede HF.

Endelig har Niels Eriksen forsøgt at fremme kendskabet
til kollegiet.

Niels Eriksen forventer på den baggrund ikke at få
udlejningsproblemer i de kommende år.

Job og Økonomi vurderer, at huslejeniveauet på 2.420 kr. i
2018 vil være relativt højt i forhold til boligernes størrelse når der
sammenlignes med huslejeniveauet for ungdomsboliger i Hadsten og i [adresse]
Kommune som helhed. Sammenligningen er dog baseret på huslejeniveauet i 2016.
Landsbyggefondens tal for huslejeniveauet i 2016 er vedhæftet som bilag. Det
bemærkes i den forbindelse, at højere husleje kan betyde, at flere beboere kan
få mulighed for at få boligstøtte. Boligstøtten kan maksimalt udgøre 15% af
huslejen og er afhængig af en række faktorer såsom eksempelvis huslejens
størrelse og beboerens indkomst.

BRF Kredit har givet et lånetilbud på et 30-årig kontantlån
på 2,5 mio. kr., hvor størrelsen af den kvartårlige ydelse er 31.197 kr. Dette
er inden for det budget kollegiet har lagt for renoveringen. Lånet er betinget
af, at Favrskov Kommune garanterer for 100 % af lånet.

Niels Eriksen har oplyst, at det ikke er muligt at få
lånetilbud fra andre kreditinstitutter på grund af de foranstående indekslån.

I henhold til lånebekendtgørelsens
§ 3, stk. 1 nr. 8 henregnes garantier for lån til kommunens låntagning, såfremt
lånet anvendes til finansiering af udgifter, der kan sidestilles med en
kommunal anlægsopgave. Der er ikke automatisk låneadgang for kommunen, hvorfor
kommunen ved garantistillelsen skal modregne i kommunens låneramme eller
deponere et tilsvarende beløb.

Ifølge lånebekendtgørelsens § 12
kan garanti for lån kun meddeles, såfremt lånet opfylder de for kommunal
låntagning gældende vilkår.

Job og Økonomi vurderer, at
Favrskov Kommune kan stille den ansøgte kommunegaranti mod modregning i
kommunens låneramme eller deponering. Deponering frigives over 25 år med 1/25
årligt.

**ØKONOMI**

Niels Eriksen har udarbejdet følgende anlægsbudget:

|  |  |
| --- | --- |
| Tag | 600.000 kr. |
| Vinduer og 2 facader | 500.000 kr. |
| Murværk | 200.000 kr. |
| Byggerådgivning | 130.000 kr. |
| Renovering af værelser | 512.500 kr. |
| Moms | 357.500 kr. |
| Kurstab | 200.000 kr. |
| **Optagelse af lån i alt:** | **2.500.000 kr.** |

Det udvendige renoveringsarbejde finansieres med
lånoptagelse, mens indvendig renovering af lejligheder (27 ud af 40) delvist
sker af egne hensættelser på 1.502.967 kr. og delvist af det nye lån. Derudover
vil Niels Eriksen benytte de øgede hensættelser hvert år til at istandsætte
boliger, når beboerne flytter.

Job & Økonomi bemærker, at økonomien i ungdomsboliger i
en selvejende institution, kan være mere sårbar i en situation med
udlejningsvanskeligheder, end ungdomsboliger tilhørende en almen boligorganisation.
Dette skyldes at ungdomsboliger i en almen boligorganisation typisk er en del
af et større økonomisk fællesskab. Herudover har ungdomsboliger i en almen
boligorganisation mulighed for, at få støtte fra Landsbyggefondens
dispositionsfond til renoveringsarbejde eller til at dække huslejetab.

**INDSTILLING**

Direktøren for Job og Økonomi indstiller til Byrådet:

1.    At kommunen stiller
garanti for optagelse af lån på 2,5 mio. kr. i [adresse].

**BESLUTNING**

***Økonomiudvalget, 20. september 2017:***

Fraværende:Lærke Andreasen, Mikkel Skov

Indstilles godkendt.

**Bilag**

|  |  |
| --- | --- |
| Ansøgning om kommunegaranti til optagelse af lån | 710-2017-144699 |
| Lånetilbud - BRF Kredit | 710-2017-144720 |
| Thea Lund - huslejeniveau i ungdomsboliger | 710-2017-154096 |
| Notat om udlejning | 710-2017-155035 |