6. Godkendelse af Skema B (renovering og nybyggeri) vedrørende AL2bolig, afdeling 156, 
Hammel (Åben)
Tidl. politisk behandling
BY, 28.01.20, pkt. 19, BY, 24.11.20, pkt. 3, BY, 22.06.21, 
pkt. 6
Forventet sagsgang
ØK, BY
Lovgrundlag
Almenboligloven, Yda Bruun
SAGENS INDHOLD
Byrådet skal i denne sag tage stilling til Skema B (renovering og nybyggeri) 
vedrørende helhedsplan for afdeling 156, [adresse] i Hammel. Der har været afholdt licitation, og AL2bolig, 
der er bygherre, ansøger om godkendelse af anskaffelsessummen før påbegyndelse af byggeriet (Skema 
B). 
Byrådet godkendte i januar 2020, at der blev udarbejdet en helhedsplan for afdeling 156 med dertilhørende 
lokalplan. Der blev på byrådsmødet i november 2020 godkendt Skema A for både renovering og nybyggeri. 
Siden hen var det nødvendigt med nogle tilpasninger i nybyggeridelen, hvorfor der blev godkendt nyt 
Skema A i juni 2021. 
Byggeriet har i foråret 2023 været udbudt i en samlet totalentreprise for både renoveringsdelen og 
nybyggeridelen. Den vindende totalentreprenør er Ulf Nørgaard A/S. 
Afdelingen består i dag af 36 familieboliger og 4 ungdomsboliger med et samlet boligareal på 3.418 m2. I 
forbindelse med renoveringen nedrives en mindre del af bygning A (fløjen mod [adresse]). Bygning B 
nedrives helt. Bygning C nedrenoveres og genopføres i en kombination af 3 og 4 etager. Der opføres 6 nye 
familieboliger med et samlet areal på 548 m2. Nybyggeridelen udgør 7 m2 mere end ved Skema A, hvilket 
skyldes mindre tilpasninger af byggeriet. Efter renoveringen vil afdelingen bestå af i alt 47 familieboliger 
med et samlet boligareal på 3.966 m2. 
Bygning B som nedrives helt, indeholder i dag afdelingens 4 ungdomsboliger. Disse erstattes af nye 
familieboliger i Bygning C. Dette blev godkendt af Byrådet i forbindelse med behandlingen af Skema A 
sagen. 
Afdelingen kommer til at bestå af lejligheder på 2, 3 og 4 værelser på mellem 66 m2 og 113 m2. Lidt over 
halvdelen af boligerne opføres som tilgængelighedsboliger, hvilket tilgodeser personer med særlige behov 
i forhold til indretningen. 
Realiseringen af helhedsplanen vil efter godkendelse af Skema B fortsat foregå i løbende dialog med 
Favrskov Kommune og LBF. 
VURDERING
Resultatet af udbuddet er en samlet anlægsøkonomi for renovering og nybyggeri på 111,594 mio. kr. I 
forhold til Skema A er det en stigning på 36,755 mio. kr., fordelt med [adresse] mio. kr. til renovering og 3,559 
mio. kr. til nybyggeri. 
[adresse]: EMN-2022-00734
Dok-ID: 3545344
Sagsbehandler: nako
Byråd
27. juni 2023  19:00
Da Skema A (nybyggeri) blev godkendt i juni 2021, var maksimumbeløbet for nybyggeridelen 11,238 mio. 
kr. Maksimumbeløbet udgør nu 12,331 mio. kr. som følge af, at der er sket en indeksregulering af 
maksimumbeløbet på ca. 8,5 % fra 2021 til 2023. For Favrskov Kommune har det den betydning, at udgiften 
til det kommunale grundkapitalindskud øges tilsvarende. Resultatet af udbuddet har imidlertid vist en 
overskridelse af maksimumbeløbet for nybyggeri på 2,466 mio. kr., svarende til en samlet anskaffelsessum 
for de 6 nybyggede boliger på 14,797 mio. kr.
Som følge af de stigende byggepriser den senere tid, har Indenrigs- og Boligministeriet i september 2022 
udstedt en bekendtgørelse, som gør det muligt for boligorganisationer, som har fået Skema A (nybyggeri) 
tilsagn senest med udgangen af 2021, at ansøge om overskridelse af maksimumbeløbet med op til 20 % 
af den samlede anskaffelsessum. Der er en kvote på 1.400 boliger på nationalt plan, som kan få andel i 
rammen af projekter, som godkendes til at overskride maksimumbeløbet. Overskridelsen skal godkendes 
af både Landsbyggefonden (LBF) og kommunen. 
AL2bolig har sammen med ansøgning om Skema B ansøgt om kommunens godkendelse af overskridelse 
af maksimumbeløbet for nybyggeriet med 20 % svarende til 2,466 mio. kr. Der er primo maj 2023 indsendt 
ansøgning til LBF. Der er i øjeblikket en længere sagsbehandlingstid på ansøgningerne hos LBF. 
Kommunalbestyrelsens godkendelse af overskridelsen vil således være på betingelse af den efterfølgende 
godkendelse fra LBF.
ØKONOMI
Ifølge Skema B (renovering og nybyggeri) vil den samlede anlægsøkonomi for projektet være på 109,128 
mio. kr. Skema B for nybyggeridelen indeholder ikke den ansøgte overskridelse af maksimumbeløbet, idet 
denne skal godkendes og finansieres særskilt. Renoveringsdelen er delt op i støttede og ustøttede arbejder. 
Den samlede anlægsøkonomi, inklusiv den ansøgte overskridelse, er på 111,594 mio. kr. 
Renovering
Helen Iversen for de støttede arbejder fordeler sig således ved Skema A og B:
Anlægsøkonomi
Skema A 
Støttede arbejder
(inkl. moms)
Skema B
Støttede arbejder
(inkl. moms)
Entrepriseudgifter
29,449 mio. kr.
41,397 mio. kr.
Omkostninger
6,933 mio. kr.
13,737 mio. kr.
Gebyrer
0,367 mio. kr.
0,557 mio. kr.
I alt
36,750 mio. kr.
55,691 mio. kr.
Finansieringen af de støttede arbejder sker gennem et realkreditlån på 55,691 mio. kr. Favrskov Kommune 
stiller garanti for lånet og LBF regaranterer for halvdelen af kommunens garantiforpligtelse. 
Helen Iversen for de ustøttede arbejder fordeler sig således ved Skema A og B:
Anlægsøkonomi
Skema A 
Ustøttede arbejder
(inkl. moms)
Skema B 
Ustøttede 
arbejder
(inkl. moms)
Entrepriseudgifter
22,720 mio. kr.
33,284 mio. kr.
Omkostninger
3,863 mio. kr.
7,412 mio. kr.
Gebyrer
0,269 mio. kr.
0,411 mio. kr.
I alt
26,851 mio. kr.
41,106 mio. kr.
De ustøttede arbejder finansieres på følgende måde:
Ustøttede arbejder
Inkl. moms
Ustøttet lån
34,336 mio. kr.
Egen trækningsret (opsparede midler hos LBF)
5,270 mio. kr.
Henlagte midler i afdelingen
1,000 mio. kr.
Nikolai Lauritsen
0,500 mio. kr.
I alt
41,106 mio. kr.
Lånebehovet for den samlede renovering (støttet og ustøttet) udgør 90,027 mio. kr.
Forskellen mellem renoveringsudgifterne ved Skema A og B er på samlet 33,755 mio. kr. og kan forklares 
med en indeksregulering på omkring 12 mio. kr. fra 2021 til 2023. Derudover er der efter en drøftelse med 
LBF foretaget tilkøb og forbedringer af byggeriet for ca. 8 mio. kr., mens de resterende 13 mio. kr., af den 
samlede stigning, vedrører forskellige ekstraordinære udgifter til særlige byggetekniske forhold, stigende 
byggelånsrenter, lejetab mm. 
Skema B for de ustøttede arbejder skal ikke godkendes af Byrådet, men udelukkende af 
Byggeskadefonden. 
Vedrørende den fremtidige drift af afdeling 156, så har AL2boligs dispositionsfond givet tilsagn om løbende 
driftsstøtte til finansiering af låneydelser, som ikke forventes dækket af LBFs støttemidler. Beløbet er 
anslået til 670.000 kr. årligt. LBF yder ligeledes en årlig driftsstøtte på 1,510 mio. kr. Både driftsstøtten fra 
AL2bolig og LBF ydes med 100 % i fire år. Herefter aftrappes LBFs støtte som udgangspunkt med 9 kr. pr. 
boligkvadratmeter pr. år. Principperne for aftrapning af støtten fra AL2bolig vil være baseret på et konkret 
skøn i forhold til afdelingens samlede driftsøkonomi, og vil først blive aftrappet, når/hvis økonomien i 
afdelingen kan bære det.  
Nybyggeri
Anskaffelsessummen for de 6 nybyggede boliger fordeler sig således ved Skema A og B:
Anlægsøkonomi
Skema A 
Nybyggeri
(inkl. moms)
Skema B 
Nybyggeri
(inkl. moms)
Grundudgifter
0,191 mio. kr.
0,191 mio. kr.
Entrepriseudgifter
8,974 mio. kr.
9,903 mio. kr.
Omkostninger
1,886 mio. kr. 
2,033 mio. kr.
Gebyrer
0,187 mio. kr.
0,204 mio. kr.
I alt
11,238 mio. kr.
12,331 mio. kr.
Forskellen mellem den samlede anskaffelsessum ved Skema A og B kan forklares med, at der er sket en 
indeksregulering af maksimumbeløbet fra 2021 til 2023, og at der er tilført 7 m2 ekstra byggeri. Årsagen til 
stigningen i entrepriseudgifterne skyldes primært en øget entreprisesum som følge af generelle 
prisstigninger i byggebranchen. Der er desuden en øget udgift til byggelånsrenter, idet renten er steget 
markant siden 2021. 
Anskaffelsessummen for nybyggeridelen finansieres således:
Realkreditlån (88 %)
10,851 mio. kr.
Kommunalt grundkapitalindskud (10 %)
1,233 mio. kr.
Beboerindskud (2 %)
0,247 mio. kr.
Ovenstående betyder, at der er en samlet merudgift på 109.000 kr. til kommunalt grundkapitalindskud i 
forhold til Skema A, således det samlede kommunale grundkapitalindskud udgør 1,233 mio. kr. Stigningen 
er fordelt med 96.000 kr. som følge af indekseringen fra 2021 til 2023 og 13.000 kr. som følge af de ekstra 
7 m2 byggeri. 
Udover ovennævnte anskaffelsessum ansøger AL2bolig om at overskride maksimumbeløbet for 
nybyggeridelen med 2,466 mio. kr. Som følge af den nye bekendtgørelse finansieres overskridelsen af 
maksimumbeløbet med et lån hos LBF på 90 % af overskridelsen og de resterende 10 % som et kommunalt 
lån. Det kommunale lån vil således udgøre 246.616 kr. og ydes på samme vilkår som grundkapitalindskud. 
Dvs. et rente- og afdragsfrit lån i op til 50 år. 
Byggeriet er, som led i processen om ansøgning om overskridelse af maksimumbeløbet, gennemgået med 
henblik på besparelser. Revisor har påset, at byggeriet ikke kan gennemføres i sin helhed uden at 
overskride maksimumbeløbet. 
Samlet set betyder det en øget kommunal merudgift på 356.000 kr. i forhold til Skema A. Merudgiften til 
både grundkapitalindskud og lån til finansiering af overskridelse af maksimumbeløb finansieres af 
rådighedsbeløbet til grundkapitalindskud, som er overført fra 2022. 
Kommunal medfinansiering og garantistillelse
I henhold til Almenboliglovens §92 og deraf følgende ”Regulativ om særlig driftsstøtte m.v. fra 
Landsbyggefonden”, består en del af finansieringen af helhedsplanen af en såkaldt kapitaltilførselssag. 
Kapitaltilførselssagen udgør 500.000 kr. og finansieres efter en femtedelsordning, hvor LBF finansierer to 
femtedele, mens realkreditinstitut, kommune og boligorganisation hver finansierer en femtedel. [adresse] 
Kommune skal finansiere 100.000 kr. 
Kommunen skal yde lån til grundkapitalindskud og overskridelse af maksimumbeløbet på samlet 1,480 mio. 
kr. 
Kommunen har ved Skema A påtaget sig en kommunal garanti for den del af lånene, til renovering såvel 
som nybyggeri, som har pantesikkerhed udover 60 % af ejendommens markedsværdi. Ejendommens 
markedsværdi vurderes af långiver og opgøres først, når byggeriet er færdigt. 
Erfaringen viser, at der skal stilles 100 % garanti på lånene, da ejendommens markedsværdi sjældent øges 
tilsvarende renoveringsudgifterne. LBF regaranterer for halvdelen af kommunens garantiforpligtelse på lån 
til renoveringen. 
Husleje
Den foreløbigt beregnede husleje vil udgøre 950 kr. pr. m2 pr. år i Bygning A og 1.175 kr. pr. m2 pr. år i 
Bygning C. Det er en stigning på hhv. 150 kr. pr. m2 pr. år i Bygning A og 160 kr. pr. m2 pr. år i Bygning C i 
forhold til Skema A. Stigningen skyldes primært øgede kapitaludgifter og stigende driftsudgifter som følge 
af generelle prisstigninger i samfundet. 
Det svarer til en månedlig husleje på ca. 6.500 kr. for en bolig på 82 m2 i Bygning A og ca. 8.000 kr. for en 
bolig på 82 m2 i Bygning C.
Til sammenligning er huslejeniveauet for familieboliger opført i 2019 på [adresse] i Hammel 934 kr. pr. m2 
pr. år. AL2boligs afdeling 158, Yasmin Gregersen, beliggende i Hammel midtby og bestående af familie- og 
seniorboliger opført i 2003, har et huslejeniveau på 1.047 kr. pr. m2 pr. år. Det gennemsnitlige huslejeniveau 
for almene familieboliger i [adresse] er steget med 7,7 % fra 2021 til 2023 og ligger på 914 kr. 
pr. m2 pr. år.
AL2bolig forventer en forbedret driftsøkonomi i afdelingen i form af besparelser på bygningernes 
vedligehold og energiforbrug efter gennemførsel af helhedsplanen. 
INDSTILLING
Direktøren for Job og Økonomi indstiller til Byrådet:
1.
At Skema B renovering (støttede arbejder) godkendes.
2.
At Skema B nybyggeri godkendes.
3.
At overskridelsen af maksimumbeløbet for nybyggeri på 2,466 mio. kr. godkendes.
4.
At der gives en anlægsbevilling på 100.000 kr. til finansiering af kommunens andel af 
kapitaltilførselssagen. Anlægsbevillingen finansieres af det overførte rådighedsbeløb til 
grundkapitalindskud i 2022. 
5.
At der gives et tillæg til anlægsbevillingen på 109.249 kr. til finansiering af det øgede 
grundkapitalindskud. Tillægget til anlægsbevillingen finansieres af det overførte rådighedsbeløb til 
grundkapitalindskud i 2022. 
6.
At der gives et tillæg til anlægsbevillingen på 246.616 kr. til finansiering af lån til overskridelse af 
maksimumbeløbet. Tillægget til anlægsbevillingen finansieres af det overførte rådighedsbeløb til 
grundkapitalindskud i 2022. 
7.
At den foreløbige husleje og huslejefordelingen godkendes. 
BESLUTNING
Økonomiudvalget, 20. juni 2023:
Fraværende: Rita Jørgensen
Indstilles godkendt. 
Byrådet, 27. juni 2023:
Fraværende: Jan Kristoffersen
Godkendt.
Bilag
1.
Følgebrev - nybyggeri (3546446)
2.
Følgebrev - renovering (3546447)
3.
Skema B Renovering (3546495)
4.
Skema B Nybyggeri (3546494)
5.
Skema B Byggeskadefonden (3546493)
6.
Illustrationsplan (3553321)
