### Resumé

[adresse], afd. 38, søger om godkendelse af låneoptagelse og huslejestigning i forbindelse med renovering af badeværelser.

Godkendelsen af låneoptagelse og huslejestigning hører almindeligvis under administrationens kompetence. Boligorganisationen har dog i den konkrete sag gjort brug af en særlig undtagelsesbestemmelse, fordi det ikke har været muligt at opnå afdelingsmødets godkendelse af renoveringsarbejdet.

Afdelingen har nedstemt forslaget, fordi renoveringen vil medføre huslejestigninger.

Beslutningen om renovering er derfor truffet af repræsentantskabet, der er boligorganisationens øverste myndighed. Forslaget om renovering blev enstemmigt vedtaget af repræsentantskabet.

Da boligorganisationen har gjort brug af denne særlige fremgangsmåde, forelægges ansøgningen for Teknisk Udvalg til godkendelse.

### Sagsfremstilling

**Renoveringens omfang**

[adresse], afd. 38, består af i alt 42 familieboliger og er beliggende på [adresse] i Vejle.

Der skal ske renovering af faldstammer og afløb i lejemål, samt brugsvand. Endvidere vil badekar blive udskiftet med en bruseniche.

Der er udarbejdet en ekstern granskningsrapport, der afdækker tilstanden på badeværelserne.

Det fremgår af granskningsrapporten, at væg, afløbssystem og vandsystem har udlevet sin levetid og bør udskiftes e.l. Bygningsdelene er vurderet til dårlig eller nedbrudt tilstand. Uddrag af granskningsrapporten er vedlagt som bilag.

AAB vurderer, at manglende renovering vil medføre en forhøjet risiko for potentielt alvorlige skader i afdelingen. Der er således en sundhedsrisiko for bygningen og stærkt stigende skadesomfang på bygningens konstruktion. AAB har hertil oplyst, at der er risiko for vandskader, idet der løber vand ind under badekar og videre til etageadskillelsen.

Renoveringen forventes påbegyndt i maj 2024.

Omkostningerne ved renoveringen fremgår af nedenstående tabel:

![](data:image/png;base64...)

*Figur 1, tabel - oversigt over omkostninger ved renoveringen.*

**Beslutningsprocessen i [adresse]**

Forslag om renovering af badeværelser blev nedstemt på et ekstraordinært afdelingsmøde den 12. september 2023. Forslaget blev nedstemt, idet renoveringsarbejdet vil medføre en huslejestigning.

Repræsentantskabet traf herefter beslutning om at iværksætte renoveringen ved et ekstraordinært repræsentantskabsmøde den 14. december 2023. Beslutningen blev truffet i medfør af almenboliglovens § 37, stk. 4.

Der er således truffet beslutning om et større renoveringsarbejde uden afdelingsmødets accept.

Det bemærkes hertil, at renoveringsarbejdet vurderes nødvendigt for, at det samlede projekt kan gennemføres på en hensigtsmæssig måde.

I overensstemmelse med almenboliglovens § 37, stk. 7, har forvaltningen den 31. januar 2024 fremsendt indberetning til Social - og Boligstyrelsen om repræsentantskabets beslutning.

![](data:image/png;base64...)

*Figur 2: Faktaboks - almenboliglovens § 37, herunder call-in bestemmelsen*

**Låneoptagelse og huslejestigning**

Den samlede omkostning vurderes at være 8.500.000 kr. Låneoptagelse sker, når renoveringen er afsluttet.

Renoveringen finansieres ved optagelse af et 30-årigt fastforrentet realkreditlån uden kommunal garanti. Hele omkostningen skal finansieres, da der ikke i afdelingen er opsparet midler til renoveringen.

Den nødvendige huslejestigning til dækning af låneydelsen vil blive 569 – 1.610 kr. månedligt, hvilket – afhængigt af boligens størrelse – svarer til en huslejestigning på 19 – 22 %.

Det er boligorganisationens vurdering, at huslejen ikke vil stige til et niveau, der overstiger markedslejen.

![](data:image/png;base64...)

*Figur 3, tabel - oversigt over huslejestigning*

**Lovgrundlag**

Når en boligorganisation ønsker at optage et lån med pant i organisationens faste ejendom, kræver det kommunalbestyrelsens godkendelse, jf. almenboliglovens § 29.

Efter driftsbekendtgørelsens § 79, stk. 4, skal kommunalbestyrelsen godkende lejeforhøjelser udover 5 % inden for et regnskabsår som følge af ekstraordinære renoveringsarbejder mv., jf. almenboliglovens § 37.

Teknisk Udvalg har ifølge Vejle Kommunes Delegerings - og [adresse] kompetencen til at godkende planlagte huslejeforhøjelser.

**Forvaltningens bemærkninger til kompetencefordelingen**

Byrådet delegerede den 2. oktober 2013, pkt. 178, sin kompetence til Teknisk Udvalg, som herefter kan godkende optagelse af lån i forbindelse med renoveringsprojekter, der ikke indebærer kommunal garantistillelse.

Teknisk Udvalg godkendte den 7. november 2023, punkt 243, at beslutningskompetencen i sager om låneoptagelse og huslejestigning i forbindelse med ekstraordinære renoveringsarbejder, delegeres til administrationen. Det fremgår imidlertid af denne sag, at det er tillagt vægt ved delegering af kompetencen, at en beslutning om renovering sker med beboerinddragelse.

Da forslaget om den planlagte renovering og deraf følgende huslejeforhøjelse ikke kunne vedtages med flertal på det ekstraordinære afdelingsmøde i boligorganisationens afd. 38, [adresse], har boligorganisationen anvendt den særlige bestemmelse i almenboliglovens § 37, stk. 4 grundet nødvendigheden af at gennemføre renoveringen.

Da renoveringen ikke har opnået tilslutning ved den sædvanlige beboerinddragelse, har forvaltningen fundet det mest hensigtsmæssigt, at iværksættelse af renoveringen og den deraf følgende huslejeforhøjelse forelægges for Teknisk Udvalg.

### Økonomi

Ingen bemærkninger.

### Klima og resiliensvurdering

Ingen bemærkninger.

### Sagens videre forløb

Sagen skal alene behandles af Teknisk Udvalg.

### Indstilling Teknik- og Miljødirektøren indstiller,

**at** udvalget godkender renoveringsarbejdet,

**at** udvalget godkender optagelse af lån på ca. 8.500.000 med pant i afdelingens faste ejendom, og

**at** udvalget godkender huslejestigningen svarende til 19 – 22 %.

### Beslutning

Godkendt.